Condominio: la guida sulle parti comuni. Tutto quello che c'è da sapere su obblighi e diritti

Parti comuni del condominio: ecco un vademecum sui diritti e i doveri che le persone che possiedono un immobile in un condominio devono rispettare, sanciti dal codice civile e dal regolamento condominiale

Parti comuni condominiali: il vademecum

Se vivete in un condominio, e magari siete anche amministratore condominiale (per molti professionisti tecnici è così) non potete non conoscere a menadito i diritti e i doveri delle parti comuni, che sono contenute sia nel codice civile che nel regolamento condominiale. Chi vive in un condominio, infatti, deve rispettare determinate regole. Iniziamo dagli esempi più comuni e poi entriamo nello specifico. 

Le regole base del condominio

  • evitare rumori ed altre condotte moleste;
  • provvedere al pagamento regolare delle spese condominiali;
  • rispettare il regolamento e il comune senso civico (esempi: chiudere il portone di ingresso, parcheggiare l’auto nello spazio assegnato, tenere pulito l'androne, ecc.);
  • rispettare le delibere condominiali, pena l'applicazione di determinate sanzioni che potrebbero essere applicate dall'amministratore.

Doveri dei condomini: il regolamento può istituire tanti divieti

Il regolamento condominiale può contenere anche limitazioni all'uso della proprietà individuale. Esempi classici sono i divieti di:

  • fare rumore in determinati orari del giorno;
  • affittare l'appartamento a particolari categorie di persone, effettuare cambi di destinazione d'uso;
  • stendere i panni dal balcone;
  • detenere animali di compagnia negli appartamenti;
  • modificare l'estetica dell'edificio, impedendo la creazione di verande a copertura dei balconi, tende e infissi diversi dagli altri;
  • posizionare condizionatori sulla facciata.

Condominio: le parti comuni

Sono definite dall'art.1117 del Codice Civile:

  1. tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  2. le aree destinate a parcheggio nonchè i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
  3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta' individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Quindi le condutture e gli impianti devono essere considerati comuni sino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni indicate è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione, neanche rinunciando al proprio diritto su tali parti comuni.

Le parti comuni non si possono dividere e i condomini possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, ma non possono apportare innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Ma in caso di un'innovazione (pensiamo a un garage automatico), cosa succede? Chi paga? I condomini che non intendono trarne vantaggio (nel nostro caso, che non parcheggeranno l'auto nel garage) sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Nel caso in cui non sia possibile separare l'utilizzazione, se tali condomini si oppongono, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

I condomini, infine, non possono eseguire opere nel piano o por porzione di piano di sua proprietà che rechino danno alle porti comuni.

Condominio: le regole sul riscaldamento

Se non voglio pagare un riscaldamento centralizzato, io condomino posso rinunciarvi distaccando il mio impianto? Si, ma devo dimostrare che, dal mio operato, non derivano né aggravi di spesa per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio.

Tutti i condomini hanno il diritto a conoscere l'orario di riscaldamento su una tabella concernente:

  • l'indicazione del periodo annuale di esercizio dell'impianto termico e dell'orario di attivazione giornaliera prescelto nei limiti di quanto disposto dalla legge;
  • le generalità e il domicilio del soggetto responsabile dell'esecuzione e della manutenzione dell'impianto termico.

Le sanzioni per la violazione delle norme sulle parti comuni del condominio

Attenzione: le multe possono arrivare fino a 200 euro se si viola il regolamento una volta, ma anche fino a 800 se si è recidivi. La somma versata verrà devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.