Cambiamenti climatici e valori immobiliari: come cambierà il “fronte mare”?

I cambiamenti climatici influenzeranno i valori immobiliari di molti litorali marini. Le scelte da fare sono quelle della pianificazione, non solo le difese costali

La posizione e il contesto e poi lo stato della manutenzione, la grandezza dell’abitazione, le finiture, la presenza dell’ascensore piuttosto che di un terrazzo o di un grande giardino, la classe energetica e i parametri antisismici, tanti sono i fattori che possono influenzare il prezzo finale di un immobile.

Ma in molti casi questo non è sufficiente.

Negli insediamenti fronte mare si dovrà valutare un fattore nuovo: l'innalzamento del livello medio mare.  Il fenomeno è condiviso dal mondo scientifico e le conseguenze si stanno già avvertendo ma senza suscitare la dovuta preoccupazione. Il dato va considerato strutturale: le trasformazioni climatiche hanno nell'innalzamento del livello del mare uno dei primi effetti e il riscaldamento delle masse marine le fa espandere invadendo la costa. Si tratta solo di sapere quando, quanto e dove, non se accadrà.

Gli studi sui cambiamenti climatici: cosa ci aspetterà?

Uno studio importante dell'ENEA  fissa una forbice possibile dell'entità del fenomeno e conferma le peggiori previsioni al 2100: “In mille anni il Mediterraneo è aumentato da un minimo di 6 a un massimo di 33 cm, mentre le più recenti proiezioni dell’IPCC stimano l’innalzamento del mare a livello mondiale tra i 60 e i 95 cm entro il 2100. Si tratta di un’evidente accelerazione, dovuta principalmente al cambiamento climatico … ”. 

In Italia sono 33 le aree a rischio: le zone più estese si trovano sulla costa tra Trieste e Ravenna, altre aree particolarmente vulnerabili sono le pianure costiere della Versilia, di Fiumicino, le Piane Pontina e di Fondi, del Sele e del Volturno, l'area costiera di Catania e quelle di Cagliari e Oristano. Il massimo aumento del livello delle acque è atteso nel nord Adriatico dove la somma del mare che sale e della costa che scende potrebbe raggiungere valori compresi tra 90 e 140 centimetri  tenuto conto che molte di quelle zone sono già interessate da fenomeni di subsidenza il cui contributo a fine secolo è stimato, senza incertezze, intorno ai 35-40 cm.

Gli studi scientifici proiettano al 2100 le loro valutazioni ma le modificazioni sono già in atto e non è detto che l'incremento si verifichi in modo lineare e quindi anche le dinamiche a breve potrebbero essere rilevanti: solo gli effetti di annuncio e di prime conferme del fenomeno potrebbero avere conseguenze concrete (prezzi terreni, cambio politiche immobiliari, variazioni urbanistiche, ecc.) e quindi il tema è sensibile. 

Da molti secoli abbiamo sempre considerato costante il livello del Mediterraneo e nessuno ha percepito il rischio del mare che si alza. Questo ci ha portato a realizzare insediamenti molto vicino a coste basse e non protette ma il mito della casa fronte mare è fondante tutto il nostro turismo marino e non potrà certo sparire. 

Quali azioni mettere in campo?

Si tratta allora di predisporre difese costiere e ripascimenti di spiagge ma sopratutto di pensare a trasformare le coste più a rischio. Consideriamo poi che sia i vecchi insediamenti ma anche i nuovi progetti di sviluppo costiero, (difese, insediamenti, nautica, ecc.) sono nati su ipotesi di stabilità dei mari oggi non più valide. Già da ora dovremmo rivedere con spirito critico molte scelte di sviluppo urbanistico in corso nelle aree a rischio per ridiscuterle ed indirizzarle diversamente per evitare di lasciare eredità ingestibili ai posteri. Quanto dell'assetto urbanistico costiero esistente e previsto andrebbe ripensato? Quali scenari assumere per pianificare il futuro? I fenomeni estremi, le mareggiate, il vento distruttivo che stiamo vedendo non sono occasionali, si ripeteranno e non basterà qualche cerotto sulle ferite del territorio per andare avanti. Se non penseremo a tempo soluzioni evolutive ed innovative, l'approccio emergenziale farà solo danni.

