Immobili: anche i piani seminterrati nel conteggio della superficie utile

29/09/2016 4341

La Cassazione, con una recente pronuncia, ha evidenziato che per stabilire se un immobile è di lusso si possono escludere balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto ma nel conteggio vanno inseriti i piani seminterrati non abitabili

I piani seminterrati rientrano nel calcolo della superficie utile che determina, unitamente ad altri fattori, la qualifica "di lusso" per un abitazione con le conseguenze di rito sulle agevolazioni prima casa. E' questa la principale indicazione della Cassazione, che con la sentenza 10807/2016 esprime un principio molto importante in merito.
E' utile ricordare che ai sensi del DM 2 agosto 1969, per essere definita abitazione di lusso, è necessario possedere una sola tra queste caratteristiche:

  • abitazione unifamiliare con piscina di almeno 80 mq o campi da tennis con superficie drenata di almeno 650 mq;
  • case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a 200 mq (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchine) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta;
  • singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchine).

La Cassazione ha inserito, nel calcolo della superficie, anche i locali non abitabili, compresi i seminterrati con un'altezza inferiore a quella prevista dal regolamento comunale edilizio. Nel caso di specie, l'altezza minima prevista dal regolamento era di 2.70 metri per riconoscere l'abitabilità dei seminterrati, mentre il locale era alto 2.60 metri, per cui secondo il proprietario da escludere dal computo della superficie utile perché in tal caso l'immobile avrebbe avuto una superficie inferiore a 240 mq totali, cosa che avrebbe consentito di usufruire delle agevolazioni sulla prima casa (imposte di registro, ipotecarie, catastali ridotte).
Per la Cassazione, però, per il calcolo della superficie utile non è necessaria l'abitabilità del locale. E il ricorso è stato bocciato.