Condoni edilizi del Decreto Genova: le ultimissime con il dossier aggiornato per la discussione in Aula

Decreto Genova: la maggioranza è stata bocciata su un emendamento all'articolo 25 che disciplina le pratiche di condono a Ischia e che si sta discutendo in commissione al Senato. Le ultimissime sui due condoni edilizi, molto discussi, del provvedimento

Tutto sui condoni edilizi del Decreto Genova

L'ultima, importante novità sui condoni edilizi del Decreto Genova (109/2018), attualmente al Senato per lo studio della conversione in legge, è l'approvazione, da parte della Commissione Lavori pubblici e Ambiente al Senato, dell'emendamento 25.12 presentato da Urania Papatheu (Forza Italia), che chiede di sopprimere la parte per cui alle istanze di condono si applichino le norme del condono preevisto dalla legge 47/1985 (cd. Primo condono edilizo o Condono Craxi).

Meglio ricordare, in merito all'iter del decreto, che la conversione in legge scade il 28 novembre e con l'approvazione dell'emendamento il testo dovrebbe tornare - teoricamente - all'esame della Camera. Attenzione però: al Senato gli emendamenti approvati in commissione vengono rivotati in aula e il testo, ha assicurato il vicepremier Di Maio, passerà come è stato approvato alla Camera.

Condono edilizio di Ischia: l'ultimo emendamento e i chiarimenti

La legge 47/1985 detta "Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia. Sanzioni amministrative e penali": nel capo IV gli articoli si occupano della sanatoria delle opere edilizie, mentre il capo V detta disposizioni finali. L'emendamento approvato recita: "Al comma 1, sopprimere il seguente periodo: «Per la definizione delle istanze di cui al presente articolo, trovano esclusiva applicazione le disposizioni di cui ai Capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47»."

Ora facciamo chiarezza, partendo appunto dall'art.25 del Decreto Genova, che disciplina la definizione delle istanze di condono pendenti relative agli immobili distrutti o danneggiati dal sisma del 21 agosto 2017, prevedendo l’indizione di apposite conferenze di servizi per assicurare la conclusione dei procedimenti entro 6 mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge di conversione.

La proposta emendativa approvata dalle Commissioni riunite del Senato sopprime quindi - per la definizione delle istanze - la esclusiva applicazione delle disposizioni relative al "primo" condono edilizio, dettate dai capi IV e V della legge 47/1985. A seguito di modifiche già introdotte nel corso dell’esame alla Camera al testo originario del decreto, sono state inserite disposizioni concernenti la necessità del previo rilascio del parere dell'autorità preposta alla tutela del vincolo paesaggistico per la definizione delle istanze di condono presentate ai sensi del decreto-legge 269/2003 (c.d. terzo condono edilizio) e, per le istanze indicate, l'esclusione della sanatoria per le opere eseguite da soggetti condannati con sentenza definitiva, per alcuni delitti (tra cui quello di associazione mafiosa). Un'ulteriore modifica è volta a precisare che il contributo ai soggetti danneggiati dal sisma comunque non spetta per la parte relativa ad eventuali aumenti di volume oggetto del condono.

Ma cosa prevedeva questo comma 1? Di fatto, che i comuni colpiti dal sisma di Ischia del 21 agosto 2017 - individuati all'art. 17, comma 1 - definiscono le istanze di condono relative agli immobili distrutti o danneggiati dal sisma, che siano pendenti alla data di entrata in vigore del decreto-legge in esame.

La norma definisce l'ambito di applicazione della previsione alle istanze di condono presentate ai sensi delle sanatorie edilizie finora varate e contenute nei seguenti provvedimenti:

  • legge 47/1985 (con cui è stato disciplinato, dalle disposizioni di cui ai capi IV e V, il c.d. primo condono edilizio);
  • legge 724/1994 (con cui è stato disciplinato, dall'art. 39, il c.d. secondo condono edilizio);
  • decreto-legge 269/2003 (con cui all'art. 32 è stato disciplinato il c.d. terzo condono edilizio)

Con riferimento alle normative richiamate, potrebbero essere specificate le disposizioni in rilievo (ad esempio, l'art. 32 del decreto-legge 269/2003) considerato il carattere eterogeneo del contenuto del provvedimento cui è fatto rinvio.

Quindi: è stato soppresso, al comma 1, l'ultimo periodo, che prevedeva - per la definizione delle istanze - la esclusiva applicazione della disciplina del “primo” condono edilizio, cioè quella dettata dai capi IV e V della legge 47/1985. E cosa prevedeva questa disciplina? Tra le disposizioni contenute nei citati capi IV e V (artt. 31-52) si ricordano in particolare quelle dettate dagli artt.31, 32 e 33.

L'art. 31 individua le opere per le quali è possibile presentare istanza di sanatoria in quelle ultimate entro la data del 1° ottobre 1983 ed eseguite:

  • a) senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire prescritte da norme di legge o di regolamento, ovvero in difformità dalle stesse;
  • b) in base a licenza o concessione edilizia o autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa.

Lo stesso articolo ha disposto, tra l’altro, che si intendono "ultimati" gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente.

L'art.32 disciplina invece la sanabilità delle opere costruite su aree sottoposte a vincolo, disponendo, tra l’altro, che il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso. Ma attenzione: il parere non è richiesto quando si tratti di violazioni riguardanti l'altezza, i distacchi, la cubatura o la superficie coperta che non eccedano il 2% delle misure prescritte. In base al comma 2 dell'art. 32, sono suscettibili di sanatoria, alle condizioni sottoindicate, le opere insistenti su aree vincolate dopo la loro esecuzione e che risultino:

  • a) in difformità dalla legge 2 febbraio 1974, n. 64 (Provvedimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per le zone sismiche), e successive modificazioni, e dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico dell’edilizia), quando possano essere collaudate secondo il disposto del successivo art. 35;
  • b) in contrasto con le norme urbanistiche che prevedono la destinazione ad edifici pubblici od a spazi pubblici, purché non in contrasto con le previsioni delle varianti di recupero di cui al capo III;
  • c) in contrasto con la disciplina delle distanze minime a protezione del nastro stradale da osservarsi nella edificazione fuori del perimetro dei centri abitati, sempre che le opere stesse non costituiscano minaccia alla sicurezza del traffico.

L’art. 33 disciplina invece le opere non suscettibili di sanatoria, stabilendo, tra l’altro, che sono tali le opere in contrasto con i seguenti vincoli, qualora questi comportino inedificabilità e siano stati imposti prima dell’esecuzione delle opere stesse:

  • a) vincoli imposti da leggi statali e regionali nonché dagli strumenti urbanistici a tutela di interessi storici, artistici, architettonici, archeologici, paesistici, ambientali, idrogeologici;
  • b) vincoli imposti da norme statali e regionali a difesa delle coste marine, lacuali e fluviali;
  • c) vincoli imposti a tutela di interessi della difesa militare e della sicurezza interna;
  • d) ogni altro vincolo che comporti l’inedificabilità delle aree.

Sono altresì escluse dalla sanatoria, sempre in base all’art. 33, le opere realizzate su edifici ed immobili assoggettati alla tutela della legge 1° giugno 1939, n. 1089 (le disposizioni di tale legge, recante “Tutela delle cose d'interesse artistico e storico”, oggi abrogate, si ritrovano nel Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D.Lgs. 42/2004), e che non siano compatibili con la tutela medesima.

Le norme applicabili a Ischia in relazione al terzo condono edilizio

Il comma 1-bis, introdotto nel corso dell’esame alla Camera, disciplina la definizione delle istanze presentate ai sensi del decreto-legge 269/2003 (c.d. terzo condono edilizio), prevedendo che le stesse siano definite previo rilascio del parere favorevole da parte dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo paesaggistico.

Lo stesso comma dispone che per tutte le istanze di cui al comma 1 - a seguito di una modifica apportata dall'Aula della Camera - trovano comunque applicazione le seguenti norme dell'art. 32 del D.L. 269/2003:

  • quelle del comma 17 che prevede che, nel caso di aree soggette ai vincoli di cui all'art. 32 della L. 47/1985, la disponibilità alla cessione dell'area appartenente al patrimonio disponibile ovvero a riconoscere il diritto a mantenere l'opera sul suolo appartenente al demanio o al patrimonio indisponibile dello Stato è subordinata al parere favorevole da parte dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo;
  • e quelle della lettera a) del comma 27, che esclude la sanatoria delle opere eseguite dal proprietario o avente causa condannato con sentenza definitiva, per i delitti di cui agli artt. 416-bis, 648-bis e 648-ter del codice penale o da terzi per suo conto.

Conferenza dei servizi per la definizione delle istanze (comma 2)
Il comma 2 stabilisce che i comuni colpiti dal sisma in questione provvedono, anche mediante l’indizione di apposite conferenze di servizi, ad assicurare la conclusione dei procedimenti volti all’esame delle predette istanze di condono, entro 6 mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge di conversione.

Nel corso dell’esame alla Camera è stato aggiunto un periodo volto a stabilire che, entro lo stesso termine, le autorità competenti provvedono al rilascio del parere di cui all’art. 32 del D.L. 269/2003.

Effetti del procedimento di sanatoria sulla concessione dei contributi (comma 3)
In base al primo periodo del comma 3, il procedimento per la concessione dei contributi previsti dal capo III del presente decreto è sospeso nelle more dell’esame delle istanze di condono e la loro erogazione è subordinata all’accoglimento delle istanze.

Il secondo periodo del comma 3, inserito nel corso dell’esame alla Camera, dispone che il contributo comunque non spetta per la parte relativa ad eventuali aumenti di volume oggetto del condono.

Condoni edilizi o presunti tali: zone terremotate (art.39-ter)

L’articolo 39-ter, introdotto nel corso dell’esame alla Camera, modifica l’art. 1-sexies del D.L. 55/2018, contenente la disciplina relativa alle lievi difformità edilizie e alle pratiche pendenti ai fini dell'accelerazione dell'attività di ricostruzione o di riparazione degli edifici privati.

Il testo vigente dell’art. 1-sexies del D.L. 55/2018 disciplina la sanatoria degli interventi edilizi di manutenzione straordinaria riguardanti le parti strutturali dell'edificio e realizzati, prima degli eventi sismici del 24 agosto 2016, in assenza di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) o in difformità da essa, sugli edifici privati collocati nei comuni colpiti dagli eventi sismici in questione e danneggiati dagli eventi stessi (commi 1-5).

Lo stesso articolo ha semplificato le modalità per la certificazione di idoneità sismica necessaria per la chiusura delle pratiche di condono edilizio ancora in corso, al fine di accelerare l’iter per la realizzazione degli interventi di ricostruzione o riparazione degli immobili distrutti o danneggiati dagli eventi sismici(commi 6-8).

Lettera a): ambito di applicazione: interventi sanabili (comma 1, primo periodo, art. 1-sexies) 
La disciplina finalizzata alla sanatoria degli interventi prevista dai primi cinque commi dell’articolo 1-sexies, per quanto stabilito dal nuovo comma 1 del medesimo articolo (che viene riscritto dalla lettera a) dell'articolo in esame), si estende ora, oltre che agli interventi edilizi di manutenzione straordinaria riguardanti le parti strutturali dell'edificio, anche agli interventi di restauro e di risanamento conservativo e agli interventi di ristrutturazione edilizia.

La norma fa ora riferimento a tutte le ipotesi contemplate dall’art. 22, comma 1 del D.P.R. 380/2001 (T.U. in materia edilizia), in base al quale sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA), nonché in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente:

  • gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b)19, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
  • gli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all'articolo 3, comma 1, lettera c)20, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
  • gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d)21, diversi da quelli indicati nell'articolo 10, comma 1, lettera c).

L’ambito di applicazione della norma riguarda gli interventi citati che siano stati realizzati:

  • sugli edifici privati situati nei comuni (elencati negli allegati 1, 2 e 2-bis del D.L. 189/2016) colpiti dagli eventi sismici iniziati il 24 agosto 2016 e danneggiati dagli eventi sismici medesimi; Che l’ambito di applicazione sia limitato agli edifici danneggiati lo si evince dal fatto che, più avanti, il comma 1 prevede che la domanda di SCIA in sanatoria possa essere presentata dal proprietario dell'immobile “anche contestualmente alla domanda di contributo” per la riparazione/ricostruzione dell’immobile danneggiato. Gli allegati 1, 2 e 2-bis contengono rispettivamente l’elenco dei Comuni colpiti dagli eventi sismici del 24 agosto 2016, del 26 e del 30 ottobre 2016, nonché del 18 gennaio 2017;
  • prima degli eventi sismici del 24 agosto 2016;
  • in assenza di titoli edilizi (e non solo come nel testo vigente in assenza di SCIA) o in difformità da essi;
  • nei casi previsti dalle norme regionali attuative dell'intesa sull'atto concernente misure per il rilancio dell'economia attraverso l'attività edilizia (Repertorio atti n. 21/CU del 10 aprile 2009) ovvero delle norme regionali vigenti in materia di urbanistica e edilizia (nuovo comma 1-bis dell’art. 1-sexies, introdotto dall'articolo in esame).

Lettera a): procedura per la sanatoria edilizia degli interventi (comma 1, primo periodo, art. 1-sexies). 
Il nuovo comma 1 consente al proprietario dell'immobile, pur se diverso dal responsabile dell'abuso, di presentare, anche contestualmente (nel testo vigente le due fattispecie sono presentate insieme) alla domanda di contributo, la richiesta di permesso o la SCIA in sanatoria.

La norma in esame prevede inoltre che la richiesta di permesso o di SCIA in sanatoria sia presentata:

  • in deroga alle previsioni di cui all’articolo 36, comma 1 (che nel testo vigente non è contemplato), oltre che degli articoli 37, comma 4, e 93 del D.P.R. 380/2001;
  • avendo riguardo a quanto rappresentato nel progetto di riparazione/ricostruzione dell'immobile danneggiato e alla disciplina vigente al momento della presentazione del progetto.

Lettera a): acquisizione dell’autorizzazione statica o sismica, ove richiesta, quale requisito per l’inizio dei lavori (comma 1, terzo periodo, art. 1-sexies)
Nel testo vigente, l’acquisizione dell'autorizzazione sismica rilasciata dal competente ufficio tecnico della Regione deve avvenire prima della domanda di presentazione della SCIA in deroga.

Ricordiamo che l'articolo 94 del D.P.R. 380/2001 dispone che nelle località sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, non si possono iniziare lavori senza preventiva autorizzazione scritta del competente ufficio tecnico della regione e che tale autorizzazione deve essere rilasciata entro sessanta giorni dalla richiesta.

Lettera a): sanzioni da pagare e criteri per calcolare l’aumento di valore dell’immobile (comma 1, secondo periodo, art. 1-sexies) 
Il secondo periodo del comma 1 prevede il pagamento di una sanzione di importo compreso tra 516 e 5.164 euro, in misura determinata dal responsabile del procedimento comunale in relazione all'aumento di valore dell'immobile.

Si tratta di una norma che fa salva la sanzione prevista dall’art. 37, comma 4, del D.P.R. 380/2001, nel caso (derogato dal primo periodo del comma 1, illustrato nel paragrafo precedente di questa scheda) in cui l’intervento sia sanabile in quanto conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento, sia al momento della presentazione della domanda.

Si disciplinano altresì i criteri per calcolare l’aumento di valore dell’immobile, prevedendo che sia valutato per differenza tra il valore dello stato realizzato e quello precedente l'abuso, calcolato in base alla procedura di cui al D.M. 19 aprile 1994, n. 701 (recante norme per l'automazione delle procedure di aggiornamento degli archivi catastali e delle conservatorie dei registri immobiliari).

Lettera b): interventi in sanatoria per i casi previsti da norme regionali e per interventi edilizi totalmente abusivi (comma 1-bis, art. 1-sexies) 
La lettera b) dell'articolo in esame introduce il comma 1-bis all’art. 1-sexies del D.L. 55/18 che prevede l’applicazione di quanto previsto al suddetto comma 1, anche nei casi previsti dalle norme regionali attuative dell'intesa sull'atto concernente misure per il rilancio dell'economia attraverso l'attività edilizia (Repertorio atti n. 21/CU del 10 aprile 2009) ovvero delle norme regionali vigenti in materia di urbanistica e edilizia.

In tale caso il contributo non spetta per la parte relativa all'incremento di volume. Viene altresì disposto che l’articolo 1-sexies del D.L. 55/18 non trova applicazione nel caso in cui le costruzioni siano state interessate da interventi edilizi totalmente abusivi per i quali sono stati emessi i relativi ordini di demolizione.

Lettera c): effetti dell’autorizzazione sismica e del permesso in sanatoria (comma 3, secondo periodo, art. 1-sexies)
La lettera c) dell'articolo in esame modifica il comma 3, secondo periodo dell’art. 1-sexies, in cui si stabilisce che è fatto salvo il rilascio dell'autorizzazione sismica prevista dall’art. 94 del D.P.R. 380/2001 che costituisce provvedimento conclusivo al fine della risoluzione della difformità strutturale, estendendo anche al permesso di costruire quanto stabilito per la SCIA.

Il comma 3 individua, infatti, nel rilascio dell’autorizzazione, unitamente al permesso di costruire (come introdotto per effetto delle modifiche recate al comma 1 dalla norma in esame) o alla SCIA in sanatoria, una causa estintiva "del reato oggetto di contestazione". Si tratta evidentemente di un reato edilizio, riconducibile alle fattispecie di natura contravvenzionale previste dall’art. 44 del TU edilizia.

Lettera d): semplificazione delle modalità di certificazione sismica in relazione alle pratiche pendenti (comma 6, art. 1-sexies) 
La lettera d) modifica il comma 6 dell’art. 1-sexies del D.L. 55/18, al fine di prevedere che l'autorizzazione statica o sismica venga rilasciata anche dal competente ufficio regionale oltre che dalla Conferenza regionale.

Si ricorda che la finalità del comma 6 è di accelerare l’attività di ricostruzione o di riparazione degli edifici privati danneggiati dagli eventi sismici in questione, per i quali:

  • sia stata presentata in passato domanda di sanatoria edilizia, entro i termini e con le modalità previsti dai condoni edilizi disposti negli anni 1985, 1994 e 2003. La norma richiama gli estremi normativi dei condoni edilizi finora approvati, vale a dire: la legge 47/1985 (c.d. primo condono edilizio); l’art. 39 della legge 724/1994 (c.d. secondo condono edilizio); l’art. 32 del D.L. 269/2003 (c.d. terzo condono edilizio);
  • la domanda di sanatoria non sia stata ancora definita alla data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. 55/2018.

Il comma 6 prevede in particolare che la certificazione di idoneità sismica, ove richiesta per l’adozione del provvedimento di concessione o di autorizzazione in sanatoria e dell’agibilità, sia sostituita da perizia del tecnico incaricato del progetto di adeguamento e miglioramento sismico, che redige un certificato di idoneità statica ai sensi del D.M. 15/05/1985, effettuando le verifiche in esso previste, con particolare riferimento a quelle opportune relative ai materiali.

Lo stesso comma 6 dispone che il certificato di idoneità statica redatto attesta il rispetto di quanto previsto dal D.M. 15 maggio 1985. Nel caso in cui non risulti possibile la redazione del certificato di idoneità statica ai sensi del D.M. 15 maggio 1985, il comma in esame prevede che il tecnico incaricato indichi gli interventi necessari che avrebbero consentito la redazione del certificato di idoneità statica valutandone i costi. In tal caso, l’autorizzazione statica o sismica è rilasciata dalla Conferenza regionale di cui al comma 4 dell’art. 16 del D.L. 189/2016 e, per effetto della modifica testé introdotta dalla lettera d), anche dal competente ufficio regionale.

IN ALLEGATO PDF, IL DOSSIER DEL SENATO (AGGIORNATO AL 14 NOVEMBRE 2018) PER L'ESAME CORRENTE IN AULA