Il Nuovo Mercato dell’Ambiente Costruito: un Manifesto Programmatico per l’Italia Digitalizzata

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Le cronache quotidiane vedono, in Italia, il settore della costruzione e dell’immobiliare impegnato in una faticosa rivendicazione, nei confronti dei decisori politici, del proprio ruolo quale elemento decisivo della ripresa dell’economia nazionale.

Come è noto, esso proviene da una grave crisi strutturale che ne ha fortemente minato i caratteri tradizionali ed è costretto a misurarsi sempre più frequentemente con i temi dell’intervento sul costruito, a livello edilizio, infrastrutturale, naturalistico.

È interessante, peraltro, osservare che la protesta sia inscenata dalla filiera, anzitutto, sulla semplificazione delle procedure amministrative e sulla attuazione degli investimenti, ottenendo, al contrario, misure che mettono a repentaglio la competitività degli attori meglio strutturati e che scontano le difficoltà della finanza pubblica, in assenza di una maggiore maturità delle soluzioni partenariali o del ricorso a strumenti finanziari innovativi.

Tutto ciò non pare causale, bensì sembra ascriversi al fatto che al centro della contesa vi siano i cespiti, immobiliari e infrastrutturali, nella loro essenza fisica, tangibile.

La principale domanda che occorre porsi, in prospettiva, è, piuttosto, se davvero il mercato che questo settore ritiene di rappresentare possa veramente coincidere con quello prossimo avvenire.

In altre parole, l’impressione è che la dimensione immateriale del bene immobiliare o infrastrutturale, oggi percepita come paradossale, nel senso letterale, sia destinata a svolgere una parte prioritaria nel mercato, causando profonde ricadute sulla identità e sulla significatività degli attori.

La sensazione, infatti, è che le Technology Company possano giocare, per il settore della costruzione e dell’immobiliare, un ruolo sempre più determinante, cosicché gli operatori tradizionali debbano porsi alcuni interrogativi circa le strategie utili a garantirsi la sopravvivenza in ruoli non marginali.

Più che l’investimento diretto nel settore, che, peraltro, non manca (il Fondo Alexa di Amazon con Plant Prefab oppure il Samara Project di Airbnb ovvero l’intervento sul waterfront di Toronto di Google attraverso Alphabet), sembra contare la capacità delle Technology Company di governare gli ecosistemi digitali per entrare nel vissuto dei cittadini attraverso i cespiti immobiliari e infrastrutturali.

All’interno di questo scenario, la digitalizzazione, fenomeno ancora, peraltro, assai incerto per il settore della costruzione e dell’immobiliare, sta agendo come un vero e proprio cavallo di troia, spesso gestito inconsapevolmente dagli attori in questione.

Ciò accade, in effetti, poiché l’istanza che muove il comparto in quella direzione è autoreferenziale, vale a dire tende a migliorare l’efficienza e l’efficacia dei mercati intesi nella loro concezione convenzionale, legata ai cespiti fisici, mobili e immobili.

Al contrario, la digitalizzazione apre, dischiude, tale universo analogico della fisicità e della materialità a un orizzonte digitale, ne estende i confini, ma ne accresce la contendibilità.

Occorre, dunque, con urgenza, affrontare l’argomento al fine di comprendere se vi siano margini per una coesistenza tra i protagonisti tradizionali del mercato e i nuovi player.


Manifesto Programmatico per l'Italia Digitalizzata

A seguito di alcuni importanti eventi promossi da eLux Lab e da CCLM, si propone, pertanto, un Manifesto Programmatico, nei termini che seguono.

A. Cultura Industriale & Produzione Edilizia e Infrastrutturale

L’Industrializzazione Edilizia, da intendersi quale Cultura Industriale negli Ecosistemi Digitali, sta attualmente vivendo, a livello internazionale, uno straordinario ritorno di popolarità quale key driver per recuperare redditività e produttività.

Essa si declina oggidì attraverso i paradigmi della Quarta Rivoluzione Industriale, dovendo, tuttavia, nel Nostro Paese, confrontarsi con la complessità relativa agli interventi sul costruito, largamente maggioritari.

B. Unicità e Diversità del Cespite Industrializzato

La intima essenza computazionale e combinatoriale della trasformazione digitale promette di agevolare sempre più il ricorso alla Nuova Industrializzazione Edilizia per assicurare l’unicità delle soluzioni progettuali e la singolarità della produzione componentistica additiva, anche in funzione del costruito esistente e della sua eterogeneità (mass customization).

C. Revisione delle Catene di Fornitura e della Catena del Valore

La natura intrinseca della Nuova Industrializzazione Edilizia implica una drastica riconfigurazione delle catene di fornitura e della catena del valore, forzando l’integrazione dei soggetti committenti, progettuali, esecutori, manutentori e gestori sotto una unica e complessiva regia, eventualmente eterodiretta per il tramite delle piattaforme industriali digitali, impostata sulla loro sincronizzazione abilitata dall’Internet of Things.

D. Life Cycle & Business Continuity Management

La conseguenza naturale della condizione di integrazione e di sincronizzazione degli attori del settore risiede nel fatto che l’oggetto contrattuale investa tendenzialmente il ciclo di vita del cespite, in forme dirette o indirette, vertendo, sin dall’origine, sulla fruizione produttiva dei cespiti immobiliari e infrastrutturali.

E. Inclusività delle Piattaforme Digitali Industriali

Il governo della filiera digitalizzata inerente alla Nuova Industrializzazione Edilizia dipende considerevolmente dalla presenza di piattaforme digitali globali operanti in cloud, in regime di cyber security, che consentano la progressiva inclusione del maggior numero possibile di fornitori nell’ecosistema digitale in maniera interoperabile e interconnessa.

Interesse delle Technology Company sarà, perciò, quello di attrarre e di ospitare il maggior numero possibile di operatori tradizionali, fornendo loro percorsi obbligati di modellazione e di strutturazione dei dati, semanticamente ottimizzati.

F. Interconnessione & Interazione dei Componenti

I componenti edilizi e infrastrutturali, anche negli interventi sul costruito, assumeranno sempre più le vesti di Smart Construction Object, interconnessi e intelligenti, alla stessa stregua, ad esempio, dei grandi o piccoli elettrodomestici, degli arredi o degli apparati elettromedicali.

Si tratta di riconoscere che l’interconnessione o l’interconnettività renda equivalenti elementi costitutivi eterogenei per metterli a sistema secondo una architettura delle relazioni.

G. Contrattualistica Computazionale

Gli Smart Construction Object potranno essere forniti, assemblati e manutenuti secondo Smart Contract eseguibili attraverso codici di calcolo, da interfacciare coi flussi informativi provenienti dai componenti stessi, al fine di notarizzarne i valori colla Distributed Ledger Technology, per eventualmente procedere alla attivazione automatica dei pagamenti.

Il profilo manutentivo servitizzato è riconducibile, peraltro, ai Performance-Based Contract.

H. Giant Data Analytics & Business Intelligence

Le Technology Company sono chiaramente i soggetti principali in grado di gestire queste piattaforme digitali industriali, nell’ottica della globalizzazione dei mercati, sfruttando, inoltre, le funzionalità della Business Intelligence per supportare la filiera integrata e digitalizzata della costruzione e dell’immobiliare.

Il valore principale generato dalle piattaforme industriali digitali risiede, infatti, nel data storing, mining, querying and reasoning.

La normalizzazione delle strutture di dati, molto spesso ritenuta fondamentale per assicurare un incremento della competitività entro i mercati tradizionali, rappresenta, in realtà, una precondizione potenziale per le Technology Company nel condizionare i mercati domestici e i mercati internazionali, anche in virtù del fatto che esse siano in grado di adattarle ai vincoli locali.

I. Transazione di Spazi e di Comportamenti

La caratteristica combinatoriale degli Smart Construction Object presenti sulle piattaforme industriali digitali farà sì che tali digital marketplace gestiranno transazioni non solo di componenti tangibili, ma anche di unità spaziali e di flussi comportamentali, formalizzati computazionalmente, agendo come configuratori di cespiti immobiliari o infrastrutturali e come ideatori di servizi personalizzati legati all’uso degli spazi e all’esplicitazione di comportamenti.

