Catasto: il comune deve sempre motivare l'aumento del valore immobiliare! Le regole del gioco

Le Cassazione, in una recentissima sentenza, riepiloga le regole per la tutela dei contribuenti dagli accertamenti del Fisco in materia di revisione catastale

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Come coniugare le esigenze di revisione catastale con la tutela del contribuente? Lo spiega la Cassazione, che nella recente e importante sentenza 22671/2019 del 12 settembre, riepiloga le regole per la tutela dei contribuenti dagli accertamenti del Fisco.

Di fatto, questa pronuncia rappresenta un 'riassunto' di quale deve essere il contenuto motivazionale minimo necessario dell'atto di accertamento per rendere adeguata a parametri di tutela del contribuente e di trasparenza amministrativa la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali ed anomale.

Per la Cassazione, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici e quindi generici al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati ed elaborati (cfr fra le tante Cass. n. 3156 del 17/02/2015, Cass. n. 22900 del 29/09/2017;Cass 2018 nr 16368; Cass 2019 nr 10403 ; Cass 2019 nr 361;Cass 2019 nr 11577;

Nell'atto di accertamento l'obbligo motivazionale sia assolto in modo rigoroso con la precisa indicazione delle ragioni che hanno indotto l'Amministrazione a modificare d'ufficio il classamento originario e non già facendo richiamo agli astratti presupposti normativi che hanno giustificato l'avvio della procedura). L'amministrazione comunale è tenuta ad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l'area alla riqualificazione non essendo sufficiente far richiamo ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta.

Revisione catastale: gli elementi idonei e i criteri di massima

Il catasto italiano funziona così: gli immobili sono registrati dentro diversi gruppi, che ne indicano la tipologia, la destinazione d’uso e la rendita. Le classi catastali sono degli indici che esprimono il grado di redditività di un immobile. La classe catastale di un immobile è determinata dall’Agenzia delle Entrate al momento della domanda di accatastamento o in caso di variazione urbana.
 
In base all'art.1 comma 335 della legge 311/2004, in caso di notevole scostamento tra valore medio di mercato e valore medio catastale, il Comune può chiedere all’Agenzia delle Entrate la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata.

Un paletto fondamentale della revisione catastale è che il contribuente deve essere posto in grado di conoscere gli elementi concreti idonei a specificare quei criteri di massima. Riepilogando:

  • per quanto riguarda il parametro costituito dal valore medio di mercato delle unità immobiliari comprese nella singola microzona, è necessario che l'amministrazione specifichi e documenti con precisione quali dati sono stati utilizzati ed in quale modo ne è stata effettuata la rilevazione e l'elaborazione per determinare tale valore medio.
  • il contribuente deve essere posto in condizione di poter compiutamente controllare e se del caso contestare - sul piano giuridico oltre che sul piano fattuale - la sussistenza dei presupposti per l'applicazione della revisione del classamento di cui al comma 335 della legge 311/2004;
  • per la correttezza della revisione in parola è necessario che siano esattamente identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè:
    1) il valore medio di mercato della microzona (per mq);
    2) il valore catastale medio della microzona;
    3) il valore di mercato medio per l'insieme di tutte le microzone;
    4) il valore catastale medio per l'insieme di tutte le microzone.
    In particolare, per questi due ultimi parametri occorre che sia specificato se la media dei valori di mercato e catastali per la generalità degli immobili del territorio comunale sia stata effettuata sulla base dei valori delle singole unità immobiliari ovvero facendo la media dei valori medi delle singole microzone: in questa seconda ipotesi, infatti, il metodo sarebbe stato erroneo se attuato senza i necessari meccanismi di correzione, data la diversa composizione quantitativa delle singole microzone ed i conseguenti ovvi effetti distorsiv;
  • occorre che sia specificata la data alla quale fa riferimento la rilevazione della media dei valori medi catastali e la data della rilevazione della media dei valori di mercato. La mancata specificazione dell'anno di riferimento impedisce al contribuente di effettuare il controllo del dato e di svolgere al riguardo le sue difese.

L'aumento della rendita catastale

La Cassazione prosegue evidenziando che, una volta accertata la sussistenza dei presupposti per l'applicazione della revisione di cui al comma 335 cit., l'amministrazione ha l'onere di dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri per l'applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare.

Il presupposto è la sussistenza di microzone nelle quali il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente (e cioè per più del 35 per cento, salva maggiore determinazione comunale) dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali.

La finalità della revisione è quella di riallineare i rapporti tra valori medi di mercato e valori medi catastali, riducendo il rapporto (e cioè aumentando il denominatore rappresentato dalle rendite catastali) delle microzone in cui esso è attualmente maggiore di oltre il 35 per cento rispetto al rapporto tra valore di mercato e valore catastale mediamente presente sul territorio comunale.

Ne consegue che la rendita catastale di ciascuna unità immobiliare compresa nella microzona "anomala" potrà essere aumentata in misura percentualmente corrispondente a quella necessaria e sufficiente per rendere il rapporto tra il valore medio di mercato ed il valore medio catastale delle unita immobiliari della microzona non superiore per più del 35 per cento rispetto all'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali.

La non rispondenza ai requisiti e le conseguenze

L'atto impugnato, per come riassunto nella sentenza d'appello, non risponde affatto proprio a quei requisiti primi e indefettibili sopra indicati.

L'unità immobiliare in oggetto è compresa in una delle microzone (5 Prati) nelle quali si è registrato una consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e della connessa redditività riconducile anche ad interventi di riqualificazione urbana nonché alla diffusione di attività commerciali e di significativa presenza di abitazioni ultrapopolari. Il mero richiamo ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta non soddisfa l'obbligo motivazionale nei termini sopra precisati.

In definitiva, continuano gli ermellini, nel provvedimento contestato non sono in alcun modo illustrate le ragioni che nel concreto hanno giustificato il passaggio dalla originaria classe 1 alla classe 5 poi rideterminata a 3 dalla CTR: in particolare non viene spiegato in quale modo la dedotta maggiore divaricazione zonale del rapporto tra valori di mercato e rendite catastali abbia potuto tradursi, nella specie, in un così rilevante aumento della rendita catastale attribuita all'unità immobiliare oggetto di accertamento.

L'amministrazione comunale avrebbe dovuto precisare dettagliatamente quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno condotto l'area alla riqualificazione non essendo sufficiente far richiamo ad una diffusione di attività commerciali o progressiva trasformazione urbana e socio-economica del tutto avulsa dalla situazione concreta.

Né tantomeno risultano specificati i criteri e i modi con cui sono identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri di cui sopra e cioè: il valore medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore di mercato medio per l'insieme di tutte le microzone; il valore catastale medio per l'insieme di tutte le microzone.

Le considerazioni sopra esposte, quindi, portano ad accogliere l'originario ricorso del contribuente: la revisione catastale effettuata in tal modo è illegittima.

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF