Distanze in edilizia: gli edifici "circostanti" sono i soli edifici "limitrofi" alla nuova costruzione

Torniamo a trattare le distanze tra edifici, con una nuova sentenza del Tar Calabria (la n.387/2019) basata sul riferimento del DM 1444/1968 agli edifici "circostanti", che si riferisce ai soli edifici "limitrofi" alla nuova costruzione. 

Con questo chiarimento il Tar calabrese ha respinto il ricorso proposto contro il provvedimento con il quale un comune aveva negato al proprietario di un edificio il rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di lavori di sopraelevazione. 

Secondo il ricorrente, l'art.8 del DM 1444/1968 prevede per la zona B un'altezza massima non superiore “all'altezza degli edifici preesistenti e circostanti”, per cui il comune avrebbe erroneamente preso a riferimento l’altezza degli edifici in aderenza mentre nella più ampia area di prossimità sarebbero presenti fabbricati la cui altezza è superiore a quella del progetto respinto dagli uffici comunali.

Ma il Tar non è dello stesso avviso, poiché la ratio del DM 1444/1968 - nel riferirsi all’altezza 'degli edifici preesistenti e circostanti' - è quella di "porre a riferimento della nuove costruzioni, o dell’ampliamento di costruzioni esistenti, l’altezza degli immobili contigui al fine di mantenere, in un assetto edilizio circoscritto e già consolidato (la zona urbanistica è classificata come “residenziale satura”) caratteristiche di omogeneità. Pertanto, nel caso in cui la disciplina urbanistico-edilizia prescriva che l'altezza massima degli edifici di nuova costruzione non possa superare l'altezza di quelli “preesistenti circostanti”, il Collegio ritiene che tale parametro (gli edifici “circostanti”) non può che riferirsi agli edifici limitrofi a quello costruendo, coerentemente con la ratio della norma, preordinata ad evitare che fabbricati contigui o strettamente vicini presentino altezze marcatamente differenti e a far sì che restino omogenei gli assetti costruttivi rientranti in zone di limitata estensione (cfr. da ultimo per un analogo iter argomentativo Cons. Stato n. 4553/2014, n. 3184/2013)" (TAR Napoli, sez. VII, sentenza n. 4102 del 26 agosto 2016).

I 'paletti' delle distanze tra costruzioni

L'art. 8 del decreto interministeriale n.1444/1968 dispone: 

• per le zone A (parti di territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale), che l'altezza massima di ogni nuovo edificio (o di trasformazione di edificio esistente) non può superare l'altezza degli edifici circostanti di carattere storico-artistico (comma 1, punto 1);
• per le zone B (parti di territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A), che l'altezza massima dei nuovi edifici non può superare l'altezza degli edifici preesistenti e circostanti, con la eccezione di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano volumetriche, sempre che rispettino i limiti di densità fondiaria (comma 1, punto 2).

Le novità dello Sblocca Cantieri in materia di distanze tra edifici

Ricordiamo, infine, che il decreto Sblocca Cantieri (32/2019) ha introdotto una norma interpretativa riferita all'art.9 del DM 1444/1968: nel riferirsi, per la zona B del territorio comunale, all'altezza degli edifici preesistenti e circostanti, si fa riferimento delle nuove costruzioni (o dell'ampliamento di costruzioni esistenti) all'altezza degli immobili contigui e non all'altezza degli edifici del quartiere.

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF