Calcolo dell'altezza degli edifici: il sottotetto va considerato o è un vano tecnico? I chiarimenti

Oggi parliamo di altezza degli edifici, argomento molto importante in urbanistica in quanto spesso c'è confusione su come vada calcolata e, soprattutto, su 'cosa' rientra ai fini del calcolo.

La sentenza 993/2020 dello scorso 3 marzo, in tal senso, è interessante perché riguarda il caso di un sottotetto abitabile: l'oggetto del contendere, come avrete intuito, è se esso concorra o meno al calcolo complessivo dell'altezza dell'edifico oppure se possa essere considerato semplice vano tecnico (e quindi sia al di fuori del calcolo).

Nel 'nostro caso', il responsabile del Settore Urbanistica-Edilizia Privata del comune aveva disposto la modifica del permesso di costruire e della Scia, annullando la realizzazione delle opere che superavano, complessivamente, i 10,50 metri (altezza massima degli edifici in zona B1, come previsto dalle NTA del vigente PRG), ad esclusione del torrino scala.

Secondo il ricorrente, erroneamente l’amministrazione comunale ha computato, nell’altezza complessiva del fabbricato in corso di realizzazione, anche l’altezza del sottotetto non abitabile (altezza di mt. 2,60 e altezza minima di mt. 2,10) che invece, in quanto mero volume tecnico, non andava ricompreso nel calcolo dell’altezza totale dell’edificio.

Sottotetto: quando è abitabile e quando no

Secondo il Tar, l’assunto di parte ricorrente non può essere condiviso in quanto il sottotetto de quo, per caratteristiche costruttive e dimensionali, non si presta in realtà ad una qualificazione in termini di mero volume tecnico, con conseguente computo ai fini della determinazione dell’altezza complessiva del fabbricato.

Ma perché? I volumi tecnici, ai fini dell'esclusione dal calcolo della volumetria ammissibile e dell’altezza massima degli edifici, sono esclusivamente i volumi strettamente necessari a contenere ed a consentire l'accesso a quegli impianti tecnici indispensabili per assicurare il comfort abitativo degli edifici, che non possano, per esigenze tecniche di funzionalità degli impianti, essere inglobati entro il corpo della costruzione realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche.

Nel caso di specie, peraltro, nel grafico allegato alla Scia in variante, l’immobile è rappresentato come un edificio di quattro piani fuori terra, il cui sottotetto configura un vero e proprio piano abitabile, con balconi e finestre esattamente corrispondenti a quelli dei piani sottostanti. 

Quindi, non appaiono fondate le doglianze spiegate dalla società ricorrente in specie nel primo motivo di gravame, considerato che correttamente l’amministrazione Comunale resistente ha escluso che il sottotetto in questione configurasse un mero volume tecnico, in quanto tale non computabile nell’altezza complessiva dell’edificio, atteso che i medesimi artt. 55 e 64 del Regolamento Edilizio Comunale, nell’equiparare i sottotetti ai volumi tecnici, espressamente prevedono (art. 55) che “l’altezza delle pareti di un edificio non può superare i limiti fissati per le singole zone dallo strumento urbanistico o da particolari norme vigenti, ad eccezione dei soli volumi tecnici, purchè siano contenuti nei limiti strettamente indispensabili e costituiscano una soluzione architettonicamente compiuta”. 

L'altezza della costruzione: riepilogo

Nel titolo abilitativo (nel progetto approvato) sono indicate necessariamente le diverse altezze della costruzione, la mancata osservanza delle quote, se si esclude la tolleranza di costruzione e l’aumento possibile secondo la normativa sul risparmio energetico 25 centimetri (art. 11 d.lgs. 115/2008), porta a conseguenze penalmente rilevanti.

In merito al calcolo dell'altezza, si ricorda che:

• l'altezza lorda è la differenza fra la quota del pavimento di ciascun piano e la quota del pavimento del piano sovrastante;
• l'altezza del fronte o della parete esterna di un edificio è delimitata, all’estremità inferiore, dalla quota del terreno posta in aderenza all’edificio prevista dal progetto e all’estremità superiore dalla linea di intersezione tra il muro perimetrale e la linea di intradosso del solaio di copertura, per i tetti inclinati, ovvero dalla sommità delle strutture perimetrali, per le coperture piane;
• l'altezza dell’edificio è l'altezza massima tra quella dei vari fronti;
• l'altezza utile è l'altezza del vano misurata dal piano di calpestio all’intradosso del solaio sovrastante, senza tener conto degli elementi strutturali emergenti. Nei locali aventi soffitti inclinati o curvi, l’altezza utile si determina calcolando l'altezza media ponderata.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF

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