Come finanziare i lavori di riqualificazione?

Il quadro dei meccanismi per la giusta valutazione di incentivi e detrazioni 

La direttiva Europea n. 844 del 30 maggio 2018 nota anche come “The 2nd recast of Energy Performance of Buildings (EPBD)” ha sottolineato in alcuni punti l’importanza di strategie di ristrutturazione a lungo termine del parco immobiliare esistente; tali strategie rappresentano, infatti, un importante mezzo per raggiungere gli obiettivi di decarbonizzazione e di alta efficienza energetica stabiliti durante la 21a conferenza delle parti della convenzione quadro delle Nazioni Unite sui cambiamenti climatici (COP21).

In particolare, è stato ribadito come: “gli Stati membri dovrebbero fornire orientamenti chiari e definire azioni misurabili e mirate, nonché promuovere un accesso prioritario al finanziamento, anche per i segmenti del parco immobiliare nazionale caratterizzati dalle prestazioni peggiori”.

Secondo le valutazioni d’impatto della Commissione, la ristrutturazione dovrebbe essere estesa almeno al 3% del parco immobiliare esistente, ogni anno. Inoltre, la stessa Direttiva sottolinea come “i meccanismi finanziari, gli incentivi e la mobilitazione delle istituzioni finanziarie per ristrutturazioni destinati a migliorare l’efficienza energetica degli edifici dovrebbero avere un ruolo centrale nelle strategie nazionali di ristrutturazione a lungo termine ed essere attivamente promossi dagli Stati membri”.

A tal scopo la Legge di Bilancio 2019 (Legge del 30/12/2018, n. 145) ed il recente D.L. del 30 aprile 2019 n. 34, meglio noto come Decreto Crescita, hanno confermato ed esteso gli obiettivi già prefissati in campo edilizio: riqualificare il patrimonio immobiliare esistente e, in particolare, i fabbricati condominiali.
Oltre alle misure incentivanti c.d Ecobonus, Sismabonus etc, si aggiunge la possibilità di effettuare interventi sugli edifici condominiali tramite contratti quale il Contratto Servizio Energia Plus, con contestuale distribuzione delle spese su più anni (ma fruizione delle detrazioni dall’anno “zero”), e se si considera la possibilità offerta da alcune banche di finanziare le operazioni (soprattutto quelle per il risparmio energetico) a tasso zero e rateizzazione in linea con la scansione decennale dei pagamenti, ci si rende conto che le possibilità sono davvero tante.

A queste misure si affiancano poi altri importanti incentivi: il Conto Termico 2.0 (più adatto, forse, alla Pubblica Amministrazione, ma comunque proposto anche per utenti privati) ed i Titoli di Efficienze Energetica, meccanismi che incentivano gli interventi per l’incremento di efficienza energetica.

Considerando il ruolo sempre più rilevante delle ESCO (Energy Service Company, le società che fanno dell’efficienza energetica il loro core business), nonché la crescente diffusione dei contratti di tipo EPC (Energy Performance Contract, o Contratto di Rendimento Energetico), si aprono interessanti opportunità contrattuali e finanziarie per poter innescare quel tanto auspicato processo di rigenerazione architettonica ed urbana delle città italiane.

Come capire quale strumento di finanziamento usare

Per la prima volta, il problema potrebbe non essere la mancanza di strumenti incentivanti, ma capire quali strumenti utilizzare e come abbinarli, per massimizzare il risultato finale non solo dal punto di vista tecnologico, ma anche economico e finanziario.

Nel quadro di seguito si riportano tutte le tipologie di incentivi presenti per il 2019:

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La legge di Bilancio 2019, analogamente al provvedimento normativo dello scorso anno, è intervenuta sull’art. 14 e sull’ art. 16 del D.L. del 04/06/2013, n. 63, limitandosi alla sostituzione delle parole “31 dicembre 2018” con “31 dicembre 2019”; ovvero, rispettivamente, la proroga degli incentivi relativi al risparmio energetico ed agli interventi di ristrutturazione.

Riassumendo, le principali detrazioni che sono state prorogate riguardano: le detrazioni per gli interventi di risparmio energetico introdotti per la prima volta con la Legge finanziaria del 2007, che si applicano, in generale, nella misura del 65% delle spese sostenute per le unità immobiliari private. Vi sono poi, le detrazioni introdotte originariamente dalla legge n. 449 del 25/12/1997 relative agli interventi di ristrutturazione che si applica con un’aliquota del 50% su un ammontare di spesa non superiore a 96.000 euro per ogni unità immobiliare; il Bonus verde che prevede la detrazione del 36% fino ad un massimo di 5.000 € per le spese sostenute sulla sistemazione di aree a verde, impianti di irrigazione o pozzi, coperture a verde e giardini pensili. In caso di riqualificazione è utile anche ricordare la detrazione del 50% sull’acquisto di immobili e grandi elettrodomestici che dà la possibilità di detrarre dall’ IRPEF il 50% fino a 10.000 € di spesa per l’acquisto di questi beni; a patto che siano destinati ad arredare un’abitazione per la quale sono stati iniziati dei lavori di manutenzione straordinaria o ristrutturazione edilizia.

L'articolo prosegue con la trattazione delle NOVITA’ DEL DECRETO CRESCITA RELATIVE AGLI SCONTI SUI LAVORI E SUI NUOVI INCENTIVI PER IL FOTOVOLTAICO NONCHE' SULLA CESSIONE DEL CREDITO

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