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Il nuovo Protocollo GBC Condomini: come valutare la sostenibilità degli edifici residenziali esistenti
21/11/2016
Lorenzo Balsamelli

Uno strumento di valutazione di sostenibilità per condomini, quali grandi target in materia di riqualificazione dell’edilizia esistente.

Tra le novità del protocollo l’importante introduzione della nuova area tematica Durabilità e Resilienza.

LA CENTRALITÁ DEGLI EDIFICI CONDOMINIALI NEL PANORAMA ITALIANO
Molteplici studi statistici affermano che quasi la metà della popolazione italiana vive in un condominio. Considerando che circa il 40% dei consumi energetici a livello europeo come italiano è associato agli usi finali in edilizia possiamo facilmente valutare che quasi un valore compreso tra il 15% e il 20% dei consumi energetici del nostro paese è associabile agli edifici condominiali. La centralità del condominio in relazione alle tematiche energetiche ambientali assume inoltre ancor più valore per una serie di ragioni. Una su tutte è rappresentata dal fatto che questo tipo di fabbricati si concentrano nelle aree densamente urbanizzate e ciò dà luogo ad una concentrazione di emissioni in atmosfera che gravano negativamente sulle persone che vivono e lavorano in tal contesti.

Inoltre la principale caratteristica che differenzia questo tipo di fabbricati dagli altri è che hanno una moltitudine di utilizzatori che hanno spesso abitudini, usi, stili di vita, possibilità di spesa e modi di fruire gli spazi interni diversi tra loro. Ciò, in aggiunta ad una variegatura anche spesso culturale, può apparentemente sembrare un ostacolo nel processo di efficientamento energetico e più in generale di miglioramento delle caratteristiche del fabbricato.

Nella realtà questa configurazione, con l’opportuna gestione dei rapporti interni al condominio, che deve essere principalmente e necessariamente demandata all’amministrazione condominiale, può costituire un elemento di vantaggio, poiché:
? ci sono gli elementi per innescare l’effetto “traino”, ovvero sfruttare una leadership per guidare la moltitudine, (l’importante è individuare quel soggetto o quei soggetti più idonei a cui assegnare la leadership, affinché essa sia diretta nel verso giusto);
? il condominio è per definizione luogo di condivisione, ovvero il luogo ove i messaggi positivi (ma aimè anche negativi) hanno più facile diffusione;
? le spese sono condivise e in questa suddivisione esse sono solitamente meno gravose rispetto a quelle che abitualmente affronta un singolo proprietario.

In buona sostanza gli edifici condominiali costituiscono un immenso potenziale di miglioramento (dal punto di vista energetico e non solo) oltre ad avere grande presenza e rilevanza sul territorio. Tale potenziale, per poter essere pienamente sfruttato, necessita però di strumenti e professionalità tecniche e gestionali (anche in termini di rapporti tra gli individui) altamente specializzate in tale contesto, oltre a strumenti di lavori dedicati.

IL RUOLO E L’IMPORTANZA DEI PROTOCOLLI DI VALUTAZIONE DI SOSTENIBILITÁ DEGLI EDIFICI
Oltre al tema del contenimento dei consumi energetici, il concetto di sostenibilità ambientale in edilizia in senso più globale sta iniziando a diffondersi tra gli addetti ai lavori e ad essere riconosciuto come un elemento di priorità del nostro tempo.
Spesso però al concetto di sostenibilità non è associato qualcosa di misurabile o quantificabile in modo più o meno univoco, anche a causa del fatto che tale concetto ingloba una moltitudine di temi. Ciò fa sì che sia difficile valutare aprioristicamente quanto sia adottata una soluzione sostenibile dal punto di vista ambientale. Per essere molto concreti, per fare un esempio, possiamo pensare ad un intervento di efficientamento energetico di un edificio. Se per realizzare gli obiettivi di contenimento dei consumi energetici di un edificio si useranno materiali il cui costo ambientale di smaltimento a fine ciclo di vita sarà superiore al beneficio derivato dal risparmio energetico ottenuto, allora l’operazione eseguita, in termini di sostenibilità, non sarà stata vincente.
Da anni GBC, con le sue varie associazioni nazionali, promuove la diffusione di una cultura dell'edilizia sostenibile, guidando la trasformazione del mercato e sensibilizzando l'opinione pubblica e le istituzioni sul tema della sostenibilità ambientale in edilizia. Per fare ciò, tra le varie azioni, ha sviluppato una serie di protocolli di valutazione che, attraverso chiari parametri di riferimento, permettono di guidare i processi di progettazione, realizzazione e manutenzione di edifici sostenibili, considerando una moltitudine di aspetti tra cui il risparmio energetico, il risparmio idrico, la qualità ambientale indoor, l’impiego di materiali riciclati e riciclabili, la gestione dei rifiuti e altri.

