Le dichiarazioni di conformità urbanistica ed edilizia degli immobili oggetto di atto di trasferimento tra vivi

Siamo arrivati ad un altro appuntamento della rubrica sull’Ingegneria Forense, quest’articolo verte su aspetti che interessano le aule giudiziarie solo di rimbalzo, affacciandovisi, per ora, timidamente, ma come è avvenuto per l’acustica e l’isolamento termico in edilizia, le novelle legislative impiegano alcuni anni prima di diventare, diffusamente, oggetto di causa.

La conformità urbanistica ed edilizia degli immobili

Facciamo alcune riflessioni sulle dichiarazioni di conformità urbanistica ed edilizia degli immobili oggetto di atto di trasferimento tra vivi.

Premetto che il tema è già stato oggetto di approfonditi studi dottrinali, di sentenze della corte di Cassazione e di Studi civilistici del Consiglio Nazionale del Notariato, in alcuni casi in contraddizione tra loro (1), oltre che di innumerevoli scritti di grande autorevolezza; con questo articolo non si vuole aggiungere nulla a quanto già noto, ma si vuole solamente fare un po’ di chiarezza ad uso dei tecnici in edilizia, cioè di chi è chiamato a dichiarare tali conformità, senza avere piena conoscenza del contesto nel quale tali dichiarazioni si inseriscono. Come indicato nel titolo, trattasi di riflessioni, in parte in materia di normativa urbanistica, quindi di percorso tortuoso in campo minato, pertanto non devono essere intese come trattazioni giurisprudenziali aventi valore verso o presso terzi, ricordatevi che sono un ingegnere, che approccia ai problemi come tale, quindi con una forma mentis diametralmente opposta a quella di un legale o di un giudice.

Le conformità che il bene immobile deve possedere al momento del trasferimento per atto tra vivi sono di due tipi: quella catastale, che a sua volta si divide in conformità oggettiva e soggettiva, che origina da disposizioni di legge la cui razio è volta al contrasto dell’evasione e dell’elusione fiscale; e quella urbanistica - edilizia, che a sua volta si divide in conformità formale e sostanziale, che origina da leggi volte al contrasto del fenomeno dell’abusivismo edilizio.

La conformità catastale

La conformità catastale è da rispettare a pena di nullità dell’atto o del contratto. Quando vi è l’accertamento della nullità dell’atto o del contratto, generalmente su attivazione dell’acquirente (nullità da considerarsi esistente solo con sentenza passata in giudicato) si determinano le seguenti conseguenze:

• il contratto è considerato sin dall’inizio privo di effetti;
• l’immobile va rilasciato e le somme di denaro versate vanno restituite;
• va annotata nei registri immobiliari  la  sentenza  che accerta la  nullità o  dichiara  la risoluzione, accanto alla trascrizione dell’atto nullo o risolto;
• vanno risarciti gli eventuali danni patiti da chi, senza colpa, ha subito pregiudizi da tale situazione;
• anche gli eventuali terzi successivi acquirenti dell’immobile saranno tenuti a restituirlo, salvo rivalersi sul venditore iniziale.

Se nessuno attiva prima un’azione, chi ha acquistato l’immobile, in buona fede, in forza di un atto debitamente trascritto, e si comporta indisturbato quale proprietario per almeno 10 anni dalla data della trascrizione di quel titolo, ne acquisisce la proprietà (c.d. “usucapione in buona fede” ai sensi dell’art. 1159 del Codice civile). Quindi l’acquirente che avesse interesse a mantenere il possesso dell’immobile, trascorsi i termini di cui sopra, potrebbe acquisirlo (con sentenza) per usucapione, anche in caso che gli atti di trasferimento venissero dichiarati nulli.

La conformità catastale urbanistico – edilizia

Entriamo ora nel merito di cosa si intende per conformità catastale e urbanistico – edilizia degli immobili.

Per quanto attiene la conformità catastale, la norma dispone (2) che “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformai' allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. (omissis)”.

Il legislatore, nel 2017, ha poi previsto la possibilità di “conferma” degli atti nulli perché privi della dichiarazione sulla conformità catastale, con la novella (3) che così recita: “Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli interessati, della conformità allo stato di fatto di dati catastali delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipesi dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità allo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, omissis…”

Per conformità catastale  oggettiva si intende  quanto segue: gli atti pubblici che prevedono il trasferimento di diritti reali su beni immobili devono riportare, obbligatoriamente, a pena di nullità i dati catastali degli immobili oggetto dell’atto, la planimetria catastale, la dichiarazione resa dagli intestatari della ditta catastale, o di un tecnico di loro fiducia, della conformità allo stato di fatto e allo stato dei luoghi rispettivamente dei dati catastali e della planimetria, a meno delle difformità che non comportano obbligo di aggiornamento catastale.

Mentre la conformità catastale soggettiva deriva da questo incombente di Legge (2) “il notaio prima della stipula dei predetti atti individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari.”

La norma si dovrebbe tradurre in una dichiarazione, rilasciata in parte dal venditore e in parte dal Notaio che riceve l’atto pubblico avente ad oggetto il trasferimento dell’immobile, di questo tenore: “A sensi dell’art. 19, comma 14, D.L. 31 maggio 2010, n. 78, Parte venditrice dichiara, e Parte acquirente ne prende atto, che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto, così come verificato e dichiarato dal Tecnico, e, in particolare, che non sussiste difformità alcuna che comporti l'obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale, ai sensi della vigente normativa. Dò atto io Notaio che prima della stipula del presente atto, come previsto dall'art. 19, comma 14, D.L. 31 maggio 2010 n. 78, ho individuato l'intestatario catastale e verificato la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”

Da ciò discende che, nei fatti, la conformità catastale soggettiva, cioè la conformità dei dati riguardanti gli intestatari del bene, compete esclusivamente al notaio, mentre quella oggettiva, cioè la conformità tra la situazione materiale del bene al momento del trasferimento e la sua rappresentazione catastale, caratteristica che non può essere dichiarata senza espletare uno o più sopralluoghi e, nel caso, rilievi, viene affidata, in genere, ad un tecnico edile, in quanto, parte venditrice non ha le necessarie competenze tecniche per effettuare compiutamente le verifiche necessarie.

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