Agevolazione prima casa per l'acquisto di nuovo immobile da accorpare ai due pre-posseduti: ecco quando

Agenzia delle Entrate: il regime di favore si applica anche all'acquisto di un nuovo immobile a condizione che l'abitazione conservi, anche dopo la riunione, le caratteristiche 'non di lusso'

Quando si può godere dell'agevolazione "prima casa" sull'immobile acquistato e accorpato ai due pre-posseduti? L'Agenzia delle Entrate, con l'interpello del 19 dicembre, ha fornito importanti chiarimenti in merito all'interpretazione della nota II – bis all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al dpr 131/1986 (TUR).

Il quesito
L'istante è unica proprietaria di due appartamenti siti nello stesso immobile in Torino, e, precisamente, un'abitazione ubicata al secondo piano, acquistata con atto del 17 luglio 1997, usufruendo dell'agevolazione prima casa, e un'altra abitazione ubicata al terzo piano, acquistata con atto del 28 luglio 2015, senza fruire di agevolazioni fiscali.

L'interpellante intende ora acquistare, sempre nello stesso immobile, una nuova abitazione, ubicata al terzo piano e adiacente ai due appartamenti già posseduti. Il nuovo immobile è contiguo all'altro appartamento sito al terzo piano e sovrastante l'appartamento ubicato al secondo piano.

L'intenzione è quella di procedere alla successiva unificazione, anche catastale, delle tre abitazioni in un'unica unità immobiliare. Al riguardo, viene specificato che l'abitazione che risulterà dall'accorpamento non sarà riconducibile nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

E' quindi possibile richiedere nuovamente le agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della prima casa, dalla nota II – bis all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR?

La soluzione prospettata dal contribuente
Si ritiene che sia possibile richiedere una nuova agevolazione prima casa poiché, nel caso rappresentato, sussiste la medesima ratio che ha condotto l'amministrazione finanziaria, con la circolare del 38/2005, ad affermare che è possibile fruire nuovamente delle agevolazioni per l'acquisto di un alloggio contiguo a quello preposseduto e già oggetto di acquisto agevolato, a condizione che le due unità vengano fuse in una sola.

Il dubbio, pertò, sorge poiché in questo specifico caso sono coinvolti non due ma tre appartamenti, dei quali il primo è stato acquistato usufruendo dell'agevolazione prima casa mentre per il secondo, non contiguo, le agevolazioni non potevano essere richieste.

Secondo l'istante però l'agevolazione sul terzo appartamento andrebbe riconosciuta tenuto conto che, analogamente al caso esaminato con la predetta circolare, si intende procedere ad un ampliamento della propria abitazione.

Il parere dell'Agenzia
Prima di tutto, il Fisco ricorda che costituiscono condizioni ostative alla fruizione dei benefici 'prima casa', tra l'altro, la titolarità di altra casa di abitazione nello stesso comune del nuovo acquisto, ovvero acquistata con le agevolazioni, indipendentemente dal luogo in cui essa è posta.

Si sottolinea, poi, che con la sopracitata circolare 38/2005 è stato chiarito che il regime di favore si applica anche all'acquisto del nuovo immobile a condizione che l'abitazione conservi, anche dopo la riunione, le caratteristiche 'non di lusso' (caratteristiche che successivamente, in seguito alle modifiche apportate al citato art. 1 della Tariffa dall'art. 10 del d.lgs 23/2011, sono state sostituite dalla categoria catastale in cui è classificata la casa di abitazione, anche risultante dalla riunione, che deve essere diversa dalle categorie A/1, A/8 e A/9).

Inoltre, si ricorda che:

  • con la risoluzione 142/2009, l'Agenzia ha previsto la possibilità di fruire delle agevolazioni prima casa anche all’acquisto di un nuovo immobile da accorpare ad un alloggio acquistato senza fruire delle medesime agevolazioni, in quanto non previste dalla normativa vigente al tempo in cui è stato perfezionato l'atto di trasferimento;
  • la possibilità di fruire delle agevolazioni in argomento è stata successivamente riconosciuta con la circolare 31/2010, nell'ipotesi in cui il contribuente non aveva fruito delle agevolazioni prima casa per l'acquisto dell'abitazione da ampliare, non per la mancanza di una previsione normativa che riconoscesse il trattamento di favore, ma perché risultava già titolare al momento della stipula del precedente atto di trasferimento di altro immobile, acquistato con le agevolazioni.

Pertanto, si ritiene che le agevolazioni prima casa debbano essere riconosciute anche nel caso rappresentato nella presente istanza di interpello riguardante l’acquisto di un appartamento da accorpare ad altri due appartamenti preposseduti, di cui uno contiguo, sito al terzo piano ed altro sottostante, ubicato al secondo piano. Ovviamente, la condizione sine qua non è che si che proceda alla fusione delle tre unità immobiliari e che l'abitazione risultante dalla fusione non rientri nelle categorie A/1, A/8 o A/9.