Il Glossario delle costruzioni, in pillole: Cessione di Cubatura

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Cessione di cubatura

Il Glossario delle costruzioni, in pillole


La cessione di cubatura è un istituto giuridico che si viene attuando in concreto nella prassi intorno agli anni novanta - non espressamente definito dal Codice Civile ma riconosciuto poi dalla giurisprudenza - che si verifica ogniqualvolta l’edificabilità consentita dal piano regolatore su di una proprietà venga realizzata su una proprietà diversa per effetto di un contratto (di “cessione” appunto) tra i due soggetti diversi in cui il primo, titolare di un diritto edificatorio su di un proprio immobile, cede tale diritto ad un altro per la realizzazione dell’edificabilità su un immobile di quest’ultimo.

Questa prassi si articola su due momenti: il primo, privatistico, di rapporto tra due privati (cedente e cessionario) che si danno la reciproca disponibilità (l’impegno) e il secondo, pubblicistico, del comune che lo traduce in permesso di costruire che è l’atto nel quale si concretizza il contratto.

Per questo il rapporto privatistico si configura come un “contratto atipico con effetti obbligatori”, ovvero nell’impegno che le parti assumono a dar conto di tale disponibilità all’amministrazione comunale che lo traduce nel rilascio del permesso.

Secondo la giurisprudenza non importa la forma con cui si manifesta la disponibilità dei privati, ma solo che venga resa nota al comune al momento del rilascio del permesso.

Garante della corretta applicazione di questa modalità è infatti il permesso di costruire che consente al comune la materiale traduzione del negozio giuridico e al tempo stesso la verifica, il controllo e l’autorizzazione al trasferimento della cubatura e senza il quale la “cessione” non si attua.

Tale permesso resta poi anche elemento di regolazione di atti di pianificazione e/o di realizzazioni edilizie successivi perché costituisce un “atto di asservimento” del lotto cedente (la cubatura) nei confronti del lotto ricevente, nel senso che il terreno oggetto del trasferimento dell’edificabilità resta prosciugato anche in futuro della capacità edificatoria utilizzata altrove; e ciò per impedire un illegittimo utilizzo di un indice edificatorio già sfruttato.

Può essere considerata una innovativa modalità di attuazione delle previsioni urbanistiche che non vincola in modo diretto l’edificabilità (che scaturisce per effetto delle previsioni di piano regolatore su di un determinato terreno) ad essere realizzata sul terreno d’origine, ma comunque su di un intorno circoscritto.

Questa metodica di realizzazione dei piani costringe l’amministrazione comunale a tenere una registrazione di questi trasferimenti di cubatura perché i due lotti vengono a configurare un “unico lotto urbanistico” attuando quella che alcuni chiamano un “mini pianificazione”.

Dal 2011 il Legislatore ha comunque imposto la pubblicità dei “contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale” sottoponendoli all’obbligo della trascrizione (introducendo il comma 2bis all’articolo 2643 del Codice Civile con l’articolo 5, comma 3 della legge 12.07.2011 di conversione del d.l. 13.05.2011).

Poiché dal punto di vista pratico l’effetto della “cessione di cubatura” comporta un “trasferimento” di volumetrie (cubatura) da un sito ad un altro, alcune leggi regionali o singoli piani regolatori hanno regolamentato le modalità di attuazione dell’istituto della “cessione di cubatura”; in assenza comunque la giurisprudenza ne ha stabilito in generale i “confini di applicabilità” statuendo che si possa applicare:

  • solo se il terreno di atterraggio della volumetria assentita dal PRG ha la stessa destinazione di quello di decollo;
  • se i lotti tra i quali avviene il “travaso” delle volumetrie sono “contigui” (ovvero vicini se non proprio aderenti e confinanti).

E ciò allo scopo di non alterare nel territorio l’equilibrio delle destinazioni e delle volumetrie stabilite dal PRG (e l’equilibrio delle conseguenti “dotazioni territoriali” o standards urbanistici) in ogni “ambito territoriale”.

Così si salvaguarda la “consistenza territoriale” delle previsioni di piano regolatore. 

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