Lastrico solare in condominio: responsabilità del proprietario per danni da infiltrazioni e prova liberatoria

Cassazione: in caso di danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, sul proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello incombe la prova liberatoria della ricorrenza del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell'opposizione colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) alla diligente attività di manutenzione del custode

Danni da infiltrazioni per lastrico solare in condominio

E' sempre confermata la responsabilità del proprietario del lastrico solare in un condominio in caso di danni di infiltrazione nell'appartamento sottostante? Quali prove servono per liberarsi dalla responsabilità?

L'ordinanza 1188/2019 della Corte di Cassazione, in questo senso, è completa ed esaustiva, esaminando un caso riguardante danni da infiltrazioni d'acqua. Nello specifico, il proprietario del sovrastante terrazzo a livello aveva dedotto l'insussistenza di qualsiasi responsabilità ex art. 2015 codice civile poiché gli altri condomini si erano opposti alle opere di manutenzione del terrazzo.

Da qui, quindi, la decisione finale della Cassazione: l'opposizione colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) alla diligente attività di manutenzione può costituire la prova liberatoria della ricorrenza del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo al fine di escludere la responsabilità del proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., per i danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante.

Lastrico solare e infiltrazioni: il principio generale

In tema di condominio negli edifici, quando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.).

Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

La massima aggiornata

In ipotesi di danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, sul proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., incombe, pertanto, la prova liberatoria della ricorrenza del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell'opposizione colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) alla diligente attività di manutenzione del custode.

L'ORDINANZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF