Ristrutturazione edilizia ricostruttiva e rispetto delle distanze: chiarimenti

23/10/2017 8450

Ristrutturazioni edilizie ricostruttive: se il manufatto viene ricostruito senza il rispetto della sagoma preesistente e dell’area di sedime, il rispetto delle distanze prescritte è comunque obbligatorio


In riferimento alla ristrutturazione edilizia cd. ricostruttiva, "l'unico limite ora previsto è quello della identità di volumetria, rispetto al manufatto demolito, salvo 'innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica' e ad eccezione degli immobili sottoposti a vincolo ex d. lgs. n. 42/2004, per i quali è altresì prescritto il rispetto della medesima sagoma di quello preesistente”.

E' questo uno degli importanti chiarimenti che il Consiglio di Stato ha fornito nella sentenza 4728/2017 dello scorso 12 ottobre, dove si ricorda anche che sono "interventi di ristrutturazione edilizia" gli interventi “rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti”.

Il caso
Un privato cittadino impugna una sentenza con la quale il Tar Piemonte ha rigettato il suo ricorso proposto avverso il permesso di costruire rilasciato dal Comune di Settimo Torinese alla società Monviso s.r.l., per la realizzazione di una nuova costruzione di tipo residenziale. La sentenza impugnata ha affermato, in particolare:

  • ai fini della qualificazione di un intervento come ristrutturazione edilizia, "non rileva in senso negativo l’intervallo di tempo intercorso tra il crollo accidentale dell’edificio e l’avvio della ricostruzione" (nel caso di specie nel 2009, circa sei anni prima del rilascio del permesso di costruire);
  • in presenza di un edificio coincidente quanto a volume con quello crollato, e con superficie lievemente inferiore a quella preesistente, “la modesta traslazione lineare verso ovest dell’edificio ricostruito (per circa cinque metri) non impedisce di qualificare la ricostruzione come “ristrutturazione edilizia”, non soggetta al rispetto delle distanze minime prescritte dallo strumento urbanistico per le nuove edificazioni”.


La decisione di Palazzo Spada
Il Consiglio di Stato, in primis, precisa che nel corpus normativo dedicato alla “ristrutturazione edilizia” (almeno fino alla novella del 2013), sono presenti due distinti tipi di ristrutturazione:

  • la ristrutturazione edilizia cd. “conservativa”, che può comportare anche l’inserimento di nuovi volumi o modifica della sagoma;
  • la ristrutturazione edilizia cd. “ricostruttiva”, attuata mediante demolizione, anche parziale, e ricostruzione, nel rispetto del volume e della sagoma dell’edificio preesistente, con la conseguenza che, in difetto, viene a configurarsi una nuova costruzione.

Entrambi i tipi di ristrutturazione trovano fondamento nell'art.3 comma 1 del dpr 380/2001, risolvendosi il successivo art. 10, lett. c), solo in una norma di indicazione dei casi di ristrutturazione sottoposti a permesso di costruire.

La ristrutturazione edilizia, quindi, si caratterizza per la diversità dell’organismo edilizio prodotto dall’intervento di trasformazione rispetto al precedente e si distingue dalla nuova costruzione perché mentre quest’ultima presuppone una trasformazione del territorio, la ristrutturazione è invece caratterizzata dalla preesistenza di un manufatto, in quanto tale trasformazione vi è in precedenza già stata

Ma in particolare, è con riferimento alla ipotesi di ristrutturazione “ricostruttiva” che è richiesta identità di volumetria e di sagoma "affermandosi altresì che, in difetto, si configura una nuova costruzione, con la conseguente applicabilità anche delle norme sulle distanze".

Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia “sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente”.

Pertanto, in merito alla definizione di “ristrutturazione edilizia”, il Consiglio di Stato osserva che "il nuovo manufatto, se può sottrarsi ai limiti, precedentemente previsti, del rispetto dell’area di sedime e della sagoma, non di meno anche in tali casi è certamente tenuto al rispetto del limite delle distanze dal confine e/o da altri fabbricati, nel rispetto sia delle norme del codice civile sia di quelle previste dai regolamenti edilizi e dalla pianificazione urbanistica".

In definitiva, si arriva a un bivio:

  • se il manufatto che costituisce il risultato di una ristrutturazione edilizia viene comunque ricostruito con coincidenza di area di sedime e di sagoma, esso – proprio perché “coincidente” per tali profili con il manufatto preesistente – potrà sottrarsi al rispetto delle norme sulle distanze innanzi citate, in quanto sostitutivo di un precedente manufatto che già non rispettava dette distanze (e magari preesisteva anche alla stessa loro previsione normativa). Come la quarta sezione del Consiglio di Stato ha avuto modo di osservare (Cons. Stato, sez. IV, 14 settembre 2017 n. 4337), “la disposizione dell’art. 9 n. 2 D.M. n. 1444 riguarda 'nuovi edifici', intendendosi per tali gli edifici (o parti e/o sopraelevazioni di essi: Cons. Stato, sez. IV, 4 agosto 2016 n. 3522) 'costruiti per la prima volta' e non già edifici preesistenti, per i quali, in sede di ricostruzione, non avrebbe senso prescrivere distanze diverse”;
  • se, invece, il manufatto viene ricostruito senza il rispetto della sagoma preesistente e dell’area di sedime, come pure consentito dalle norme innanzi indicate, occorrerà comunque il rispetto delle distanze prescritte, proprio perché esso – quanto alla sua collocazione fisica – rappresenta un novum, come tale tenuto a rispettare – indipendentemente dalla sua qualificazione come ristrutturazione edilizia o nuova costruzione – le norme sulle distanze.

Nel caso di specie, l’eliminazione della tettoia dell’edificio ad ovest, con traslazione dell’edificio medesimo di modo che “dove prima era la tettoia ora è prevista la parte terminale a ovest dell’edificio” comporta che vi sia “nuovo” volume, nei sensi innanzi descritti, dove prima vi era la tettoia. Se, come sostenuto dall’appellata, “non vi è sostituzione della tettoia con locali chiusi con incremento di volumetria etc. ma semplice traslazione dell’edificio che si sviluppa come prima m. 5 più ad ovest senza più realizzazione di tettoia”, ciò comporta che vi è un nuovo volume, laddove prima lo stesso non era esistente.

Pertanto, risulta sussistente la violazione delle distanze, e sostanzialmente non contestata, nella sua oggettività, dalle altre parti.