Servitù di veduta: tutti i vincoli per l'opposizione

Cassazione: le servitù di veduta opponibili soltanto se risultano dalla nota di trascrizione dell'atto di acquisto e a condizione che dalla stessa sia possibile desumere l'indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delle parti di costituire una servitù, nonché l'oggetto e la portata del diritto, oltre che eventuali termini o condizioni

Per opporsi alla servitù di veduta, va vista la nota di trascrizione dell'atto di acquisto e deve essere possibile desumere l'indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delle parti, oltre a oggetto e portata del diritto.

Le importanti conclusioni sono contenute nell'ordinanza n.8000/2018 della Corte di Cassazione (disponibile nel file allegato), che ha chiarito il particolare caso di una non conformità di una finestra.

Il caso di specie

Il tribunale aveva accertato la mancanza di conformità di una finestra esistente sul retro dell'immobile di proprietà dei convenuti e del sottostante foro di aerazione, ordinando ai medesimi di tamponarli secondo quanto indicato nella consulenza tecnica d'ufficio espletata nel corso del procedimento.

Inoltre, era stato accertato che la sopraelevazione condotta dai predetti convenuti rispetto alla quota originaria del tetto del proprio edificio aveva determinato una riduzione di luce nella misura del 15% a danno del cortile del condominio attore, ordinandone quindi la riduzione in pristino.

Anche la Corte d'Appello aveva confermato la sentenza, in virtù del fatto che la sussistenza di una condizione pattizia risolutiva delle due servitù (di gronda e di veduta) risultasse da un atto di divisione immobiliare giudicato opponibile agli appellanti, pur non risultando che detta condizione fosse stata menzionata nelle note di trascrizione risultanti dai registri immobiliari.

Inoltre, essendovi la prova della trascrizione, il relativo contenuto avrebbe potuto essere accertato altrimenti e, ove necessario, anche giudizialmente. Di conseguenza, i proprietari dell'edificio confinante con quello condominiale hanno presentato ricorso in Cassazione.

La decisione della Cassazione

Per la suprema Corte, la ricostruzione normativa effettuata dal tribunale ordinario e confermata in Appello è contraria al principio generale recepito nell'ordinamento e in base al quale, in tema di trascrizione, al fine di stabilire se e in quali limiti un determinato atto sia opponibile ai terzi, "deve aversi riguardo esclusivo al contenuto della nota di trascrizione, unico strumento funzionale alla conoscenza, per gli interessati, del contenuto, dell'oggetto e del destinatario dell'atto".

Ciò perché la corretta individuazione di detto contenuto è affidata, a sua volta, all'esclusiva responsabilità del soggetto che richiede la trascrizione, sul quale incombe quindi l'onere di procedervi redigendo la nota di trascrizione. Una volta redatta la nota, e avvenuta la trascrizione sulla sua base, il contenuto della conseguente pubblicità-notizia è quindi solo quello da essa desumibile e ai soggetti che se ne avvalgono non incombe alcun onere di controllo ulteriore.

In definitiva, per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo la stessa consentire di individuare, senza margini di incertezza, gli estremi essenziali del negozio, i beni ai quali esso si riferisce, nonché l'essenza, la natura e i dati caratterizzanti del diritto trasferito o costituito, restando esclusa ogni possibilità di attingere aliunde i predetti elementi, né dai titoli presentati e depositati con la medesima nota né, tanto meno, da altri atti o dati a questa estranei.

La sentenza è stata quindi cassata e rispedita alla Corte d'Appello, perché la stessa provveda nuovamente a valutare la controversia attenendosi al principio di diritto per il quale l'indagine sull'opponibilità della servitù ai terzi successivi acquirenti deve essere condotta con esclusivo riguardo al contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, sicché detta opponibilità può essere ritenuta solo quando dalla predetta nota sia possibile desumere l'indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delle parti di costituire una servitù, nonché l'oggetto e la portata del diritto, anche quindi con riguardo all'eventuale sottoposizione della modifica o dell'estinzione di tale diritto a termine o condizione, come imposto dall'ultimo comma dell'art. 2659 c.c.

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF