Lettera a un Amico sul Futuro dei Settori della Costruzione e dell'Immobiliare

Angelo Luigi Camillo Ciribini - DICATAM, Università degli Studi di Brescia 30/11/2018 437
Mercato delle costruzioni
Caro Lorenzo,
Come sempre, il Tuo rapporto è denso di contenuti e di spunti  assai interessanti.
Il leitmotiv resta, in effetti, quello del difficile rapporto tra «congiunturale» e «strutturale».
Come ricordavi le straordinarie dinamiche economiche e finanziarie di carattere geopolitico alludono a un «cambiamento di stato», come Tu lo definisci.
Se davvero rallentassero i mercati internazionali, se veramente si interrompesse la crescita, più o meno timida, il paesaggio di rischio si delineerebbe, ma, mi pare che la coesistenza di elementi in contraddizione sia, nelle Tue affermazioni, la cifra caratterizzante la cosiddetta «complessità».
Certo, «rischio» è la parola che mi sembra Tu voglia, a ragione, enfatizzare, a cominciare dai conflitti commerciali internazionali.
Metti molto bene in evidenza uno strabismo occidentale e domestico rispetto alle considerevoli dinamiche di crescita del PIL, nei confronti della competitività e della produttività nostrane.

Il mercato delle costruzioni: sempre meno Europeo

Il fatto che, a livello globale, il mercato delle costruzioni, sempre meno europeo, prospetti notevoli potenzialità per gli investimenti in capitale fisso edilizio e infrastrutturale, che si avvicina a cifre trilionarie stratosferiche, mai viste in passato, sia pure con un tasso stabile di crescita, con una preponderanza del mercato asiatico e una contrazione di quello continentale di nostra prossimità diretta, induce a riflettere su come il sistema professionale e imprenditoriale nazionale possa contribuirvi.

Non banale è la questione inerente al ruolo del mercato delle costruzioni nelle economie nazionali e in quella internazionale, specie per gli investimenti pro capite nel settore a partire dall'Africa, con i suoi impressionanti margini di crescita.
L'Italia, che vede un mercato, non indifferente, del valore di 168 miliardi di Euro, appare esigua rispetto alla Cina e agli Stati Uniti, alle sue imprese, ai suoi investimenti e alle sue vie verso l'Europa, entro un mercato globale che cresce omogeneamente tra residenziale, non residenziale e infrastrutturale.

Qui sorge il paradossale ostacolo del «costruito», che Tu citi, che non investe direttamente la natura, anche letterale, strutturale e impiantistica.
Naturalmente, l'«esistente» vale anche per il continente la metà del mercato europeo, specie edilizio, così come l'infrastrutturazione, seppur debole, appare trainante in prospettiva.

Il tema della sostituzione edilizia

Il lieve arretramento dell'intervento sul costruito evoca forse il tema della sostituzione edilizia, spesso celato, o appena accennato?
Quanto ai contractor, il peso crescente che per essi riveste il proprio mercato domestico di riferimento, fa ovviamente riflettere, un punto debole per i campioni nazionali riguardo anche ai modelli di redditività delle imprese, come Tu li definisci.
Non vi è alcun dubbio che i costruttori, a differenza degli altri attori, soffrano particolarmente sul mercato nazionale, persino a dispetto di incrementi nei volumi di vendita di materiali e di macchinari, che paiono indirizzarsi ad altri, non sempre ben identificati, soggetti.
D'altra parte, la pandemìa che menzioni a proposito della catena di fornitura per la crisi di alcuni grandi player, rammenti, non potrà che aumentare esponenzialmente la gravità di alcune clamorose crisi aziendali, accertate o annunciate.
Il paesaggio che illustri, come rilevi, nell'immediato potrebbe contraddire la tendenza positiva in essere, per quanto, nello specifico del settore, le dinamiche occupazionali risultino negative, anche in termini di attrattività per i giovani.  

I temi legati a capitalizzazione, redditività e dimensione ritornano con forte prepotenza, come emblemi dei nodi irrisolti del cambiamento strutturale del settore.
In questa fase, sorge il tema cruciale, relativo alle identità degli operatori, come si evince dallo sviluppo dei nuovi operatori.
La «scomparsa» dei committenti e dei costruttori è, Tu ipotizzi, l'invito a guardare «altrove», ma, al contempo, la crescita del mercato attinente alla progettazione e alla produzione dell'indotto resta significativa.
Mi pare interessante, con riferimento ai distributori, osservare come i processi aggregativi inizino, appunto, a rivelarsi premianti.
Se, è vero che dal 2016 la ripresa sia in corso, occorre, hai ragione da vendere, evitare, contrariamente alla vulgata del tutto ideologica, di sconvolgere il codice dei contratti pubblici: i numeri smentiscono i pregiudizî. Ignorare i dati e ciò che essi rappresentano è chiaramente un azzardo.

La trasformazione delle identità degli operatori e della natura dei prodotti

Giungiamo al dunque, alla mia ossessione per la trasformazione delle identità degli operatori e della natura dei prodotti.
Tu dici che il potenziale di investimento legato alla capacità di risparmio non incontra progetti attendibili sul territorio nazionale in misura sufficiente: ritorna, dunque, la vicenda della credibilità degli attori e dei loro prodotti.
Qui Tu intercetti i temi della polarizzazione dei flussi e della competizione (squilibrata?) tra territori e capoluoghi, i grandi protagonisti della Rigenerazione Urbana, generando esiti differenziati: attraverso modelli innovativi tutti da ripensare.
Importante, mi pare, è il Tuo messaggio sulla convenienza dell'investimento in Italia da parte degli investitori stranieri, a condizione, tuttavia, di proporre elementi di certezza.
I quattro milioni di cantieri italiani nel 2017 sollecitano un mercato del costruito che, tuttavia, Tu lo dici, anche in questi termini, non sempre conduce all'incremento dei livelli prestazionali (pur considerando l'incidenza delle incentivazioni che dal 2008 hanno generato quasi trecento miliardi di investimenti concentrati in alcune regioni del Paese, innescando un gioco a somma positiva).
È chiaro, per i lavori pubblici, che esista un grave problema di spesa degli investimenti stanziati, soprattutto per gli enti locali, ma con quali cause, nonostante la crescita del Partenariato Pubblico Privato?
In definitiva, il grande ritorno della nuova costruzione, che non si vede, almeno nei termini tradizionali (ma neanche in quelli della nuova industrializzazione) potrebbe essere un segno di debolezza...

Il BIM è cresciuto negli appalti ?

L'incidenza dei bandi, in cui il «BIM» è citato è cresciuto dal 3% al 10%, che giudichi un buon indicatore di reattività del mercato, è interessante, ma non mi pare questo un dato qualitativamente significativo.
Altra cosa è l'affermazione decisiva Tua sulla coincidenza tra Costruzione e Immobiliare quale Industria di Servizi.
Mi pare, in merito ottima la scelta di concludere col «gemello digitale».
In questa ottica, in effetti, il «gemello digitale» sta divenendo fonte di grandi equivoci, poiché esso non è, come ci si ostina a ripetere, una replica di ciò che esiste «fisicamente», il che ci farebbe rimanere nella dimensione più «convenzionale» in evoluzione che Tu hai sapientemente descritto, bensì si tratta di riprodurre «virtualmente» i modelli di funzionamento dei cespiti, il focus autentico del Built Asset as a Service e del Cognitive Building all'interno della Smart City e dell'Agile Land.

La sfida, a mio avviso, richiede due fattori:
  1. una visione sistemica di governo di un processo di trasformazione radicale, epperò temperata, o temperabile, che non consiste semplicemente nel traghettamento, nella transizione, dall'analogico al digitale, ma, piuttosto, nella reinvenzione, parziale e diluita, dei settori della Costruzione e dell'Immobiliare;
  2. nella introduzione di una padronanza aumentata dei fattori di governo dei processi che, all'insegna della predictability, verte sulla occupancy, vale a dire, assicurare le migliori opzioni di mitigazione del rischio nelle fasi canoniche della progettazione, della realizzazione e della manutenzione, per trasformare poi le operations in servizi veri e propri nel mondo della interconnessione.

Numerosi sono stati nel 2018 gli eventi dedicati in maniera parziale al tema. Serve, invece, ora una vera e propria chiamata alle armi, un «luogo» di sistematica riflessione sulle identità e sui prodotti della Industria dell'Ambiente Costruito.

Ne parlavamo (o meglio, ne scrivevamo, via Twitter, con Luigi Perissich).
Questa presentazione della Congiunturale, come ideale prosieguo dello studio condotto sull'innovazione dal CRESME per Federcostruzioni, può gettare i semi per costituire un Eco-Sistema Nazionale della Costruzione e dell'Immobiliare?