Facciata esterna: definizione, caratteristiche, visibilità ai tempi del Bonus Facciate 2020

Il criterio determinante, ai fini della fruizione del Bonus Facciate 90%, è la possibilità di essere o meno visibile da strada o da suolo ad uso pubblico

Sappiamo tutti cos'è una facciata? Ni, nel senso che bisogna distinguere tra la definizione architettonica e quella ai fini fiscali, cioè ai fini della detrazione Bonus Facciate.

Il Bonus Facciate è ammesso per le spese relative a interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti, parti di essi, o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali. Non spetta, invece, per gli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell’immobile o realizzati mediante demolizione e ricostruzione, compresi quelli con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” (art.3, comma, 1, lett. d del dpr 380/2001).

Le due definizioni di Facciata

Nella definizione 'classica' di facciata rientrano "i parapetti delle terrazze e delle balconate che, da una parte, rappresentano la proiezione della proprietà individuale, consentendone godimento esclusivo e possibilità di affaccio e, dall’altra, si pongono come elementi esterni aventi un’attitudine funzionale legata al decoro dell’edificio, che è bene di godimento collettivo" (App. Salerno 16 marzo 1992, in Giur. merito 1994, 52).

Ma per l'Agenzia delle Entrate, che lo specifica nella sua recente guida al Bonus, l’agevolazione riguarda “tutti i lavori effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio, cioè sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno). Il bonus non spetta, invece, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, se non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico. […] Sono esclusi gli interventi sulle superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico”.

Quindi, per chiarire, la discriminante è la visibilità della facciata da una strada o da un suolo ad uso pubblico:

• beneficia del Bonus Facciate un edificio con facciata che dà sul solo perimetro esterno interamente visibile dalla strada;
• beneficia SOLO in parte del Bonus Facciate un edificio con doppio affaccio esterno e interno. La facciata interna NON è ammessa alla detrazione 90%.

L’agevolazione, pertanto, riguarda gli interventi effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno).

La detrazione non spetta, invece, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.

I casi di visibilità parziale

Ci sono evidentemente casi limite dove le facciate sono visibili 'solo' in parte (cioè non completamente). L'Agenzia delle Entrate, sotto questo aspetto, non ha fornito chiarimenti precisi, per cui ci sarà da attendere qualche 'interpello' in materia per avere un quadro più definito.

Facciate esterne e interne: l'individuazione dei Bonus possibili

Si tratta di fare il punto sulle diverse agevolazioni possibili, visto che non esiste solo il Bonus Facciate. Ad esempio, in caso di intervento su tutte le superfici opache verticali è possibile accedere al Bonus facciate solo per la parte “visibile da strada” e al 50% o 65% in funzione dell’intervento per le superfici rivolte verso l’interno.

Quindi, per un intervento di isolamento a cappotto e rifacimento di balconi, nonché scossaline e pluviali:

• detrazione Bonus Facciate al 90% per tutti gli interventi previsti, senza possibilità di cessione del credito o sconto in fattura, sulle facciate esterne visibili dalla strada;
• detrazione Ecobonus al 65% per l’isolamento dall’esterno con cessione del credito, per le facciate interne non visibili dalla strada;
• detrazione Bonus Casa al 50% per i balconi e le scossaline nelle modalità e per gli interventi previsti nel Bonus Casa.