Il vespaio richiede il permesso di costruire. Le regole del gioco

Tar Veneto: serve il permesso di costruire per il vespaio di rilevanti dimensioni che è nuova costruzione

Abusi edilizi: anche il vespaio va demolito

Un vespaio, ossia uno spazio che può essere costituito anche da un volume di significative dimensioni, avente come precipuo scopo quello di proteggere l’edificio sovrastante isolandolo dall’umidità proveniente dal terreno e dal sottosuolo, deve considerarsi nuova costruzione quando di dimensioni rilevanti e, come tale, necessitante del permesso di costruire.

L'orientamento è contenuto nella sentenza 101/2019 del Tar Veneto, che fa chiarezza sulle costruzioni interrate, ovverosia quelle annoverabili nella nozione di nuova costruzione quando, per la loro incidenza sull’assetto urbanistico, comportano una trasformazione del territorio. In tali casi - si precisa - è necessaria la concessione edilizia, ora permesso a costruire (cfr. T.A.R. Campania, Napoli, sez. III, 05/09/2017, n. 4243).

Sanatoria edilizia per vespaio: il caso di specie

Nella specie, i ricorrenti hanno presentato al comune istanza di concessione in sanatoria trasformando i vani interrati in vespaio. Il Comune ha accolto l’istanza di sanatoria limitatamente al locale interrato sottostante il fabbricato rustico, ponendo alcune prescrizioni esecutive; diversamente, ha negato la sanatoria relativamente al vano interrato all’esterno del rustico, in ordine al quale la Commissione edilizia ha espresso parere favorevole alla demolizione. In data successiva ai ricorrenti è stata notificata l’ordinanza di demolizione del vano interrato posto all’esterno del perimetro dell’annesso rustico fuori terra. Il Comune, in particolare, ha dato conto del fatto che "la realizzazione dei vespai può considerarsi sanabile inerentemente alla porzione del fabbricato sottostante il fuori terra, mentre non risulta giustificabile la realizzazione di un vespaio all'esterno dell'annesso rustico, ma si configura come una mera giustificazione di quanto abusivamente realizzato".

Successivamente, i ricorrenti hanno presentato al comune resistente, ai sensi dell’art. 1, comma 37, legge 308/2004, istanza di accertamento della compatibilità paesaggistica delle opere di cui sopra, al fine di ottenere la c.d. sanatoria ambientale delle opere realizzate trattandosi di terreno classificato in P.R.G. ZTO “E2 di collina con vincolo di tutela paesaggistica”.

Il Comune ha quindi comunicato, ex art. 10 bis, l. n. 241 del 1990, che l’istanza sarebbe stata negata e, successivamente ha respinto l’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica. In particolare ha ritenuto non pertinente la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica presentata e non applicabile la procedura di cui alla legge predetta e ciò in quanto le opere realizzate non ricadevano in area sottoposta alla disciplina di cui al d.lgs 22.1.2004, n. 42 e non erano sottoposte a vincolo paesaggistico, tale area essendo solamente inserita nel Piano regolatore in zona territoriale omogenea E2a di collina, con “zona di tutela paesaggistica”, in forza di una norma di piano mirante a salvaguardare le peculiarità morfologiche, naturalistiche ed architettoniche del territorio.

Vespaio e tempus regit actum

I giudici amministrartivi evidenziano che risulta dagli atti di causa che il vano interrato “esterno” all’area di sedime è stato realizzato in mancanza di un titolo abilitativo e costituisce un volume a sé stante ancorchè interamente interrato e non accessibile, come asserito da parte ricorrente e risultante all’esito del sopralluogo effettuato.

Le costruzioni interrate, in via generale, sono annoverabili nella nozione di nuova costruzione, quando, per la loro incidenza sull’assetto urbanistico, comportano una trasformazione del territorio. In tali casi è necessaria la concessione edilizia, ora permesso a costruire (cfr. T.A.R. Campania, Napoli, sez. III, 05/09/2017, n. 4243).

Nel caso di specie per le dimensioni e caratteristiche costruttive dell’interrato in contestazione deve ritenersi che lo stesso sia una vera e propria “nuova costruzione”, senza che sia possibile qualificarlo come “vespaio”.

Al riguardo, per “vespaio” deve intendersi uno spazio (che può essere costituito anche da un volume di significative dimensioni) avente come precipuo scopo quello di proteggere l’edificio sovrastante isolandolo dall’umidità proveniente dal terreno e dal sottosuolo. Come tale, quindi, il vespaio presuppone necessariamente che il locale adibito a tale scopo sia sovrastato da un edificio da “proteggere”.

In questo senso, l’art. 75 del regolamento edilizio del Comune resistente, da quest’ultimo richiamato specificamente nel provvedimento in questa sede impugnato prevede che "tutti gli edifici" nonchè "i locali a piano terra devono essere impostati su vespaio ventilato di almeno 30cm". Ecco allora che, avendo parte ricorrente specificamente chiesto la sanatoria di una costruzione priva di titolo abilitativo, qualificando la stessa in modo del tutto incompatibile rispetto alle caratteristiche che questa presentava al momento della presentazione dell’istanza e della successiva adozione dell’ordine di demolizione, correttamente il Comune ha emesso i provvedimenti impugnati.

Non conta il fatto che, in forza della normativa vigente all’attualità, le opere in questa sede in contestazione sarebbero da considerare attività libera: infatti, secondo l’insegnamento pacifico in giurisprudenza, "la legittimità del provvedimento amministrativo finale deve essere accertata con riferimento alla normativa vigente al momento della sua adozione, in ossequio al principio del "tempus regit actum" (Cons. Stato sez. V, 09/05/2018, n.2790).

Riguardo al secondo motivo di ricorso, per il Tar correttamente è stata negata la sanatoria e disposta la demolizione dell’immobile de quo non essendo la costruzione in questione qualificabile come “vespaio” e, quindi, non essendo conforme alla disciplina edilizia vigente, in particolare con riferimento all’art. 75 del Regolamento edilizio del Comune resistente.

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF