Gravi difetti di costruzione: quale responsabilità per il venditore-costruttore? I chiarimenti

Cassazione: il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera, non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera è affidata a un terzo

Difetti dell'opera gravi: il perimetro delle responsabilità

La denuncia di gravi difetti di costruzione, oltre che dal committente e suoi aventi causa, può essere fatta valere anche dagli acquirenti dell'immobile, in base al principio che le disposizioni di cui all'art. 1669 cod. civ. mirano a disciplinare, le conseguenze dannose di quei difetti che incidono profondamente sugli elementi essenziali dell'opera e che influiscono sulla durata e solidità della stessa, "compromettendone la conservazione e configurano, quindi, una responsabilità extracontrattuale, sancita per ragioni e finalità di interesse generale". (v. da Cass. II sez., 4622/02 e anche Cass. 8109/97).

E' di assoluta rilevanza, il principio contenuto nell'ordinanza n.23132/2018 della Corte di Cassazione, dove si precisa che il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera, non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera è affidata a un terzo, al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale, in quanto il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, sicché, anche in tali casi, la costruzione dell'opera è a lui riferibile (v. anche Cass. 567/05; 2238/12).

Bisogna considerare infatti che, proprio questa attività di interferenza o di controllo, così come quella di progettazione, documentano, in generale, il coinvolgimento del venditore committente e la sua corresponsabilità, salvo che, in ipotesi limite, sia dimostrata la incolpevole estraneità.

Quando il venditore-committente compartecipa alla costruzione?

Nel caso in esame, la Corte distrettuale con proprio giudizio di merito (e contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti) ha escluso che il venditore committente avesse compartecipato, in modo attivo, alla realizzazione dell'opera oggetto del contenzioso, cioè, al contrario, ha accertato che il committente-venditore, nell'esecuzione dell'opera di che trattasi, aveva lasciato piena autonomia tecnica e decisionale all'impresa esecutrice, o, alle imprese esecutrici.

Infatti, come afferma la Corte distrettuale "( ) non è stato assolutamente dimostrato che l'appellante (venditore) avesse anche assunto la veste di costruttore, ovvero, che si fosse ingerito nella costruzione delle opere appaltate, così da ridurre l'impresa appaltatrice alla veste di "nudus minister" ( )". E, di più, la Corte distrettuale ha ritenuto ininfluenti (a dimostrare la compartecipazione del committente venditore alla realizzazione dell'opera oggetto del giudizio), proprio quei dati per i quali i ricorrenti ritengono che il committente venditore abbia avuto piena compartecipazione alla realizzazione dell'opera di cui si dice: "(.....) l'appellante ha giustamente contestato la decisione di primo grado che ha ritenuto di affermare la sua responsabilità ex art. 1669 cod. civ., unicamente sul fatto che avesse nominato un direttore dei lavori (circostanza da ritenersi ininfluente, poiché la nomina del direttore dei lavori può essere fatta anche dal committente) nonché nella sua partecipazione ai sopralluoghi nel corso dei quali venivano esaminate le denunce dei vizi ed eventuali interventi per la loro eliminazione (...)".

Per gli ermellini, questa è una valutazione di merito non suscettibile di essere vagliata nel giudizio di cassazione iessendo questo deputato a verificare la legittimità in diritto della sentenza impugnata.

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