Piano urbanistico: tasse agevolate per il fabbricato recuperato, non per la cessione di appezzamenti di terreno

Agenzia delle Entrate: nell’ambito di un piano attuativo per comparto discontinuo, che prevede la demolizione di un edificio fatiscente e il recupero della potenzialità edificatoria in un altro luogo, vanno distinte le due tipologie dell’operazione

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Solo l’acquisto del fabbricato, demolito e ricostruito rispetto a quello esistente, rispetta le condizioni previste dall’art.7 del DL 34/2019 (DL Crescita) e consente quindi all'impresa di costruzione di beneficiare delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

L'importante precisazione è contenuta nella risposta 234 del 31 luglio 2020 dell'Agenzia delle Entrate, riferita alla presentazione al Comune, da parte di una società, di una proposta di piano di recupero per la formazione di un "comparto discontinuo", per la ricostruzione di 16 appartamenti conformi alla normativa antisismica e di classe energetica A o B.

Nello specifico, la società intende acquistare, successivamente alla stipula della convenzione per l'attuazione del piano di recupero, tutte le porzioni che compongono il piano di recupero e, pertanto, chiede se a tali acquisti si applichi l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna, secondo quanto previsto dall'art.7 del decreto legge 34/2019.

Agevolazioni: non vale il principio di analogia

Il Fisco, in primis, ricorda che le agevolazioni previste, a determinate condizioni, dall’art.7 del DL 34/2019 (imposte di registro, ipotecaria e catastale siano dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna) sono individuate espressamente nei "trasferimenti di interi fabbricati" e, pertanto, gli atti di cessione aventi ad oggetto terreni non possono beneficiare di tale regime agevolato.

Le due diverse tipologie di acquisti di immobili

  • acquisto di un complesso immobiliare da demolire nell’area di decollo: il trasferimento rientra nel beneficio illustrato dall’art. 7 cit: "trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente”. Di conseguenza, nel caso in cui siano rispettati i dettami della norma, in tutte le sue condizioni, gli acquisti possono beneficiare dell’applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro per ognuna;
  • acquisto di immobili da parte della società: consiste nell’acquisto di terreni, situati in un’altra zona del medesimo Comune, che andranno a costituire l’area di atterraggio posta in altra zona della città, dove avverrà la ricostruzione, nella consistenza dell’immobile demolito (superficie utile lorda legittima), anziché sull'area di sedime del fabbricato demolito. In questo caso, l’Agenzia ritiene che gli atti di cessione degli appezzamenti non possano rientrare nei margini dell’agevolazione.

LA RISPOSTA 234 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF