OSS. ROMANO:Come cambia il volto delle metropoli USA - riflessioni per il Ministro Maurizio Lupi

Caro Ministro,

sull'edizione dell'OSSERVATORE ROMANO di oggi (22 maggio 2013) un articolo che riprende uno studio di Brooking Institution (http://confrontingsuburbanpoverty.org/2013/05/infographic-whats-driving-the-rapid-rise-of-poverty-in-the-suburbs/) , secondo il quale il numero di poveri nelle zone suburbane di alcune delle maggiori aree metropolitane degli Stati Uniti è più che raddoppiato negli ultimi dieci anni, salendo del 64 per cento dal 2000 al 2010. 

Tra le zone più colpite dal fenomeno ci sono diverse contee della Florida e della costa del Golfo del Messico. Ma anche New York segue questa tendenza, dove a fronte di questa crescita,  si assiste a un boom nella costruzione di palazzi lussuosi.  Gli osservatori sottolineano che la costruzione e la vendita delle abitazioni extra-lusso è in forte espansione in tutta Manhattan, mentre, al contrario, nelle zone più popolari della città si assiste a un’impennata dei pignoramenti. 

Un fenomeno solo americano ? 

    

Purtroppo no. Un fenomeno in crescita anche in Italia. Un fenomeno che tocca tante problematiche. In questa riflessione però vorrei rimanere sull'argomento "casa" ovvero "diritto alla casa".

L'ingresso nel settimo anno di crisi sta rendendo il problema della casa un problema drammatico. Abbiamo un Paese con tanti immobili invenduti, molti dei quali scadenti, e in genere tutti molto costosi.

In cinque anni le compravendite sono dimezzate, il numero di alloggi costrutiti annualmente si è ridotto a un terzo arrivando a ca 120.000 alloggi l'anno, eppure il nostro paese "produce" 300.000 famiglie nuove l'anno. Qualcuno ha calcolato in 500.000 alloggi la richiesta potenziale italiana. Perchè non si vende ? molti danno la colpa alle banche, e anche un suo recente comunicato evidenziava la soluzione di adottare un provvedimento per spingere le banche ad erogare mutui ai giovani precari. Una soluzione che ricorda purtroppo le SRL a 1 euro ...

Il vero problema è che le case costano troppo. Un appartamento da 80 mq, con balcone e garage, con un costo di 3.500 €/mq, costa tra acquisto, notaio, agenzia (3%!!!) e un minimo di mobili circa 400.000 euro. Se ho 100.000 euro di anticipo (una ricchezza per i giovani) mi restano 300.000 euro! se una banca mi da il mutuo a 25 anni, mi ritrovo 300 rate da 1.600 euro: quando mai!!!

La vera sfida di chi governa il processo delle costruzioni è quello di arrivare a un nuovo mercato delle costruzioni:

  • con immobili che possano costare poco, in modo che se vengono immessi sul mercato delle vendite siano acquistabili, oppure se vengono locati il prezzo dell'affitto sia basso e avvicinabile da chi lavora con stipendi di 1.200-2.000€/mese;
  • che siano costruiti in classe A+, obbligatoriamente, perchè tante famiglie oggi non riescono a pagare le utenze, perchè si liberi liquidità che poi può essere rimmessa nel mercato dei consumi;
  • che siano costruite bene, per evitare che i costi di gestione e manutenzione siano insostenibili, favorendo un degrado degli immobili e delle relative prestazioni e funzioni;
  • che siano confortevoli e salubri, perchè correnti d'aria o solventi chimici facilitano la diffusione delle malattie, l'assenza dal lavoro e i conseguenti costi sociali;
  • che nei casi di costruzioni "+ SOCIALI" abbiano anche aree comuni, per esempio per lo studio, in modo da ridurre ulteriormente le esigenze di metri quadri, i costi delle utenze e creare servizi comuni come wifi, biblioteche, ...;
  • che siano in quartieri studiati per facilitari gli spostamenti a piedi e in bicicletta, quindi con asili e scuole, strutture sportive, almeno un pronto soccorso, chiese e oratori, supermercati, poste e banche: in questo modo favoriremo l'attività fisica, la sicurezza, la socialità e consentiremmo alle famiglie di poter aver più tempo libero e una sola auto, una sola RC, un solo bollo ... e più disponibilità economica.
  • che i quartieri siano smart, con wifi diffuso per aumentare la connettività e la digitalizzazione ma anche ridurre i costi di comunicazione (oggi in ogni famiglia si ha un telefono per componente), con semafori intelligenti che riducono il traffico invece di generarlo, con fermate degli autobus che informano sui tempi di attesa (e una APP che da le stesse informazioni in mobile) ...

 

Quanto costa costruire nuovi quartierì e case così: poco di più di quanto costi costruirle male, ma molto di meno in termini di manutenzione e gestione !

Ma per arrivare a questi risultati occorre compiere passi molto difficili, come per esempio combattere la speculazione sui terreni! Passare da una classe B a una classe A+ comporta un risparmio energetico del 75-80%, a fronte di un aumento dei costi di costruzione del 10/15%. Attenzione, dei costi di costruzione, non di vendita. L'incidenza sui prezzi di vendita è infatti molto, ma molto più bassa. La voce che in genere contribuisce in modo maggiore sul prezzo dell'immobile e il valore del terreno, o della posizione. Costruire una casa a Cortina o a Pieve di Cadore costa uguale, ma il rapporto fra i prezzi di vendita è di 1 a 10. Questo può essere accettato per località uniche e fortemente turistiche, ma non può essere un fattore accettato per le costruzioni in aree metropolitane.

Certo, per evitare fenomeni speculativi, occorre ripensare il processo di realizzazione dei quartieri di housing sociale (non solo dal punto di vista delle caratteristiche, di cui abbiamo già parlato), e soprattutto superare le logiche della spartizione dei permessi e degli appalti, degli accordi che consentano di creare immobiliari temporanee destinate a chiudere al momento della vendita dell'ultimo appartamento. Una logica più mitteleuropea, dove chi ha in appalto la realizzazione del progetto di edilizia sociale abbia anche l'obbligo di mantenere una quota degli appartamenti in locazione, e soprattutto assicurarne la gestione per gli anni successivi, stabilendo fin dall'inizio quali saranno i prezzi di vendita e di affitto. Chi costruirà dovrà farlo pensando al futuro, utilizzando imprese qualificate e materiali durabili, perchè altrimenti si dovrà fare carico negli anni successivi degli eventuali costi della non qualità. Questo farà selezione, lavoreranno solo le imprese migliori e si darà un incentivo virtuoso al mercato delle forniture. Il mercato delle costruzioni ripartirà senza però farne pagare i costi (della speculazione e della non qualità) al cittadino e allo stato.

Per andare in questa direzione occorrerà cambiare le norme, sopratutto in merito all'incentivazione.

Caro Ministo oggi abbiamo un sistema che premia il rattoppamento di edifici scadenti ed è fortemente disincentivante per gli interventi di RIGENERAZIONE URBANA e di RICOSTRUZIONE degli EDIFICI. Oggi diamo gli incentivi a chi cambia i serramenti di un vecchio edificio degli anni 70 - che continuerà quindi ad essere POCO EFFICIENTE, POCO SICURO, POCO CONFORTEVOLE e in genere brutto e degradato - mentre, qualora un imprenditore illuminato volesse ricostruire un immobile da capo dovrebbe RIPAGARE GLI ONERI CONCESSORI (che sono altissimi), rispettare VOLUMI e SAGOME (attenzione, spesso i regolamenti edilizi sono cambiati, quindi con le stesse sagome si rendono alcune cubature NON ABITABILI), rispettare la legge del '68 (quando ancora non c'erano i piani regolatori) sulle distanze, quasi sempre impossibile, e non avere NESSUN INCENTIVO.

Occorre quindi semplificare e ripensare il sistema degli incentivi e delle normative, tali da favorire una trasformazione e rigenerazione urbana ed edile. Nel mondo anglosassone una delle caratteristiche che si prende in considerazione quando si presenta un progetto è la cosidetta "legacy", ovvero cosa lasciamo in "eredità" a chi arriverà dopo. Se incentivo l'uso di materiali reimpiegabili sto ragionando in termini di legacy. Se rendo obbligatorio l'uso del BIM sto ragionando in termini di legacy ...

Il BIM, ecco caro Ministro un'altra priorità. In Gran Bretagna sarà obbligatorio l'uso del BIM negli appalti pubblici dal 2016. E' stato calcolato che questo provvedimento porterà a un risparmio dei costi pari al 20/30%. Il 6 ottobre Squinzi, Torretta, Azzone e Buzzetti hanno firmato un manifesto per l'adozione anche in Italia (http://www.ediliziaeterritorio.ilsole24ore.com/art/norme/2012-10-08/appello-ledilizia-incentivare-innovazione-152401.php?uuid=AbAZ8PqG). In alcuni Paesi scandinavi il mutuo costa meno se la casa è progettata con tecnologia BIM (perchè essendo migliore costerà meno ...).

Riepilogando, caro Ministro, possiamo fare ripartire le costruzioni, non per arricchire qualche furbo piccolo immobiliarista locale, ma per rispondere a una crescente esigenza del nostro popolo: 

  • potersi permettere un'abitazione (in affitto o in proprietà)
  • che la casa sia sostenibile, efficiente e smart
  • in un quartiere a misura d'uomo
  • che duri nel tempo

Una risposta al dramma di chi si uccide perchè gli pignorano la casa, a chi non riesce più a pagare le utenze, a chi vive in aree degradate incidendo in modo indelebile sulle nuove generazioni. Don Bosco affermava: "Non esistono giovani cattivi, esistono educatori cattivi". Prima ancora di pensare alla formazione abbiamo l'obbligo di pensare all'educazione, e il primo strumento di educazione è lo spazio di crescita.

Caro Ministro, ti poniamo problemi con soluzioni complesse, ma se saprai non cadere nella tentazione di lanciare messaggi "mediatici", se saprai non lasciarti influenzare dalle richieste di ogni corporazione, se saprai renderti più forte dei problemi contingenti, se saprai mantenere il tuo sguardo dirieto all'infinito sono certo che l'edilizia è destinata a tornare a crescere, e non solo quella.

Abbiamo grandi  aspettative.

Andrea Dari

L'editore