Ristrutturazione di immobili altrui: ok condizionato alla detrazione dell’Iva. Le discriminanti

Cassazione: la condizione sine qua non per detrarre l'Iva sulla ristrutturazione di un immobile altrui è che sussista un nesso di strumentalità con l'attività d'impresa o professionale

Ristrutturazione edilizia di immobile locato: i requisitiLa detrazione dell'Iva per lavori di ristrutturazione o manutenzione di beni immobili deve essere riconosciuto anche nel caso in cui tali beni siano di proprietà di terzi, a condizione che sussista un nesso di strumentalità con l'attività d'impresa o professionale, benché questa sia potenziale e non sia stata poi effettivamente svolta per cause estranee al contribuente.

E' molto importante, il principio di diritto emesso dalle Sezioni Unite della Cassazione nella sentenza 11533/2018, che riguarda la questione riguardante la detraibilità dell'Iva pagata in occasione del sostenimento delle spese di ristrutturazione degli immobili detenuti in locazione e la deducibilità delle stesse spese.

Detrazione Iva su immobili dati in locazione: un caso spinoso

Una società operante nel settore turistico-alberghiero aveva impugnato tre avvisi di accertamento relativi agli anni di imposta 2003, 2004 e 2005 con i quali veniva recuperata l'Iva ritenuta indebitamente detratta, in relazione a spese di ristrutturazione di un complesso immobiliare detenuto in locazione dalla stessa società.

In parziale riforma della pronuncia di primo grado la CTR Toscana confermava la legittimità della pretesa tributaria per mancanza del nesso di strumentalità tra gli interventi di ristrutturazione e l'attività dell'impresa sia perché al momento della ristrutturazione il complesso immobiliare era censito in categoria catastale A/2 (Abitazioni di tipo civile), sia perché si trattava di immobile di proprietà di terzi.

Secondo la contribuente la CTR avrebbe invece dovuto riconoscere la detrazione perché - indipendentemente dalla categoria catastale attribuita - era in atti pacifico che il rammentato complesso immobiliare fosse destinato all'attività di impresa turistica tanto che al termine dei lavori di ristrutturazione era stata assegnata la cat. D/2. 
 
La controversia veniva in seguito rimessa davanti a queste Sezioni Unite per decidere la contrastata questione di massima di particolare importanza circa il diritto alla detrazione d'imposta delle spese di ristrutturazione di immobili non di proprietà, bensì soltanto detenuti dal soggetto passivo d'imposta a titolo di locazione, peraltro in una concreta fattispecie connotata dalla circostanza che la contribuente aveva detratto l'IVA senza aver mai esercitato attività d'impresa e poi venduto il complesso turistico, appena dopo aver incorporato lacontrollante estera, ad una terza Società la cui compagine sociale era per l'essenziale la stessa delle altre. 

Ristrutturazioni edilizie: servono determinati requisiti per la detrazione Iva sui beni altrui

Secondo le Sez. Unite, in definitiva, il diritto alla detrazione dell'IVA in presenza di spese incrementative su immobili di terzi spetta indipendentemente dalla categoria catastale dell'immobile, a condizione che vi sia un nesso di strumentalità tra il bene e l'attività di impresa o professionale esercitata dal soggetto passivo.

Questo fondamentale nesso viene a mancare soltanto quando l'attività economica anche potenziale cui avrebbe dovuto accedere non sia stata intrapresa per circostanze non estranee al contribuente.

Viene, insomma, confermato il principio europeo secondo cui il diritto alla detrazione spetta al contribuente anche se per sopravvenute circostanze questi si trovi nella condizione di non poter utilizzare i beni che hanno consentito la detrazione dell'Iva.

In definitiva: "deve riconoscersi il diritto alla detrazione Iva per lavori di ristrutturazione o manutenzione anche in ipotesi di immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità con l'attività d'impresa o professionale, anche se quest'ultima sia potenziale o di prospettiva. E ciò pur se – per cause estranee al contribuente – la predetta attività non abbia poi potuto concretamente esercitarsi".

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF