BIM a 5 STELLE: D. Vision Architecture per il Lefay Dolomiti Resort & SPA

Ha aperto nei primi giorni di agosto 2019 a Pinzolo, nella skiarea di Madonna di Campiglio, il Lefay Resort & SPA Dolomiti, un hotel a 5 stelle strutturato su più livelli per assecondare l’andamento naturale del declivio in cui è inserito, e dotato di una SPA di 5mila mq, fiore all’occhiello del complesso e tra le maggiori dell’arco alpino.

Un progetto frutto di una sinergia bresciana, si può dire, visto che la città lombarda accomuna sia l’Impresa appaltatrice Paterlini Costruzioni Spa, che vanta una consolidata esperienza in campo edilizio; sia la giovane società di ingegneria e architettura DVision Architecture (DVA), a cui è stato affidato il compito di supervisionare la costruzione del resort montano anche in virtù dell’esperienza nell’applicazione di processi in BIM che la contraddistingue fin dai primi anni della sua attività; sia la famiglia Leali, proprietaria della collezione di hotel e centri benessere Lefay Resort & SPA.

DVA ha sviluppato il progetto esecutivo attraverso il processo BIM, recependo e coordinando i contributi tecnici del progetto strutturale, impiantistico e di interior design, oltre che i dettagli costruttivi forniti dagli appaltatori. Il processo progettuale in BIM ha permesso di coadiuvare l’impresa nell’ottimizzazione dell’operatività di cantiere, predisponendo anche la piattaforma gestionale dell’edificio per le attività di Facility Management.

«Un grande cantiere, come quello del Lefay Resort & SPA Dolomiti di Pinzolo - commenta Francesco Lanza, DVision Architecture, referente di commessa e Project Manager - è un luogo plurale in cui si incontrano esigenze contrapposte e intervengono diversi saperi. Solo un progetto compiuto li può ordinare e guidare verso un risultato virtuoso. Il BIM, riproduzione virtuale della costruzione, è uno strumento che permette di individuare e risolvere i problemi prima che si manifestino in cantiere. Saper anticipare le criticità della realizzazione significa controllare la qualità del risultato, il rispetto dei tempi, il contenimento dei costi».

«L'utilizzo del BIM è stato proposto quasi per scommessa alla committenza - aggiunge il Direttore di Cantiere, Marco Bernocchi, Paterlini Costruzioni Spa  - e dopo lo scetticismo iniziale è risultato importante ed efficace sia in fase realizzativa che di aggiornamento per conto della Direzione Lavori e della proprietà. Determinante anche la condivisione di tutti gli elaborati sull’ACDat, uno spazio di archiviazione condiviso tramite tecnologia Cloud, e l'interfaccia con le molteplici figure coinvolte nel progetto».

Lefay Resort & SPA Dolomiti: il manufatto

Lefay Resort & SPA Dolomiti sorge nell’area sciistica di Madonna di Campiglio, a Pinzolo, il maggior centro della Val Rendena, frequentata meta turistica sia estiva che invernale. Situato a 800 metri di altitudine, è inserito in un pendio al margine di un bosco.

L’edificio si articola in un corpo centrale all’interno del quale sono raccolte le funzioni comuni - reception, sala lettura, lounge bar, ristorante, area wellness, piscina interna e aree relax; due strutture laterali di cinque piani per le camere, collegate a quella principale da corridoi su più livelli; un edificio di quattro piani che definisce il fronte verso valle, dedicato agli appartamenti. La centrale tecnologica trova posto in un volume a monte dell’intero complesso.

Il corpo centrale è caratterizzato da ampi fronti vetrati e da una copertura a cuspide in legno lamellare a vista, rivestita all’esterno con scandole di alluminio in tinta antracite. 

I prospetti delle camere e degli appartamenti sono connotati dalle balconate con graticcio in legno e la copertura è piana a manto verde.

Per minimizzare l’impatto del resort sul contesto ambientale, sono stati realizzati accorgimenti ad hoc, come l’intonaco bruno scuro, i serramenti in legno di abete mordentato, le terrazze pavimentate in legno, i marciapiedi e i rivestimenti dei muretti esterni in pietra locale.

Le scelte tecnologiche sono state orientate alla certificazione CasaClima Clima Hotel, con particolare attenzione al benessere termo-igrometrico degli ambienti, al comfort acustico - confermato da prove che attestano il superamento dei valori attesi - all’ottimizzazione del ciclo idrico e alla produzione combinata di energia termica ed elettrica tramite biomassa (cippato ottenuto da scarti di lavorazione forestale).

La struttura alberghiera impiega oltre 120 addetti ed è capace di accogliere un totale annuo stimato di circa 54mila presenze.

Cuore pulsante del Resort è la SPA di 5mila metri quadrati, tra le maggiori dell’arco alpino, strutturata su quattro livelli.

A disposizione degli ospiti, 88 suites in cinque tipologie differenti, con metrature dai 57 ai 430 mq della Royal Suite.

Costituiscono parte integrante della struttura 22 appartamenti in differenti tagli a partire da 98 mq, da 1 a 3 camere da letto. Questa soluzione permette di vivere l’intimità e l’indipendenza di un alloggio privato come proprietari o locatari, con tutti i comfort domestici, usufruendo direttamente dei servizi del Resort.

Sono presenti 122 posti auto nelle rimesse interrate da aggiungere a 46 stalli esterni. Tra i servizi esclusivi annessi più significativi si trovano le sale meeting, la ski&bike room e lo ski&sports shop.

Lefay Resort & SPA Dolomiti: l’incarico

DVision Architecture è stata coinvolta nel progetto dall’Impresa Paterlini nell’estate del 2017, quando essa ha iniziato a predisporre il cantiere a Pinzolo, a seguito dell’aggiudicazione dell’appalto.

Un decennio prima, la stessa impresa aveva realizzato un altro resort sul lago di Garda per conto del medesimo committente, gestito a suo tempo in modo tradizionale, sia per quanto riguarda l’iter di progetto, sia per la supervisione e la gestione delle varianti. 

Con il nuovo progetto di Pinzolo, l’Impresa Paterlini ha voluto mettere in atto procedure e tecnologie innovative, con l’obiettivo di garantire il controllo di tempi e risorse, in un settore come quello alberghiero che non può permettersi ritardi né extra-costi. La necessità avvertita dall’impresa è stata quella di avvalersi di una struttura preposta a verificare ed ottimizzare l’impegno per garantire al committente un risultato all’altezza delle aspettative in termini di spesa, tempistiche e qualità del prodotto.

Perciò l’Impresa Paterlini ha affidato a DVision Architecture il compito di supervisionare la costruzione. In aggiunta a tale incarico, Lefay Resorts & SPA Dolomiti ha stretto un accordo con DVision Architecture per la redazione del progetto esecutivo attraverso il processo BIM.

Lefay Resort & SPA Dolomiti: il metodo di lavoro

La vicenda progettuale del resort di Pinzolo aveva già alle spalle un lungo percorso prima dell’intervento di DVision Architecture.

L’iter autorizzativo poteva dirsi compiuto; non così invece per quanto riguarda l’approfondimento delle problematiche costruttive e la collaborazione tra le diverse discipline - architettura, interior design, paesaggio, struttura e impianti.

Come primo passo DVision Architecture ha realizzato la stesura del BIM Method Statement (BMS) che ha garantito una precisa e chiara organizzazione del flusso di lavoro e dello scambio informativo, necessario al raggiungimento degli obiettivi prefissati.

Ciò ha permesso di organizzare la Work Breakdown Structure (WBS) per individuare univocamente ogni lavorazione e definire il cronoprogramma della progettazione e dei lavori.

Per quanto riguarda l’organizzazione della commessa all’interno dello studio, l’Arch. Armando Casella, responsabile di contratto e progettista, nonché socio fondatore della società, ha individuato le figure professionali più idonee, che all’interno di DVision Architecture trovavano già una sistematizzazione consolidata - Project Manager, Design Manager, BIM Manager, Construction Manager, BIM Coordinator, BIM Modeler.

Altro punto di forza di DVA, che è stato messo in campo anche per questo progetto, il ricorso a software che permettono la condivisione del medesimo file su diverse postazioni collegate al server, con accesso anche da remoto. 

Decisivo, ai fini della collaborazione con tutti i soggetti coinvolti, aver impostato l’Ambiente di Condivisione Dati (ACDat), uno spazio di archiviazione condiviso tramite tecnologia Cloud. Questo ha reso possibile centrare molteplici obiettivi: ottimizzare lo scambio di informazioni garantendo il principio di trasparenza; assicurare la reperibilità di tutte le versioni di progetto e l’individuazione chiara e univoca dello status approvato; condividere gli stati di avanzamento lavori; evidenziare le problematiche sia ai progettisti che alle imprese e ai fornitori e, non da ultimo, favorire il coinvolgimento della Committenza.

Inoltre, un notevole sforzo da parte di DVision Architecture è stato profuso nella verifica dei progetti ricevuti dai professionisti incaricati (il cui grado di approfondimento non andava oltre il livello di progetto definitivo) con conseguente segnalazione di carenze, interferenze e non conformità.

Grande importanza hanno assunto, in questa fase, la ricostruzione virtuale del manufatto attraverso la modellazione tridimensionale BIM; la rilevazione delle problematiche tramite Clash detection; lo strumento della Request for Information (RFI) interattiva, individuabile a partire dal modello 3D, dalla tavola oppure dal registro.

Il progetto esecutivo è stato affidato dal committente a DVision Architecture con il preciso obiettivo di ottenere un supporto grafico univoco, da poter approvare in forma ufficiale e vincolante per tutti gli operatori. Una versione progettuale, quindi, continuamente aggiornata, verificata da parte degli specialisti di ogni disciplina e corredata delle necessarie informazioni tecniche.

Perciò il supporto del progetto esecutivo, rappresentato da tavole con rappresentazioni bidimensionali, è di tipo tradizionale, mentre il contenuto informativo è invece decisamente innovativo. Ogni elemento della costruzione è identificato da codici che rimandano agli abachi informatici e alle liste delle quantità (QTO), strumenti utili sia per formulare le richieste di acquisto da parte dell’Impresa, sia per redigere e verificare gli Stati di Avanzamento Lavori (SAL). Le tavole riportano segnalazioni di incompletezze, problematiche, interferenze e non conformità, classificate tramite le RFI e frutto della Clash Detection, identificando azioni correttive, loro competenza e responsabilità.

Ultimo prodotto dell’attività BIM, il modello as-built, che costituisce un importante ausilio per programmare la manutenzione e le sostituzioni periodiche delle componenti durante la vita utile del manufatto.

Lefay Resort & SPA Dolomiti: la cronologia

A fronte della durata del cantiere di 24 mesi, il coinvolgimento di DVision Architecture si è man mano intensificato, con presenza settimanale in loco negli ultimi 18 mesi, fino all’apertura del complesso alberghiero lo scorso 1° agosto 2019.

Decisamente apprezzabile il ricorso graduale ma via via sempre più frequente al BIM in cantiere, tramite specifici visualizzatori, da parte dei progettisti, delle Direzioni Lavori, della Direzione Artistica, della Committenza e degli operatori delle imprese.