M. Artificial Intelligence & Strategical Supply Chain Management

L’azione di configurazione su vasta scala delle piattaforme digitali industriali consentirà loro di orientare e di condizionare il mercato domestico grazie a Giant Data Analytics in grado di alimentare approcci organizzativi e produttivi incentrati sull’Artificial Intelligence.

N. Percezione degli Spazi e Fruizione dei Servizi

La centralità degli aspetti percettivi e cognitivi da parte degli utenti nella fruizione dei prodotti immobiliari e infrastrutturali derivanti dalla Nuova Industrializzazione Edilizia renderà fondamentali nella committenza, nella progettazione, nella realizzazione e nella gestione, i dispositivi di interazione vocale o gestuale per governare componenti, spazi e flussi.

O. Space as a Service & Business Model

Il Business Model relativo allo Space as a Service-Oriented Market renderà i cespiti immobiliari e infrastrutturali veicoli di erogazione di servizi alle persone secondo livelli contrattualmente digitalmente misurabili e certificabili nel ciclo di vita del bene.

P. Digital Twin & Performativity

Il Digital Twin, interconnesso al cespite fisico, consentirà di monitorare i livelli prestazionali dello stesso e di simularne, per prevenirli, i corrispondenti modi di guasto.

Si tratta di ammettere che il funzionamento dinamico del bene sia predominante sulla rappresentazione statica.

Q. Digital Twin & Cycle of the Citizen’s Life

Il Digital Twin permetterà, inoltre, di esercitare una sorveglianza sulle modalità di fruizione dei cespiti, per offrire agli utenti servizi a elevato valore aggiunto.

Cespite fisico e gemello digitale agiranno indissolubilmente come dispositivo unitario di supporto alla erogazione di servizi alla persona nel proprio ciclo di vita.

R. Hyper-personalization

I profili iperpersonalizzati degli utenti prospettici saranno le determinanti per la concezione degli interventi (anche sul costruito) supportati dalla Nuova Industrializzazione Edilizia.

Sarà necessario ideare spazi e componenti a partire dai «progetti esistenziali» degli individui.

S. Allianced Venture

Le Technology Company potrebbero immaginare di sottoscrivere accordi collaborativi cogli operatori tradizionali del comparto, per incrementare congiuntamente l’implementazione dello User Centrism, a partire dalle tematiche inerenti all’efficienza energetica.

T. Dinamicità dell’Immobilità

I cespiti immobiliari o infrastrutturali servitizzanti potrebbero assumere una veste adattiva ed evolutiva sulla scorta di modelli comportamentali basati sulle Predictive Analytics, per assecondare la dinamica esigenziale ed esistenziale dei fruitori.

U. Interazione tra Utenti e Cespiti

I Doppelgänger (Digital Twin) potrebbero supportare, inoltre, la gestione adattiva ed evolutiva dei cespiti cognitivi, nel senso di supportare la relazione, prevalentemente visiva, gestuale e vocale, che intercorre tra l’occupante e il cespite.

V. Contratti Esistenziali o Esperienziali

Dalla convergenza tra le Technology Company e gli operatori tradizionali del settore potrebbero sorgere forme contrattuali aventi a oggetto fasi del ciclo della vita dei cittadini.

Di fatto, si potrebbe immaginare, altresì, che i cespiti fungano da veicolo dinamico per erogare servizi legati a «esperienze soggettive» in termini di sensorialità.

Z. Mercati Digitalizzati Globalizzati

La Nuova Industrializzazione Edilizia supportata da piattaforme digitali potrebbe dare vita a un mercato immobiliare e infrastrutturale domestico globale, in cui la piattaforma configuri e localizzi semi-automaticamente le soluzioni ottimali di investimento per indirizzare investitori e utenti.


Non è chi non veda in questo scenario, in cui ICT e Social Innovation sono strettamente intersecate, in maniera più o meno convergente, la possibilità che le Technology Company assumano un ruolo egemone.

Occorre, perciò, affrontare, da parte degli operatori tradizionali, la sfida in maniera tempestiva e consapevole, per non ridursi a pedine eterodirette.