Ristrutturazione edilizia: cos'è il rapporto di continuità con la costruzione preesistente?

La ristrutturazione edilizia è un'attività di edificazione che conserva la struttura fisica dell’immobile preesistente, sia pure con la sovrapposizione di un insieme sistematico di opere, che possono portare ad un organismo edilizio in parte diverso dal precedente. E’ necessario, quindi, affinché rilevi una ristrutturazione, che tra la vecchia e la nuova edificazione sussista un evidente rapporto di continuità, anche laddove vi sia una trasformazione dell’immobile preesistente (Cons. Stato, Sez. VI, 20 novembre, n. 5327).

Lo ha chiarito il Consiglio di Stato nella sentenza 7457/2019 dello scorso 31 ottobre: l'elemento che, in linea generale, contraddistingue la ristrutturazione dalla nuova edificazione sussiste quindi nella già avvenuta trasformazione del territorio, mediante una edificazione di cui si conservi la struttura fisica, sia pure con la sovrapposizione di un “insieme sistematico di opere, che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente” ovvero la cui stessa struttura fisica venga del tutto sostituita con ricostruzione rispettosa della volumetria e della sagoma della costruzione preesistente.

Il caso specifico

Nel caso di specie, era stata presentata ad un comune la domanda per il rilascio di un permesso di costruire per ristrutturazione, ampliamento e adeguamento igienico-sanitario e funzionale di un fabbricato per civile abitazione: nel progetto presentato era prevista la demolizione e ricostruzione in ampliamento di un servizio igienico e sopraelevazione al primo piano per una cameretta, sul lastrico solare, con aumento di circa 30 metri quadri di superficie e di 69 metri cubi di volume.

Il comune rilasciava il permesso di costruire ritenendo applicabili gli artt.4 e 6 delle NTA della variante al PdF, che ammette in particolari casi aumenti volumetrici con delibera del Consiglio comunale effettivamente adottata il 2 luglio 2003. Contro tale permesso di costruire hanno proposto distinti ricorsi davanti al Tribunale amministrativo regionale della Toscana altri privati.

Ma in base alla disciplina generale del dpr 380/2001, nel testo vigente al momento del rilascio permesso di costruire, impugnato in primo grado, gli “interventi di ristrutturazione edilizia” erano definiti “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica”.

L’art. 10, comma 1, lettera d), del dpr 380/2001 richiedeva il permesso di costruire per “gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso”.

Secondo quanto già affermato dalla giurisprudenza, tra la prima norma (di definizione della ristrutturazione edilizia) e la seconda (relativa agli interventi soggetti a concessione edilizia), non vi è contraddizione, facendo riferimento a due tipologie di ristrutturazione edilizia, la ristrutturazione edilizia cd “ricostruttiva”, realizzata anche con la integrale demolizione e ricostruzione del fabbricato con il rispetto della sagoma e del volume originari, nonché in caso di interventi di ristrutturazione edilizia cd “conservativa”, anche con l’inserimento di nuovi elementi e modifiche della sagoma e del volume (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 20 aprile 2017, n. 1847; id., 2 febbraio 2017, n. 443).

Nuova costruzione

Applicando tali consolidati orientamenti giurisprudenziali al caso di specie, risulta evidente che l’art. 6 della NTA sia una norma eccezionale non interpretabile estensivamente e che l’intervento concretamente assentito e successivamente realizzato non possa che configurarsi come nuova costruzione, avendo completamento trasformato la opera edilizia preesistente con un consistente ampliamento e la corrispondente sopraelevazione.

Il permesso di costruire è dunque illegittimo, essendo stato rilasciato in base ad una norma di attuazione non applicabile al caso di specie.

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF