Condominio: tutto su caratteristiche e natura del sottotetto

Cassazione: per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali

Il sottotetto nei condomini

Quali caratteristiche deve possedere un sottotetto per essere considerato condominiale e cioè comune alle varie parti e quando invece è da ritenersi pertinenziale al singolo appartamento?

I requisiti del sottotetto

Lo spiega la Cassazione nell'ordinanza 1245-2019 dello scorso 17 gennaio, dove alla fine si determina che in tema di condominio, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché:

  • quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.;
  • viceversa, allorché il sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.

La presunzione di condominialità del sottotetto

La Corte d'Appello di Catania, con sentenza 3.11.2017, ha rigettato l'appello proposto alcuni condomini contro la decisione di primo grado (Tribunale di Catania n. 2305/2014) che, nel giudizio contro di essi da parte dei costruttori del sottotetto, aveva dichiarato la natura comune di un sottotetto. Per giungere a tale conclusione la Corte di merito ha accertato, sulla scorta dei rilievi peritali, che il sottotetto in questione era oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio nell'interesse comune e quindi, nel silenzio del titolo, secondo la giurisprudenza di legittimità, doveva operare la presunzione di condominialità, come correttamente affermato dal primo giudice, rivelandosi quindi errata la tesi degli appellanti che, dal silenzio del titolo facevano discendere la riserva di proprietà esclusiva dei costruttori.

La Cassazione osserva che nel caso in esame il giudice di merito, partendo proprio dai principi dettati per l'individuazione della natura del sottotetto, ha accertato, sulla scorta dei rilievi svolti dal consulente, con apprezzamento in fatto certamente qui non sindacabile che il locale in questione non assolve certo all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità gli appartamenti dell'ultimo piano, ma è in teoria utilizzabile come vano autonomo (mq 280) cui si accede dalle scale condominiali, seppur non a destinazione abitativa data l'altezza, precisando che le vasche di raccolta idrica con relativo motorino rinvenute in sede di sopralluogo dal CTU, a prescindere dalla loro successiva rimozione, rivelavano una oggettiva destinazione (anche solo potenziale) all'uso comune o all'esercizio di interesse comune, salvo a dimensionare la capacità di carico che può sopportare in concreto, che però non esclude a priori qualsiasi potenzialità di utilizzazione a fini comuni.

Il ricorso, quindi, è inammissibile.

Le parti comuni dell'edificio: analisi dell'art.1117 c.c.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  1. tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
  3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

L'ORDINANZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF