Condominio: le differenze tra aspetto architettonico e decoro architettonico

Cassazione: l'aspetto architettonico può essere definito dal regolamento anche in modo più preciso di quanto afferma il Codice civile

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Il decoro architettonico caratterizza la fisionomia dell’edificio condominiale ed è cosa assolutamente diversa dall’aspetto architettonico, visto che quest’ultimo sottende il riferimento allo stile del fabbricato, alla fisionomia ed alle linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore.

Ne deriva che - 'dice' la Cassazione nell'ordinanza 28465/2019 - l'aspetto architettonico è un bene comune la cui tutela compete anche ad ogni singolo condomino e di conseguenza può essere definito dal regolamento condominiale contrattuale anche in modo più preciso di quanto afferma il Codice civile.

L'autonomia condominiale sull'aspetto architettonico è totale

Nello specifico, l'oggetto del contendere è relativo ad una struttura in legno e ad un casotto realizzati su due lati del porticato, infissi nel cornicione ed ai pilastri del fabbricato, che la ricorrente chiede vengano rimossi in virtù della violazione dell'art. 1102, comma 2 del Codice civile ma soprattutto del regolamento di condominio che sanciva il divieto assoluto di apportare qualsiasi modifica alle parti esterne o nelle zone comuni dell’edificio che comunque avrebbero alterato l’aspetto architettonico dell’immobile.

Alla fine, per la Cassazione ciò che è già stato deciso in Appello - cioè la conferma della rimozione delle opere - è legittimo in quanto il regolamento del condominio può contenere il divieto assoluto di apportare qualsiasi modifica alle parti esterne o nelle zone comuni. E' quindi riconosciuta all'autonomia privata la facoltà di stipulare convenzioni che pongano limitazioni nell'interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulle parti comuni o di loro esclusiva proprietà. Inoltre, il regolamento può validamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 c.c. e supposta dal medesimo art. 1102 c.c., arrivando al punto di imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica ed all'aspetto generale dell'edificio (cfr. indicativamente Cass. Sez. 2, 21/05/1997, n. 4509; Cass. Sez. 2, 02/05/1975, n. 1680; Cass. Sez. 2, 29/04/2005, n. 8883; Cass. Sez. 2, 24/01/2013, n. 1748; Cass. Sez. 2, 19/12/2017, n. 30528.).

L'elaborazione della giurisprudenza di legittimità, cui si è sostanzialmente uniformata la Corte d'Appello di Napoli (affermando la ravvisabilità del contrasto col divieto regolamentare posto dal citato art. 7 della modifica realizzata dai ricorrenti, in quanto apportata su di una parete divisoria, elemento strutturale espressamente contemplato dalla prescrizione del regolamento), spiega come le modificazioni apportate da uno dei condomini, nella specie alle parti comuni, in violazione del divieto previsto dal regolamento dicondominio, connotano tali opere come abusive e pregiudizievoli al decoro architettonico dell'edificio e configurano l'interesse processuale del singolo condomino che agisca in giudizio a tutela della cosa comune (cfr. Cass. Sez. 2, 09/06/1988, n. 3927; Cass. Sez. 2, 15/01/1986, n. 175).

Decoro architettonico e validità estetica delle modifiche

Il decoro architettonico, che caratterizzi la fisionomia dell'edificio condominiale, è un bene comune, ai sensi dell'articolo 1117 c.c., il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare (Cass. Sez. 2, 04/04/2008, n. 8830). Il giudizio relativo all'impatto di un'innovazione sul decoro architettonico dell'edificio si basa, peraltro, su un'indagine di fatto tipicamente demandata al giudice del merito (Cass. Sez. 2, 11/05/2011, n. 10350; Cass. Sez. 2, 07/02/1998, n. 1297), rimanendo il relativo apprezzamento sindacabile in sede di legittimità soltanto nei limiti di cui al vigente art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

La tutela del decoro architettonico - si rinforza - è apprestata in considerazione della apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio, od anche di sue singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia, e della consequenziale diminuzione del valore dell'intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono. Il giudice deve accertare che l'alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale da provocare un pregiudizio estetico dell'insieme suscettibile di un'apprezzabile valutazione economica, mentre detta alterazione può affermare senza necessità di siffatta specifica indagine solo ove abbia riscontrato un danno estetico di rilevanza tale, per entità e/o natura, che quello economico possa ritenervisi insito.

Il decoro architettonico

E il decoro architettonico? Proprio perché non è correlato alla sola estetica del fabbricato, ma anche alle condizioni di singoli elementi o di singole parti dello stesso, è diverso dall'aspetto architettonico, cui invece fa riferimento l'art. 1127, comma 3, c.c., quale limite alle sopraelevazioni, giacché quest'ultimo sottende il riferimento allo stile del fabbricato, alla fisionomia ed alle linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore (Cass. Sez. 6-2, 12/09/2018, n. 22156).

L'ORDINANZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF