Acquistare casa: così si fa. Il vademecum delle Entrate
Acquisti immobiliari: l'Agenzia delle Entrate pubblica un'interessante e utile guida sulle imposte e le agevolazioni fiscali e sulle principali regole da osservare quando si compra una casa
Tutte le regole da osservare quando si compra una casa, così da poter usufruire di tutti i benefici previsti dalla legge tipo le agevolazioni legate alla 'prima' abitazione: è il senso principale del nuovo vademecum dell'Agenzia delle Entrate, appena pubblicato online, una vera e propria "Guida per l'acquisto della casa" con focus sulle imposte e agevolazioni fiscali.
La guida tratta sia le compravendite tra privati che tra impresa e privati, e fornisce supporto alle persone fisiche che acquistano una casa e NON agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Vediamo i punti principali.
1. Prima dell'acquisto
In primis, ottenere informazioni e verificare la situazione catastale e ipotecaria del bene: l’Agenzia mette a disposizione dei cittadini alcuni servizi come, per esempio, quello di ispezione ipotecaria che consente di individuare il proprietario dell’immobile e di controllare se ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.
L’ispezione può essere richiesta presso gli uffici provinciali – Territorio oppure online. In entrambi i casi, il servizio è gratuito se viene richiesto per i beni immobili dei quali il richiedente risulta titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento (ispezione ipotecaria personale); rientrano nella consultazione gratuita le ipoteche “contro”, mentre sono escluse le ipoteche “a favore”.
2. Opzione: il contratto preliminare
Se l'immobile è libero da vincoli, si può procedere con la stipula del preliminare d'acquisto: si tratta di un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) e deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, pagando l’imposta di registro di 200 euro, oltre all’imposta di bollo.
3. Cacolo imposte
Le tasse variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”. Se il venditore è un privato o un’impresa, con vendita esente da Iva, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro nella misura proporzionale del 9%, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale nella misura fissa di 50 euro. In caso contrario, chi acquista sarà tenuto a versare l’Iva al 10% cui si aggiungono le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna per l’importo di 200 euro.
4. Agevolazioni Prima Casa
In caso di venditore privato o dell’impresa esente da Iva, saranno dovute l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%, l’imposta ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 50 euro. Se la vendita è soggetta ad Iva, sono dovute l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 200 euro, oltre all’Iva ridotta al 4%. La guida ricorda che le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
5. Se è una Seconda Casa
Il beneficio vale anche se in contribuente-acquirente è già prorietario di un immobile acquistato con le agevolazioni per la prima casa, a condizione che questa sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Se ciò poi non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%. Inoltre, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.
6. Le FAQ dedicate
La guida contiene anche un elenco di quesiti posti dai contribuenti su alcune delle casistiche più ricorrenti. Alcuni esempi: come comportarsi se si riceve un accertamento dell’imposta di registro su una compravendita immobiliare; il rapporto tra la sussistenza delle agevolazioni e il trasferimento della residenza; la possibilità di usufruire delle imposte agevolate sull’acquisto di una casa che si trova nello stesso comune in cui si possiede la nuda proprietà su un’altra abitazione.