Sanatoria edilizia: per stoppare la demolizione l'istanza deve riguardare l'intero immobile abusivo

Per bloccare le ruspe della demolizione di un manufatto abusivo, l'eventuale richiesta di sanatoria edilizia deve in ogni caso aver per oggetto l'intera costruzione risultando del tutto inefficaci a tal fine quelle relative alle singole porzioni dello stesso.

Non solo: non basta che la singola unità non ecceda i 750 mc., ma occorre che, globalmente considerato, l'intero edificio che ospita quelle singole unità non superi quei limiti massimi di legge.

Le indicazioni sono contenute nella recente sentenza 29088/2019 dello scorso 3 luglio della Corte di Cassazione, dove si ribadisce un concetto peraltro già affrontato dalla Suprema Corte di recente.

Sanatoria edilizia: deve riguardare l'immobile intero, non singole parti

L'oggetto del contendere del caso in questione riguarda il ricorso di alcuni proprietari, che avevano ereditato una costruzione, i quali avevano presentato individualmente diverse istanze di sanatoria aventi ad oggetto la costruzione, per poterne ottenere il ripristino dello stato di regolarità e la sua conformità alla normativa. 

Per il giudice dell'esecuzione, le predette istanze insufficienti a privare di ogni efficacia dell'ordine di demolizione in quanto avevano per oggetto singole porzioni dell'immobile senza considerare la costruzione nel suo complesso. La demolizione dell'immobile, quindi, era confermata.

Chiamata a dirimere la questione, la Cassazione conferma questa tesi: di fatto, bisogna chiarire quale debba essere il contenuto dell'istanza di sanatoria e quale ne debba essere lìoggetto per poter sospensione l'ordine di demolizione del manufatto abusivo. L'istanza, cioè, dovrà riguardare:

• la costruzione nella sua interezza;
• una singola porzione, con presentazione in tal caso di più di un istanza.

La 'risposta giusta' è la prima opzione: al fine di potere procedere alla sospensione dell'ordine di demolizione l'istanza dovrà riguardare l'intero immobile e non le singole parti dello stesso.

Sanatoria speciale: come funziona

I giudici supremi ricordano anche che l'art. 39, comma 1, legge 724/1994 prevede la possibilità di ottenere la concessione edilizia in sanatoria cd. speciale per le opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale o assentita, un ampliamento superiore a 750 metri cubi, nonché per le opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia. 

L'interpretazione corretta è questa: ogni edificio deve intendersi come un complesso unitario che fa capo ad un unico soggetto legittimato e le istanze di oblazione eventualmente presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono esser riferite ad una unica concessione in sanatoria, che riguarda quest'ultimo nella sua totalità. Diversamente opinando verrebbe frustata la ratio della norma ovvero si evitare l'elusione del limite legale di consistenza dell'opera per la concedibilità della sanatoria, attraverso la considerazione delle singole parti in luogo dell'intero complesso edificatorio (Sez. 3, n. 44596 del 20/05/2016, Boccia, Rv. 269280 - 01; Sez. 3, n. 12353 del 02/10/2013, Cantiello, Rv. 259292; Sez. 3, n. 20161 del 19/04/2005, Merra, Rv. 231643; Sez. 3, n. 16550 del 19/02/2002, Zagaria, Rv. 223861; Sez. 4, n. 36794 del 24/01/2001, Murica, Rv. 220592; Sez. 3, n. 8584 del 26/04/1999, La Mantia, Rv. 214280; Sez. 3, n. 1454 del 25/11/1998, Vallo, Rv. 212382). 

E in caso di presentazione di più sanatorie edilizie?

Nel caso di presentazione di autonome richieste di concessione edilizia in sanatoria da parte degli eredi di colui che aveva realizzato l'immobile abusivo e condannato per tale reato, ogni edificio va inteso, ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, quale complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità, che compongono tale edificio, devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare la elusione del limite di 750 mc. attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell'intero complesso, non potendo tale requisito normativo, essere aggirato dalla presentazione di plurime istanze di concessione in sanatoria degli eredi del soggetto autore dell'edificazione abusiva dell'immobile (Sez. 3, n. 12353 del 02/10/2013, Cantiello, Rv. 259292 — 01).

Dunque, non basta che la singola unità abitativa non superi il limite volumetrico, il riferimento oggettivo all'unicità della nuova costruzione interamente abusiva impedisce che il limite di 750 metri cubi possa essere aggirato mediante il frazionamento delle sue singole parti, altrimenti si eluderebbe la finalità della legge che era (ed è) quella di sanare abusi modesti. In definitiva, non basta quindi che la singola unità non ecceda i 750 mc., ma occorre che, globalmente considerato, l'intero edificio che ospita quelle singole unità non superi quei limiti massimi.