Distanze per apertura vedute e balconi: le regole si applicano anche nei condomini? Le discriminanti

La Corte di Cassazione, in una recente ordinanza, chiarisce entro quali limiti si applichino anche al condominio le disposizioni in materia di distanze per l'apertura di balconi e vedute

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L’art. 1102 c.c., che regola l'uso della cosa comune, prevale sempre sulle disposizioni in materia di distanze per l'apertura di balconi e vedute ex artt. 905 e seguenti. E’ questa l’importante ‘massima’ contenuta nella sentenza 31412/2019 dello scorso 5 dicembre della Corte di Cassazione, cha ha accolto il ricorso del proprietario di un’appartamento condominiale.

Ampliamento di terrazzo in condominio

Egli aveva ampliato il terrazzo annesso alla sua unità esclusiva, asportando l'ultimo tratto di un cassonetto ove erano alloggiate varie canne fumarie dell'edificio sottostante, di proprietà di un altro condomino, secondo il quale le nuove costruzioni non erano state autorizzate dall'assemblea e avevano determinato "un'arbitraria estensione del diritto di veduta", modificando anche lo scarico dei fumi provenienti dalle canne fumarie.

La Corte d'Appello, in riforma alla sentenza di primo grado, aveva stabilito che la nuova costruzione alterava il decoro architettonico dell'edificio, ledeva i diritti di proprietà del condomino del piano sottostante ai sensi dell'art. 840 c.c., e violava inoltre la distanza imposta dall'art. 905 c.c..; ordinava quindi la demolizione del terrazzo e il ripristino del vano ove erano originariamente alloggiate le canne fumarie.

L'utilizzo nei limiti delle parti comuni prevale sulle distanze

Ma questa impostazione è stata completamente stravolta in terzo grado, visto che la Cassazione ha dato ragione all'autore dell'opera 'controversa', con queste motivazioni:

  • la sentenza di secondo grado si è limitata ad osservare che nel condominio edilizio "non si possono costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici e simili muniti di parapetto che permettano di affacciarsi sul fondo del vicino se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere", rilevando inoltre che "ai sensi dell'art. 873 c.c. le costruzioni su fondi finitimi devono rispettare la distanza dalle costruzioni fronteggianti di mt. 3,00", ma non è consentita l'automatica applicazione delle norme in tema di distanze (dalle vedute o tra le costruzioni), posto che tali disposizioni sono applicabili al condominio solo se compatibili con la disciplina degli artt. 1117 e ss. c.c.;
  • se il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegue opere sui propri beni facendo uso anche di beni comuni, indipendentemente dall'applicabilità della disciplina sulle distanze, bisogna stabilire se, in qualità di condomino, abbia utilizzato le parti comuni dell'immobile nei limiti consentiti dall'art.1102 c.c. In caso positivo, l'opera è legittima anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue: l'art. 1102 c.c. è - difatti - specificamente destinato a regolare i rapporti condominiali e quindi prevale sulle disposizioni di cui agli artt. 905 e ss. c.c..

Non avendo, la Corte d'Appello, verificato l'eventuale osservanza, da parte del ricorrente, dell'art. 1102 c.c. e delle ragioni dell'eventuale superamento dei limiti imposti dalla norma. A nulla vale peraltro l'aver dimostrato la lesione del decoro architettonico o la violazione dei diritti di proprietà esclusiva ai sensi dell'art. 840 c.c.., poiché la domanda non conteneva alcuna esplicita doglianza in tal senso.

Non è di questo, cioè, che si disquisiva, per cui dichiarando l'illegittimità del balcone anche sotto profili non dedotti e non allegati della domanda di demolizione, la Corte d'Appello ha pronunciato "ultra-petita".

LA SENTENZA E' DISPONIBILE E SCARICABILE IN FORMATO PDF


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