CATASTO: unione di fatto tra immobili, l’Agenzia chiarisce

Nella circolare 27/E dell'Agenzia delle Entrate, emanata al fine di risolvere dubbi interpretativi in materia catastale, viene spiegato che per determinare l'unione ai fini fiscali di due immobili confinanti è necessario seguire un preciso iter, con registrazione in banca dati catastale delle dichiarazioni di variazione.

 

In realtà la Circolare 27/E dell'Agenzia delle Entrate dello scorso 13 giugno affronta numerosi temi sia di materia catastale ma anche relativi ai contratti di locazione, compravendite, leasing abitativo e detrazioni.

 

Diversi i chiarimenti di interesse per i professionisti.

 

FABBRICATI COLLABENTI
Tra i vari casi esaminati, al punto 1.1 si inizia con l'esame della categoria catastale F2, quella dei fabbricati collabenti: si chiede, in merito, se sia corretto iscrivere come F/2 un’abitazione con muri perimetrali e interni sostanzialmente integri, ma totalmente priva delle tegole, o un fabbricato produttivo con pilastri, travi e muri perimetrali integri, ma privo della copertura.

Secondo le Entrate, che richiama la nota 29439/2013, l’attribuzione della categoria F/2 non è ammissibile quando il fabbricato che si vuole censire risulta comunque iscrivibile in altra categoria catastale, o non è individuabile e/o perimetrabile. Pertanto sia per l'abitazione che per il fabbricato produttivo risulta attribuibile la destinazione F2.

 

REVISIONE RENDITA CATASTALE
Al punto 1.4, invece, ci si concentra sui processi di revisione della rendita catastale: il quesito verte sulla possibilità (o meno) di modificare la categoria catastale originaria nel caso in cui sul fabbricato e sulle unità immobiliari siano state eseguite esclusivamente opere di manutenzione ordinaria e straordinaria che non abbiano modificato i caratteri originari (prospetti, sagoma, impianti, distribuzione interna dei vani), solo conservato l’immobile.

Qui l'Agenzia cita l'art. 61 del dPR 1142/1949, che disciplina le modalità della revisione dei classamenti (comparazione con le “unità tipo” che presentano destinazione e caratteristiche analoghe), e l'art. 11, comma 1, del DL 70 del/1988 (comparazione con unità già censite aventi analoghe caratteristiche). In tale contesto, la revisione della categoria è operata laddove quella originariamente assegnata sia inappropriata rispetto a quella già attribuita ad altre unità aventi medesime caratteristiche.

UNIONE DI FATTO TRA IMMOBILI
Molto interessante il punto 1.7, dove si segnala l'"Accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali". Le Entrate rispondono positivamente alla richiesta di "unione di fatto" tra due appartamenti o locali affiancati, e dove viene giù la parete divisoria.

Per il catasto le due abitazioni restano distinte, ma "se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un'unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell'unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni".

Per determinare l'unione è necessario seguire un preciso iter indicato dall'Agenzia, con registrazione in banca dati catastale delle dichiarazioni di variazione: negli atti relativi a ciascuna 'porzione' immobiliare ci sarà un'annotazione per cui la porzione "A" è unita di fatto con quella "B".

DEDUZIONE SU ACQUISTO E LOCAZIONE CANONI BASSI E IMPRESA DI COSTRUZIONE
Passando alla voce "Compravendite", le Entrate forniscono anche un chiarimento sulle abitazioni oggetto della deduzione del 20% del costo di acquisto o di costruzione di abitazioni da dare in locazione per 8 anni, introdotta dall’art.21 decreto legge 133/2014. Nella fattispecie, l'Agenzia evidenzia che l’attuale norma non pone alcun vincolo alla qualifica del soggetto cedente, dato che la legge di conversione n. 164/2014, a decorrere dal 12 novembre 2014, ha eliminato le condizioni sopracitate.

 

 

Scarica la  Circolare 27/E