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Distanze tra edifici: il limite non si applica con demolizione e ricostruzione
del 21/09/2017

Consiglio di stato sulle distanze tra edifici: il limite inderogabile non riguarda immobili che costituiscono il prodotto della demolizione di immobili preesistenti con successiva ricostruzione

La disposizione dell’art. 9 n. 2 D.M. n. 1444/1968 - distanze tra edifici - riguarda “nuovi edifici”, intendendosi per tali gli edifici quelli “costruiti per la prima voltae non già edifici preesistenti, per i quali, in sede di ricostruzione, non avrebbe senso prescrivere distanze diverse. Pertanto, il limite inderogabile non riguarda immobili che costituiscono il prodotto della demolizione di immobili preesistenti con successiva ricostruzione.

A questa conclusione, che peraltro conferma la linea sui principi generali espressi dalla giurisprudenza amministrativa in tema di inderogabilità dell’art. 9 D.M. n. 1444 del 1968, è giunto il Consiglio di Stato (Sez. IV) in una recente sentenza del 14 settembre che pubblicheremo integralmente a breve.

Palazzo Spada prosegue sottolineando che tali limiti sono previsti dalla norma primaria per la “nuova” pianificazione urbanistica e non già per intervenire sull’esistente, tanto meno se rappresentato da un singolo edificio (a meno che “l’esistente” non sia esso stesso complessivamente oggetto di pianificazione urbanistica). Ed infatti, in coerenza con quanto ora affermato, lo stesso art. 9, per le zone “A”, nel contemplare le distanze tra edifici già esistenti prevede che le distanze “non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti”.

In altre parole, la discriminante in tema di distanze (con l’introduzione del limite inderogabile di 10 metri), nella ratio dell’art. 9, non è dato dalla differenza tra zona A ed altre zone, quanto tra costruzione del tutto nuova (ordinariamente non ipotizzabile in zona A) e ricostruzione di un immobile preesistente. Se così non fosse - continua il Consiglio di Stato - risalterebbe l’illogicità della disposizione, non potendosi evidenziare alcuna differenza, sotto il profilo che qui interessa, tra zona A e zona B totalmente edificata (ex art. 2 D.M. n. 1444/1968).

Se, come nel caso in oggetto, si applicasse il limite inderogabile di distanza ad un immobile prodotto da ricostruzione di un altro preesistente, si otterrebbe che da un lato, l’immobile de quo non potrebbe essere demolito e ricostruito, se non “arretrando” rispetto all’allineamento preesistente (con conseguente possibile perdita di volume e realizzandosi, quindi, un improprio “effetto espropriativo” del D.M. n. 1444/1968); dall’altro lato, esso non potrebbe in ogni caso beneficiare della deroga di cui all’ultimo comma dell’art. 9 D.M. n. 1444/1968, allorquando la demolizione e ricostruzione (ancorché per un solo fabbricato) non fosse prevista nell’ambito di uno strumento urbanistico attuativo con dettaglio plano volumetrico.

Pertanto, conclude Palazzo Spada, la previsione del limite inderogabile di distanza riguarda immobili o parti di essi costruiti (anche in sopra elevazione) “per la prima volta” (con riferimento al volume e alla sagoma preesistente), ma non può riguardare immobili che costituiscono il prodotto della demolizione di immobili preesistenti con successiva ricostruzione.

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di Matteo Peppucci
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