Se qualcosa si sta muovendo a livello istituzionale non sembra invece che la società civile, economica e professionale stia dando molta attenzione al tema come invece dovrebbe fare essendo essa portatrice di soluzioni, intelligenze e tecniche indispensabili ad affrontare i problemi nascenti. 

Va sempre di moda l'esempio della rana: se la gettiamo nell'acqua che bolle, la tocca e ne salta lontano, se la mettiamo nell'acqua fredda non si accorgerà che questa si riscalda via via e vi rimarrà immersa fino a essere bollita. L'innalzamento del mare non è percepito come una catastrofe e se valuteremo anno dopo anno solo i rimedi per piccoli innalzamenti del mare e non avremo un progetto per affrontare le situazioni future, anche le peggiori, non usciremo, letteralmente, dall'acqua che incombe.

Le Linee Guida Nazionali per la difesa della costa dai fenomeni di erosione e dagli effetti dei cambiamenti climatici predisposte dal tavolo nazionale sull’erosione costiera sono una prima risposta puntuale ma non si pongono in un'ottica di area vasta; indicano interventi di protezione e per la riduzione delle perdite di sedimenti, difese distaccate (barriere emerse e sommerse) scogliere permeabili, barriere in geotessuto, sistemi di drenaggio, dragaggio e ripascimento e considerano, burocraticamente, solo gli aspetti ambientali connessi alla realizzazione delle opere. Non viene mai proposta una visione a lungo termine da affrontare con il metodo pianificatorio e strumenti urbanistici per ridisegnare parti di costa, rilocalizzare, modificare le infrastrutturazioni, ecc. spesso unica soluzione all'abbandono dei luoghi.

Questo significa che già da oggi abbiamo bisogno di avviare un vasto processo di ridisegno dei confini verso le acque del mare; a partire da una valutazione di vulnerabilità propedeutica ad un piano nazionale per le coste che comprenda tutto, nessuna variabile esclusa: residenza, turismo, infrastrutture, porti, attività agricole e industriali, cuneo salino, qualità delle acque, ecc.  Le risultanze degli studi sul cambiamento climatico concedono il tempo per prepararci adeguatamente ma il tema necessita di un piano di lungo periodo e di una visione ampia e proiettata al futuro; una pianificazione che appare già urgente, soprattutto per la parte del Nord Adriatico dove il fenomeno dovrebbe presentarsi con gli effetti più rilevanti. 

Si dovranno alzare dighe, elevare i piani stradali, effettuare ripascimenti artificiali delle spiagge, combattere semi-paludismo ed erosione, rifare molti sottoservizi, intervenire in modo resiliente e flessibile per affrontare cambi di tendenza sempre possibili ed eventi estremi. Ma si dovrà anche dare risposta anche ai destini delle antiche lagune costiere, alle zone umide, alle riserve naturali, all'ecosistema complessivo, alle bonifiche agricole, ai porti e alla nautica da diporto e non tutto sarà possibile salvare.

E' regola di base pianificare per la situazione peggiore ma anche se le previsioni toccheranno il limite inferiore della forbice un quadro di ripianificazione può essere visto come un'occasione di ripensamento e rinnovo per ampie parti di costa italiana dove insediamenti turistico-marini di 50 anni fa sono in attesa di una rigenerazione. 

L'interesse di un tale progetto di largo respiro è forse oggi più nelle mani dei privati proprietari e degli attori del processo immobiliare che in quelle della P.A.che si muove solo per le emergenze del danno subito e non del lucro cessante conseguente alle catastrofi.  L'inversione di questo processo sarebbe concetto virtuoso in generale; ne potremmo riparlare.