La nuova UNI 10200: ripartizione delle spese degli impianti centralizzati

Dopo due inchieste pubbliche e il coinvolgimento di oltre 40 aziende e 50 esperti di settore nella commissione tecnica 271 del CTI, si è finalmente giunti alla nuova revisione della UNI 10200.

Oltre a risolvere notevoli refusi e criticità della precedente versione, la nuova norma, riscritta quasi totalmente, consente di ottenere una ripartizione molto più accurata delle spese.

Le novità della nuova versione UNI 10200

Ecco le novità introdotte:

• È stata migliorata la determinazione del consumo involontario nel caso di contabilizzazione indiretta, calcolato ora in funzione del grado di occupazione dell’edificio (sulla base del fattore d’uso dell’edificio): in questo modo è possibile calcolare correttamente la quota involontaria nel caso di edificio ad utilizzo parziale o saltuario.

L’aspetto più importante è che il calcolo del fattore d’uso deve essere effettuato annualmente al fine di quantificare adeguatamente la frazione finv. Infatti, come si evince dalla figura riportata di seguito, l’incidenza della componente involontaria tende ad essere tanto maggiore quanto minore è il fattore d’uso.

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Inoltre, la nuova norma chiarisce finalmente che il fattore finv non va applicato al fabbisogno ideale del condominio bensì all’energia stagionale effettiva, erogata dalla centrale termica ed immessa in rete di anno in anno.

• È stata revisionata la procedura per la formulazione del prospetto previsionale per ovviare all’erronea sottostima del consumo involontario: come già avveniva nella vecchia norma per il calcolo della rendicontazione stagionale nel caso di contabilizzazione indiretta, nel prospetto previsionale il consumo involontario totale deve essere stimato a priori per poi ottenere il consumo volontario per differenza.

• È stato chiarito come considerare il contributo delle tubazioni correnti nelle singole unità immobiliari che la norma distingue tra tubazioni di “pertinenza” (es. anello monotubo) e “non pertinenza” (es. montanti verticali a vista) dell’unità immobiliare. In particolare le prime sono equiparabili a dei corpi scaldanti aggiuntivi e, pertanto, oltre ad incrementare la potenza installata all’interno dell’unità immobiliare (con conseguente incremento anche del valore dei millesimi del servizio), danno origine ad un’ulteriore quota di spesa, denominata “consumo obbligato”, a carico dell’unità di appartenenza.

Le tubazioni non pertinenti, invece, pur correndo nell’unità immobiliare, non ne costituiscono una proprietà bensì una servitù. Le emissioni di tali tubazioni, da ricomprendersi nella quota involontaria, si ripartiscono quindi a millesimi tra le unità immobiliari.

• Condomini con più fabbricati: la nuova UNI 10200 chiarisce come adattare il metodo di calcolo nel caso di presenza di più edifici in quanto alcuni passaggi della ripartizione devono riferirsi all’intero condominio (ad es. il consumo totale, la spesa energetica totale, il costo unitario dell’energia e la spesa gestionale) mentre altri devono essere eseguiti per ciascun edificio (consumo volontario, consumo involontario e spesa gestionale).

La ripartizione della spesa deve essere effettuata distintamente per ciascuno di essi, tenendo conto sia della distribuzione comune (da ripartirsi tra i fabbricati) sia dei tratti di distribuzione interna a ciascun fabbricato. 

• Si è fatto esplicito richiamo all’obbligo di effettuare una diagnosi energetica: la norma precisa, in un paragrafo del tutto nuovo, quali sono i parametri energetici teorici che occorrono per il calcolo riportando per ciascuno di essi anche la modalità di valutazione da utilizzare.

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• Descrizione dettagliata di tutta una serie di casi particolari: generatori e vettori energetici asserviti a più servizi, contatori di calore divisionali asserviti a più servizi, unità immobiliari prive di contabilizzazione o impossibilità di effettuare le letture, compresenza di sistemi di contabilizzazione differenti, presenza di locali ad uso collettivo, assenza totale di contabilizzazione, presenza di un impianto di ventilazione meccanica, ecc.

• Definizione della metodologia con cui ripartire le spese anche per i servizi di raffrescamento, riscaldamento aeraulico e ventilazione meccanica.

La complessità della materia e le notevoli modifiche introdotte dalla normativa impongono, quindi, uno standard elevato in termini di competenza tecnica. 

Risulta fondamentale, pertanto, formarsi in tempi molto rapidi o avvalersi di strumenti di lavoro in grado di fornire tutte le informazioni indispensabili a produrre una documentazione professionale e completa.


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In tal senso Blumatica mette a disposizione i software:

blumatica 10200Blumatica UNI 10200 che, in un'unica soluzione, consente di gestire tutti gli aspetti connessi alla contabilizzazione del calore, alla ripartizione delle spese condominiali e al progetto di termoregolazione.

Blumatica Diagnosi Energetica che consente di valutare in modo chiaro qual è lo stato di fatto dell’edificio e quindi gli interventi di miglioramento energetico da attuare.

Il software consente di valutare i consumi reali dell’edificio effettuando una valutazione energetica adattata all’utenza (tailored rating) definendo l’uso effettivo del sistema fabbricato-impianto definendo il profilo di occupazione (per i giorni festivi e feriali), i diversi parametri che incidono sui fabbisogni (apporti interni, schermature mobili e chiusure oscuranti, acqua calda sanitaria, illuminazione, ventilazione, ecc.), la conduzione dell’impianto (continua, intermittente, attenuazione), le condizioni al contorno (temperature esterne ed interne, ecc.).

Effettuata la validazione del modello di calcolo con i consumi reali desunti dalle bollette, è possibile definire diversi scenari di miglioramento energetico, ciascuno costituito da differenti tipologie di intervento (componenti opachi, finestrati, generatori, sottosistemi impianto lato utenza, fonti rinnovabili, illuminazione, ventilazione, ecc.).

Per ciascuno scenario, il software effettua un’analisi dei costi e dei benefici, calcolando i risparmi energetici, la riduzione di emissioni di inquinanti, indicatori economici (VAN, IP, TIR) e un dettagliato computo metrico estimativo.


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