Locali adibiti a vani tecnici: i requisiti per l'attività edilizia libera

Sono tre, gli aspetti principali da valutare per definire un locale come vano tecnico e, in quanto tale, esente dalla richiesta di permesso di costruire. Lo ha precisato il Tar Calabria con la sentenza 967/2017 dello scorso 16 giugno, partendo dal presupposto che "occorre effettuare una valutazione complessiva delle sue caratteristiche, in modo da escludere, in maniera oggettiva, che esso possa assolvere ad una funzione abitativa, anche solo in via potenziale o per il futuro, a prescindere dalla destinazione soggettiva impressa dal proprietario".

Nel caso di specie, ci si focalizza su un locale realizzato accanto a dei bungalows: il locale, in pannelli prefabbricati coibentati, era posto su un basamento in calcestruzzo, di superficie di circa 3,75 mq. Inoltre, in aderenza agli alloggi per il personale era stato inoltre realizzato un locale ampio circa 12,6 mq. Il comune aveva disposto la demolizione delle opere poiché realizzate senza titolo abiliativo (permesso di costruire). Per il ricorrente si trattava di vani tecnici.

Sostanzialmente, per l’individuazione della nozione di volume tecnico escluso dal calcolo della volumetria, bisogna fare riferimento a tre ordini di parametri:

1. la costruzione non deve avere nessun tipo di autonomia (parametro funzionale) ma essere strumentale all'edificio principale (es. contenimento impianti);
2. deve essere accertato che non è stato possibile collocare gli impianti all’interno dell’edificio principale e che la soluzione di creare un vano tecnico sia stata una scelta progettuale obbligata;
3. deve esserci una correlazione tra le dimensioni del vano tecnico e le funzioni che è chiamato a svolgere.

Il vano tecnico, pertanto, deve essere "completamente privo di una propria autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto esclusivamente destinato a contenere gli impianti serventi di una costruzione principale, che non possono essere ubicati all’interno di essa". Questi aspetti, precisa il TAR, sono oggettivi e non c'entrano nulla con l'utilizzo che il proprietario intende fare dei vani. Tradotto: deve escludersi, anche solo potenzialmente, che in futuro il locale adibito a vano tecnico possa avere una funzione abitativa.

Tornando al caso di specie, per il comune quei locali non erano vani tecnici e pertanto sarebbe servito il permesso di costruire, mentre per una perizia di parte i vani ospitavano impianti tecnologici per la produzione e l’accumulo di energia elettrica e acqua calda sanitaria, la sicurezza, la climatizzazione e la diffusione e gestione di una rete wifi.
 
In definitiva, per il TAR il comune non aveva offerto delle motivazioni oggettive a supporto del fatto che quei locali non fossero vani tecnici: si invita quindi l'amministrazione comunale a fornire le prove dovute, in mancanza delle quali i corpi edilizi realizzati possono essere considerati vani tecnici che non hanno bisogno del permesso di costruire.