Attenti al cambio di destinazione d'uso: ecco quando scatta la modifica del calcolo dei costi di costruzione

Consiglio di Stato: per il calcolo degli oneri di urbanizzazione non è possibile prescindere dalla valutazione dell'utilizzo in concreto dell'immobile e nemmeno della natura e della destinazione di quello rispetto al quale svolge una funzione servente

Cambio destinazione d'uso e oneri di urbanizzazione: rapporto particolare

Il cambio di destinazione d'uso modifica il calcolo degli oneri di urbanizzazione: professionisti e tecnici interessati, quindi, state attento perché come ricordato dal Consiglio di Stato nella sentenza 6388/2018 dello scorso 13 novembre, se si verifica un mutamento di destinazione d’uso evidente da "artigianale" a "commerciale", la rideterminazione del calcolo degli oneri di urbanizzazione è automatica.

Oneri di urbanizzazione e cambio di destinazione d'uso: facciamo chiarezza

La sentenza in esame ha respinto il ricorso di un privato contro l'aumento del contributo di costruzione in relazione alla destinazione d’uso commerciale concretamente impressa al fabbricato, in luogo di quella artigianale assentita.

Sulla scorta di un unico motivo le società appellanti hanno contestato la sussistenza, nel caso di specie, di un mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, tenuto conto che l'immobile in questione, assentito dall'amministrazione comunale con una destinazione a "magazzino", viene effettivamente utilizzato come magazzino, restando irrilevante la circostanza che il magazzino sia a servizio di un'attività di commercio all'ingrosso, peraltro svolta in altra sede, anziché a servizio di un'attività artigianale. Secondo le società ricorrenti, la destinazione "a magazzino" sarebbe funzionalmente "autonoma" e "indifferente e/o insensibile rispetto alla destinazione d'uso dei locali a servizio dei quali viene di fatto utilizzato", richiamando a sostegno di tale assunto la sentenza del Consiglio di Stato n. 4355/2012.

Non è così per Palazzo Spada, che dando ragione al Tar Piemonte di conferma di quanto effettuato dal comune, ha richiamato i principi giurisprudenziali consolidatisi nella materia, premettendo che:

  • a) ai sensi dell' art. 23-ter dpr 380/2001, il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante è quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e che influisce, di conseguenza, sul c.d. carico urbanistico;
  • b) l'aumento del carico urbanistico non si verifica solo in caso di modifica della destinazione funzionale dell'immobile, ma anche nel caso in cui, come nella fattispecie, sebbene la destinazione non venga mutata, le opere si prestino a rendere la struttura un polo di attrazione per un maggior numero di persone con conseguente necessità di più intenso utilizzo delle urbanizzazioni esistenti.

L'importanza del carico urbanistico determinato

Nello specifico, ai fini della determinazione dell'importo del contributo di urbanizzazione dovuto per la realizzazione di un magazzino, non può non esser attribuita rilevanza alla destinazione funzionale ad esso impressa e, in particolare, alla destinazione degli ulteriori immobili con i quali il primo si pone in collegamento strutturale e quindi in posizione servente. Il medesimo magazzino, pertanto, non può determinare identico carico urbanistico laddove sia utilizzato per servire un immobile ad uso industriale ovvero sia funzionale all’esercizio di attività commerciale.

Il medesimo magazzino può determinare, pertanto, un differente carico urbanistico se è funzionale all’esercizio di attività produttiva, venendo utilizzato per la gestione di materiali derivanti da un fabbricato industriale, ovvero se è strumentale all’esercizio di attività commerciale, fungendo da deposito di prodotti finiti pronti per essere immessi nel mercato. In quest’ultima ipotesi, peraltro, la gestione del magazzino si inserisce, come fase autonoma, nel ciclo della commercializzazione, svolgendo esso un ruolo di intermediazione commerciale, in quanto, mediante il deposito, viene di fatto regolato il flusso ed il deflusso delle scorte.

In definitiva, per il Consiglio di Stato alla luce della funzionalizzazione del magazzino all'attività commerciale, nella fattispecie in esame si sia verificato un mutamento di destinazione d’uso evidente da "artigianale" a "commerciale", che giustifica la rideterminazione del calcolo degli oneri di urbanizzazione.

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF