Condominio, Notaio, atti contrattuali: tutti i dettagli in uno studio ad hoc

Il notaio e il condominio: il Notariato analizza le diverse fattispecie di interesse notarile che orbitano intorno all'istituto del condominio

La legge220/2012 ha sicuramente aumentato l’incidenza dell'attività del notaio nella materia condominiale: per questo, assume particolare interesse lo studio del Consiglio del Notariato n. 7-2018/C "Il notaio e il condominio: la giustizia preventiva nelle vicende condominiali", che analizza in dettaglio le diverse fattispecie di interesse notarile che orbitano intorno all'istituto del condominio al fine di evidenziare i benefici effetti prodotti da un oculato intervento del notaio orientato al pieno espletamento della sua importante funzione anti-processuale.

L'esame spazia dai regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore (con particolare attenzione alle soluzioni operative più idonee ad assicurarne la vincolatività e l'opponibilità) alle vicende circolatorie delle unità immobiliari in condominio, dai contratti preliminari alle regole pattizie che vietano la detenzione e il possesso di animali domestici e si prefigge di dimostrare come l'avveduto e meticoloso operato del notaio sia in grado di fornire un significativo contributo alla cosiddetta giustizia preventiva, specie in un settore caratterizzato da un elevato livello di litigiosità, e così dare concretezza al felice slogan "tanto più notaio tanto meno giudice".

Tra i vari argomenti di analisi, segnaliamo il punto 4 - "La funzione di giustizia preventiva nella costituzione del condominio. La presunzione di condominialità ex art. 1117 cod. civ. e il suo superamento mediante la riserva di proprietà. L'individuazione dei beni comuni censibili e non censibili. L'intestazione in capo al condominio dei beni comuni censibili: vantaggi negli adempimenti tributari e nella circolazione delle unità immobiliari in proprietà esclusiva. L'illiceità della prassi del mandato "in bianco" per la formazione del regolamento al costruttore dell'edificio".

Viene evidenziato che il condominio si costituisce automaticamente in occasione della prima vendita di una delle unità immobiliari dell’edificio compiuta dall’originario unico proprietario che, di regola, ne è anche il costruttore . Quell'atto è fondamentale per escludere che un determinato bene, potenzialmente rientrante tra quelli "oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio", sia tale e rimanga invece di proprietà esclusiva dell'originario proprietario: si pensi ai casi emblematici in cui costui voglia riservarsi la titolarità esclusiva del lastrico solare ovvero di tutta o di una parte dell'area cortilizia.

Ebbene, la riserva deve risultare con chiarezza da quella prima compravendita. Infatti, secondo la giurisprudenza, ai fini del superamento della presunzione di condominialità del bene non rilevano le risultanze del regolamento condominiale assembleare, né l’inclusione dello stesso bene, nelle tabelle condominiali, nell'ambito della proprietà esclusiva di un singolo condomino.

Inoltre, il titolo che trasferisce in capo ad un condomino la proprietà esclusiva di un bene “naturalmente” condominiale non può essere successivo alla costituzione dello stesso condominio se, fin dalla prima vendita, non sia stata prevista un'espressa riserva di proprietà esclusiva di quello stesso bene da parte del venditore.

Infatti, con la prima vendita, il relativo acquirente è divenuto necessariamente titolare di tutte le parti comuni dell'edificio ex art. 1117 cod. civ. per le quali non sia stata formulata la predetta riserva e, dunque, non può esserne privato con un atto successivo. È bene aggiungere che per assicurare trasparenza e certezza nella individuazione dei beni comuni, con particolare riferimento a quelli cosiddetti non censibili, più facilmente esposti a successive modifiche unilaterali della loro destinazione, la best practice notarile dovrebbe tradursi nella loro puntuale e analitica indicazione in ciascuna delle vendite delle unità immobiliari in condominio compiute dal costruttore.

Inoltre, contemporaneamente alla costituzione del condominio, è utile che il notaio suggerisca di intestare direttamente allo stesso condominio gli eventuali beni comuni censibili, quali, per esempio, l’alloggio deportiere, la lavanderia, lo stenditoio, la sala comune destinata a riunioni dei condomini e/o a giochi dei bambini, o ancora, nei condomini di maggior pregio, la piscina, il campo da tennis, la palestra.

L'intestazione di tali beni in capo al condominio - anziché pro quota ai singoli condomini in ragione dei rispettivi millesimi - comporta infatti una serie di vantaggi. Innanzi tutto semplifica gli adempimenti di natura tributaria che in tal modo gravano sul solo amministratore di condominio e non su ciascuno dei condomini. Inoltre, agevola la successiva circolazione delle unità immobiliari in proprietà esclusiva perché inequivocabilmente sottrae i relativi atti di trasferimento, per la parte concernente i beni comuni censibili, all'applicazione delle disposizioni sulla conformità delle risultanze dei registri immobiliari con le intestazioni catastali (art. 29, comma 1 bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52).

Infine, sempre in merito alla funzione di giustizia preventiva del notaio al momento della costituzione del condominio, si accenna all'ipotesi del mandato “in bianco” conferito dall’acquirente al costruttore-venditore affinché quest'ultimo rediga successivamente il regolamento di condominio non ancora predisposto al momento della vendita. Detto mandato, infatti, secondo l'orientamento assolutamente consolidato dei giudici di legittimità, ribadito anche di recente, "è nullo per indeterminatezza dell'oggetto" in quanto la scelta del contenuto del regolamento è "riservata, senza alcun criterio predeterminato, al venditore-mandatario".

LO STUDIO INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF