Ristrutturazione a rischio tasse: quando la modifica del magazzino in abitazioni configura reddito di impresa

Agenzia delle Entrate: la qualifica di imprenditore può essere attribuita anche a colui che semplicemente utilizza e coordina un proprio capitale per fini produttivi e riguardare un singolo affare

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Ristrutturazione edilizia ai fini di futura vendita: reddito d'impresa o no?

Attenzione alle ristutturazioni edilizie da privati, perché possono essere a rischio reddito d'impresa e configurare un aggravio fiscale. Lo si evince dal contenuto dell'interpello n. 152 dell'Agenzia delle Entrate, riferito al caso della proprietaria di un'unità immobiliare (categoria catastale C/2) che intende, previa autorizzazione da parte dei competenti uffici, cambiarne la destinazione d’uso e suddividerla in tre unità immobiliari (categoria catastale A/3) e poi vendere le abitazioni, definendo nel contratto che le necessarie opere di ristrutturazione e risanamento conservativo siano a totale carico dei potenziali acquirenti.

Tutto questo, precisa il Fisco, è attività imprenditoriale, poiché la trasformazione di un magazzino in tre abitazioni è un'operazione finalizzata non al proprio uso o a quello della propria famiglia ma alla vendita a terzi. Di conseguenza, il reddito generato dalla successiva vendita delle unità immobiliari deve essere considerato imponibile quale reddito rientrante nella categoria dei redditi d'impresa.

Attività commerciale: le regole

L'art.67, comma 1 lett. b), del d.P.R. 917/1986 (TUIR) - parte da qui il ragionamento delle Entrate - prevede che sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione".

Perché si configuri l'attività commerciale, ai fini del reddito d’impresa, occorre quindi che l'attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità "abituale", anche se non esclusiva e, se così non è, l'attività commerciale esercitata "occasionalmente" produce un reddito inquadrabile nella categoria dei redditi diversi. Ed infatti, secondo un consolidato orientamento della Corte di Cassazione, la qualifica di imprenditore può essere attribuita anche a chi semplicemente utilizzi e coordini un proprio capitale per fini produttivi.

Da magazzino a tre abitazioni: se il fine è la vendità...

Sulla base del citato orientamento giurisprudenziale, in conformità a quanto già chiarito nella citata risoluzione n. 204/E del 2002, si ritiene che, nel caso di specie, gli interventi di tipo strutturale e cioè le "opere di ristrutturazione e risanamento conservativo" sono atti necessari affinché le tre unità immobiliari siano considerate oggettivamente idonee all'uso abitativo e prodromici a richiedere il cambiamento della destinazione d'uso dell'unità immobiliare di categoria C/2 per la realizzazione di tre immobili di categoria A/3.

L'insieme degli atti posti in essere e unitariamente considerati configurano, quindi, un comportamento logicamente e cronologicamente precedente l'atto di cessione e strumentale rispetto all'incremento di valore, che evidenzia l'intento di realizzare un arricchimento (lucro).

In altri termini, l'attività compiuta deve considerarsi imprenditoriale dal momento che l'intervento sull'immobile originariamente C3 di cui è proprietaria, risulta finalizzato non al proprio uso o a quello della propria famiglia, bensì alla vendita (delle tre abitazioni) a terzi, previo ottenimento del cambiamento della destinazione d'uso, avvalendosi di un'organizzazione produttiva idonea e svolgendo un'attività protrattasi nel tempo (cfr. risoluzione n. 204/E del 2002).

Ne consegue che il reddito generato dalla vendita delle suddette unità immobiliari deve essere considerato imponibile quale reddito rientrante nella categoria dei redditi di impresa di cui all'art.55 e successivi del TUIR.

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