LA PROPOSTA GBC PER LA VALUTAZIONE DI SOSTENIBILITA DI UN CONDOMINIO
GBC Italia nel 2015 ha avviato e promosso una riflessione sulla necessità di redigere un protocollo per la valutazione di sostenibilità dei condomini, denominato appunto Protocollo GBC Condomini - Riqualificazione, esercizio e manutenzione degli edifici residenziali esistenti.

Tale protocollo, di prossima pubblicazione, è nato con la finalità da un lato di premiare il valore aggiunto di riqualificazioni di immobili di tipo condominiale (intesi come edifici con una pluralità di unità immobiliari in uso a soggetti diversi) con marcate qualità dal punto di vista della sostenibilità ambientale e dall’altro di certificare la qualità della gestione, sempre in un’ottica di sostenibilità.

Per la costruzione del Protocollo Condomini, il gruppo di lavoro ha preso spunto da altre esperienze maturate da GBC, mutuando molti concetti sia dal Protocollo LEED NC (Leadership in Energy and Environmental Design New Construction, protocollo dedicato agli edifici di nuova costruzione o soggetti a grandi ristrutturazioni) che dal Protocollo LEED EB:OM (Leadership in Energy and Environmental Design - Existing Buiding: Operation and Maintenance, protocollo dedicato alla valutazione degli edifici esistenti e delle relative operazioni manutentive).

Oltre a ciò però sono stati introdotti alcuni concetti innovativi, oltre che unici nel panorama internazionale dei protocolli di sostenibilità in edilizia.

Il primo dei due principali aspetti di novità è la strutturazione di prerequisiti e crediti in tre step:

• le azioni preliminari, cioè quelle operazioni che consentono la valutazione degli investimenti atti ad ottenere la certificazione;
• le azioni inziali, che rappresentano le attività progettuali e l’esecuzione delle opere previste;
• le azioni di esercizio, quindi quella serie di attività che permettono di garantire e mantenere la prestazioni previste nel tempo.

Il secondo aspetto di innovazione ed unicità è rappresentato dall’area tematiche denominata Durabilità e Resilienza che contiene le operazioni che permettono di rapportare l’investimento ad una serie di fattori rischio a cui l’edificio e i sui occupanti possono essere sottoposti.

Tale area tematica è stata inoltre completata con la definizione delle attività tecniche necessarie per verificare l’assenza di rispondenza alle normative vigenti in tema di sicurezza (sismica, antincendio, idrogeologica, etc.) urbanistica e similari.

Con l’aggiunta di questa importantissima area tematica, la cui trattazione ha visto il lavoro congiunto di diverse professionalità con specializzazioni anche molto diverse, il protocollo si presenta con le seguenti aree tematiche:

• Durabilità e Resilienza (DR)
• Gestione del Sito e Localizzazione (GSL)
• Gestione delle Acque (GA)
• Energia e Atmosfera (EA)
• Materiali e Risorse (MR)
• Ambientale Interna (QI)
• Innovazione della Progettazione (IP)
• Priorità Regionale (PR)

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