Pertinenze edilizie: la corretta valutazione per evitare l'abuso

21/11/2017 4009

Pertinenze o abusi edilizi? Il Consiglio di Stato chiarisce che per capire quale titolo abilitativo utilizzare bisogna valutare l'utilizzo e le dimensioni dell'immobile

Come si fa a capire se un'opera edilizia, realizzata durante una ristrutturazione, è classificabile come pertinenza? Il Consiglio di Stato fa chiarezza sulla questione nella sentenza 5180/2017, specificandop che a tal fine bisogna valutare l’utilizzo cui è destinata la partinenza e le sue dimensioni. Se è una pertinenza sarà sufficiente la Scia, mentre in caso contrario, per non commettere abusi sarà necessario il permesso di costruire.

Nel caso di specie, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso di un privato confermando quanto stabilito dal TAR, che aveva legittimato l'ordinanza comunale di ingiunzione di demolizione per opere abusivamente realizzate, con ripristino dello stato dei luoghi. Durante i lavori di ristrutturazioni, il proprietario dell'immobile aveva ampliato di 22 metri quadri il piano superiore e creato un locale deposito di 14 metri quadri al piano inferiore. Il Tar aveva ordinato la demolizione di quanto realizzato considerandolo come costruzione abusiva, poiché gli interventi creavano opere edilizie del tutto nuove andando a trasformare l’originario stato dei luoghi. Sarebbe stato necessario, quindi, il rilascio del permesso di costruire e, trovandosi in area vincolata, anche dell’autorizzazione paesaggistica. Oltre a questo, non era dimostrabile la presenza di un vincolo oggettivo con l’immobile principale.

Per Palazzo Spada è tutto legittimo, in quanto, in base all’articolo 817 del Codice Civile, una pertinenza è destinata in modo durevole "a servizio o ad ornamento di un’altra cosa", il che significa che non deve trattarsi di un manufatto autonomo (come nel caso di specie). Ai fini edilizi, quindi, per essere considerato "pertinenza", il manufatto non deve avere un autonomo valore di mercato e non deve incidere sul carico urbanistico attraverso la creazione di un nuovo volume.

Pertinenze: SCIA o permesso di costruire?
Viene richiesto il permesso di costruire, in virtù di quanto previsto dall'art.3 del dpr 380/2001, "soltanto per gli interventi pertinenziali che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale". In questi casi, in mancanza del permesso di costruire si è quindi di fronte ad una costruzione abusiva, mentre gli interventi pertinenziali minori possono invece essere realizzati con Segnalazione certificata di inizio attività (Scia).

Tornando al caso di specie, secondo il ricorrente le opere ingloberebbero parti di un fabbricato legittimamente preesistente e, dunque, non potrebbero essere qualificate come “nuova costruzione” ma come “riqualificazione delle preesistenze”, e ciò ai sensi dell’art. 3, lett. e), numero 6, del d.P.R. n. 380/2001, atteso che le opere realizzate costituirebbero interventi pertinenziali comportanti la realizzazione di un volume inferiore al 20% dell’edificio principale alle quali accedono.

Ma per il Consiglio di Stato così non è, in quanto, "a parte che non risulta comprovata la sussistenza del contenimento dell’ampliamento e del locale entro il limite del 20 % del volume dell’edificio principale assentito con la licenza edilizia del 1962, il carattere pertinenziale delle opere è escluso proprio in ragione del fatto che si tratta di un ampliamento e di un nuovo locale, che fanno corpo con un fabbricato preesistente, di per sé già in parte abusivo e oggetto di istanze di condono".