Urbanistica: le differenze tra traslazione e modifica della sagoma e le conseguenze sugli abusi

Tar Toscana: la traslazione identifica lo spostamento del fabbricato rispetto alla dislocazione prevista nell’originario progetto, mentre la modifica della sagoma riguarda la diversità della forma della costruzione

Traslazione modifica e sagoma in urbanistica: le regole del gioco

Traslazione e modifica della sagoma di un fabbricato sono concettualmente distinte tra loro, con la conseguenza che non è dato desumere dalla prima l’esistenza della seconda: è questo l'importante chiarimento di urbanistica contenuto nella sentenza n. 282 del 22 febbraio 2019 del Tar Toscana, chiamato a dirimere una questione inerente il ricorso di un privato contro un comune.

Sostituzione edilizia con ampliamento di una villetta: l'oggetto del contendere

Nello specifico, si trattava dell'ingiunzione alla demolizione di un corpo di fabbrica ovvero degli interventi realizzati in asserita totale difformità dal permesso di costruire rilasciato dal comune stesso e avente ad oggetto la sostituzione edilizia con ampliamento di una villetta (totale demolizione e ricostruzione su 4 livelli e incremento della SUL nella misura del 35%) che era stata realizzata in aderenza ad edificio della stessa tipologia (il progetto prevedeva che il nuovo edificio sarebbe stato realizzato con un distacco di 3,20 metri dall’altro). Prima ancora era stata rilasciata l’autorizzazione paesaggistica ad hoc ma ad esito di una verifica in corso d’opera delle distanze tra pareti finestrate con l’edificio del lotto adiacente, venivano accertati errori nella rappresentazione grafica del corpo di fabbrica rispetto allo stato di progetto e alla dislocazione della struttura fino a quel momento realizzata.

La parte istante ha presentato quindi al comune domanda di deroga della distanza dal confine sulla sede stradale (distanza che, secondo il richiedente, il progetto oggetto del permesso di costruire indicava in metri 1,50 e che invece nella realtà era pari a 80 centimetri). L’Ufficio Patrimonio del Comune ha rilasciato parere favorevole circa la deroga e gli interessati hanno altresì presentato richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica avente ad oggetto lo spostamento di sedime del fabbricato.

Successivamente la Polizia Municipale ha effettuato un sopralluogo, ad esito del quale è stata accertata l’avvenuta realizzazione di opere strutturali (travi, pilastri e solai) a una distanza, tra marciapiede pubblico e corpo di fabbrica, di metri 0,80, anziché 1,50 metri come previsto nel titolo edilizio rilasciato. Il verbale di sopralluogo qualificava come variazione essenziale del permesso di costruire lo spostamento della struttura e ravvisava una totale difformità dal permesso stesso in considerazione dell’esistenza di vincolo paesaggistico.

La Soprintendenza ha quindi espresso parere favorevole di compatibilità paesaggistica, talché il Comune, con ordinanza n. 9 del 21.2.2017, ha ordinato agli interessati il pagamento dell’indennità prevista dall’art. 167 del d.lgs. 42/2004. E' poi seguita l’ingiunzione a demolire n. 16 del 20.3.2017, fondata sulle seguenti ragioni:

  • a) i lavori eseguiti (in avanzamento verso il confine stradale di un metro, riducendo la distanza a m. 0,80, rispetto a m. 1,80 previsti nel progetto approvato) non rientrano tra le varianti in corso d’opera previste dall’art. 143 della L.R. n. 65/2014;
  • b) i predetti lavori contrastano con l’art. 74, comma 12, del piano operativo vigente, secondo cui “l’intervento dovrà armonizzarsi con i caratteri dominanti morfo-tipologici del contesto senza determinare edifici di altezza superiore a quelli contermini sul medesimo fronte stradale”;
  • c) l’art. 74, comma 15, del piano operativo ammette solo la ristrutturazione edilizia senza sostituzione degli edifici originali, dei quali devono essere mantenuti i caratteri morfologici;
  • d) l’art. 15, comma 3, del piano operativo ammette la possibilità di deroga all’obbligo della distanza minima di 5 metri dai confini del lotto di pertinenza purchè tra i confinanti sia sottoscritta apposita convenzione per atto pubblico, ma solo se rilevano diritti privatistici in materia di distanze tra i confini tra le proprietà private (quindi la deroga non può valere per la distanza da una strada pubblica);
  • e) la distanza minima di cinque metri è riducibile solo per adeguare l’allineamento dell’edificio a quello di edifici adiacenti.

Traslazione di fabbricato: non è totale difformità

I ricorrenti, nel contestare la parte della motivazione dell’atto impugnato secondo cui l’intervento in questione, ricadente in ambito paesaggisticamente vincolato, non rientra nella fattispecie di cui all’art. 143 della L.R. n. 65/2014, sostengono che rileva l’avvenuto rilascio postumo dell’autorizzazione paesaggistica a mezzo dell’ordinanza n. 9/2017 e che si tratta di variante in corso d’opera, la quale può essere legittimata ex post al momento della conclusione dei lavori; aggiungono che la traslazione del fabbricato non rientra in alcuna delle esclusioni sancite dal citato art. 143, in quanto non si tratta comunque di totale difformità o di variazione essenziale e non ricorre una difformità rispetto alla normativa edilizia.

Il Tar da loro ragione, accogliendo il corposo ricorso (consigliamo di scaricare l'intera sentenza disponibile in allegato) evidenziando nell'ordine che:

  • la modifica realizzata dai ricorrenti è consistita unicamente nella traslazione dell’opera di un metro verso la strada, senza variazioni della superficie e dell’altezza. In particolare, dalla relazione della Polizia Municipale del 19.7.2016 si evince che l’ingombro dell’edificio non è stato aumentato, in quanto le misurazioni effettuate “risultavano corrispondenti con quanto rappresentato negli elaborati”. Trova quindi legittima applicazione l’art. 167, comma 4, del d.lgs. n. 42/2004, il quale ammette l’accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria per i lavori che, come nel caso di specie, non abbiano determinato la creazione di superfici utili o di volumi ovvero il loro incremento. E infatti la traslazione dell’edificio oggetto dell’atto impugnato ha ottenuto l’autorizzazione paesaggistica postuma, come risulta dall’ordinanza n. 9
  • stante la regolarizzazione dell’intervento edilizio in ordine alla sua compatibilità con l’esistente vincolo paesaggistico, il vincolo stesso non può ritenersi ostativo alla qualificazione come variante in corso d’opera. L’art. 143, comma 1, lett. “c” e “d”, della L.R. n. 65/2014 (richiamato dalla difesa del Comune), laddove prevede che la variante in corso d’opera debba essere preceduta dall’atto di assenso prescritto dalla normativa sui vincoli, va letto in combinato disposto con l’art. 167, comma 4, del d.lgs. n. 42/2004, che in casi circoscritti (trai quali rientra la fattispecie in esame) ammette l’accertamento postumo di compatibilità paesaggistica, ottenuto dai ricorrenti. Le stesse considerazioni valgono per l’art. 143, comma 2, della L.R. n. 65/2014, invocato dall’Amministrazione;
  • la traslazione identifica lo spostamento del fabbricato rispetto alla dislocazione prevista nell’originario progetto, mentre la modifica della sagoma riguarda la diversità della forma della costruzione (Cons. Stato, V, 2.4.2001, n. 1898): traslazione e modifica della sagoma sono concettualmente distinte tra loro, con la conseguenza che non è dato desumere dalla prima l’esistenza della seconda, tanto più che nel caso di specie si è trattato di traslazione parziale, ovvero di spostamento in avanti di circa un metro, talché la superficie fondiaria occupata dal corpo di fabbrica secondo l’originario progetto continua ad esserlo in gran parte;
  • la traslazione oggetto dell’atto impugnato (la quale ricade all’interno dello stesso lotto del progetto originario) non muta la tipologia dell’opera assentita con il permesso di costruire, in quanto quest’ultimo prevedeva la sostituzione edilizia, che è la stessa categoria di intervento propria dello spostamento in avanti del corpo di fabbrica oggetto del gravato provvedimento (TAR Toscana, III, 13.1.2015, n. 39). Pertanto, non trattandosi di nuova edificazione o di intervento richiedente un autonomo titolo edilizio, non può sussistere la violazione dell’art. 74, comma 15, del regolamento urbanistico;
  • tra i casi di variazione essenziale reprimibili con la misura demolitoria tipizzati dal comma 1 del citato art. 197 non risulta compresa la fattispecie in esame, costituita dalla traslazione dell’edificio nel lotto di pertinenza, senza modifica di destinazione, senza incremento di volumetria e senza aumento di superficie. Né ricorre l’ipotesi prevista alla lettera “e” del comma 1 del citato art. 197, riguardante la riduzione delle distanze minime dell’edificio, trattandosi di previsione normativa subordinata all’esistenza di una prescrizione urbanistica o edilizia che imponga l’allineamento dell’edificio realizzando rispetto agli altri edifici, prescrizione che invece manca nella controversia in esame. Né potrebbe valere, quale ragione di variazione essenziale o di totale difformità dal permesso di costruire, la circostanza dell’esistenza del vincolo paesaggistico, giacché come visto si ricade in uno dei casi di accertamento postumo di compatibilità paesaggistica, ottenuto dai ricorrenti ai sensi dell’art. 167, comma 4, del d.lgs. n. 42/2004. Pertanto, non si attaglia alla fattispecie in esame l’art. 197, comma 4, della L.R. n. 65/2014 (richiamato nell’atto impugnato), riferito ai casi indicati nel comma 1, tra i quali non rientra l’intervento edilizio in questione, e comunque l’esistenza del vincolo paesaggistico valorizzata da detta norma non incide ai fini del giudizio di difformità dal titolo edilizio trattandosi di intervento regolarizzato con autorizzazione paesaggistica in sanatoria.

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF