Urbanistica e aumento di volumetria: ecco quando una tettoia si può considerare sopraelevazione

Cassazione: la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta aumento della volumetria e della superficie di ingombro ed è quindi considerata nuova costruzione

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Un Condominio evocava in giudizio un privato per l'illegittimità di due manufatti realizzati sul terrazzo di copertura del fabbricato condominiale prospiciente la sua proprietà individuale, sul presupposto che essi fossero vietati sia dall'art.9 del regolamento condominiale che dall'art.1127 c.c., con richiesta di eliminazione delle costruzioni.

Secondo il privato, le due tettoie erano state realizzate in conformità alla DIA e non costituivano sopraelevazione: per lui, quindi, si dovevano mantenere i manufatti per intervenuta usucapione.

Per la Corte Territoriale le due tettoie, in funzione del loro stabile ancoraggio alla muratura perimetrale del palazzo, costituivano sopraelevazioni vietate dall'art.9 del regolamento condominiale; le stesse, in quanto parzialmente visibili dall'esterno, compromettevano l'aspetto architettonico dell'edificio, essendo "in contrasto con gli elementi tipologici del fabbricato ricavato da una villa padronale del 1800".

La Cassazione è della stessa linea. Ecco le motivazioni principali del rigetto del ricorso:

  • la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta in linea di principio un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti come nuova costruzione (Cass. Sez. 3, Sentenza n.15732 del 15/06/2018, Rv.649409; Cass. Sez. 3, Sentenza n.21059 del 01/10/2009, Rv.609586) e comporta il pagamento della relativa indennità "... non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato" (Cass. Sez. U, Sentenza n.16794 del 30/07/2007, Rv.598450; Cass. Sez. 2, Sentenza n.24327 del 18/11/2011, Rv.619505);
  • i manufatti erano "parzialmente visibili dall'esterno";
  • è possibile dare rilievo alla compromissione dell'estetica del fabbricato, in presenza di "già grave evidente compromissione del decoro architettonico" dello stesso dovuta a precedenti interventi, soltanto a condizione che "la lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini ... costituisca l'unico contestato profilo di illegittimità dell'opera stessa". Il che nella fattispecie non è, posto che la Corte di Appello ha rilevato anche la violazione dell'art.9 del regolamento condominiale.