Il Superbonus vale anche per gli immobili con abusi edilizi sanabili! Quando basta l'autocertificazione

L'Agenzia delle Entrate delle Marche precisa che si può ottenere il bonus per immobili sui quali siano stati effettuati precedenti modesti lavori privi di titolo amministrativo

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Attenzione ad un parere 'regionale' sul Superbonus destinato a riscuotere notevole interesse: il Dipartimento delle Marche, nel parere 910-1 dell'agosto scorso - disponibile in allegato - in risposta ad un chiarimento chiesto dal Collegio dei geometri di Ancona, ha infatti precisato che si può ottenere il Superbonus 110% per immobili sui quali siano stati effettuati precedentemente modesti lavori privi di titolo amministrativo.

Nella risposta, inoltre, si afferma che è sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che indichi la data di inizio lavori e descriva gli interventi come agevolabili.

Di fatto, quindi, il Superbonus 110% può essere chiesto anche per immobili sanabili e fiscalmente tollerabili, a fronte dell’autocertificazione indicante la data di inizio lavori, la tipologia (libera) dei lavori o una dichiarazione di eccedenza limitata al 2 per cento.

La richiesta

La fattispecie prospettata nella richiesta di consulenza giuridica attiene alla possibilità che possa essere disconosciuta la detrazione fiscale in caso di esecuzione su un immobile, già oggetto di domanda di condono edilizio, ma non ancora sanato (cioè non ancora in possesso del titolo in sanatoria), di opere oggetto di edilizia libera, ovviamente rientranti tra quelle per le quali spetti la detrazione in argomento.

Quindi: se le opere da realizzare rientrano fra quelle di edilizia libera, indicate nel Glossario (art 1, comma 2 del d.lgs. 222/2016) e quindi non soggette a comunicazioni preventiva all'amministrazione (SCIA,
DIA, CILA, ecc.), ma solo da asseverare con autodichiarazione, portante data certa, è tale autodichiarazione per beneficiare del Bonus fiscale?

In particolare se, su uno stabile oggetto di domanda di condono e non ancora sanato, si effettuano per esempio spese di sostituzione di un impianto termico o altri interventi di edilizia libera, può essere disconosciuta la detrazione fiscale?

Abusi sanabili e abusi non sanabili

In primis, le Entrate rilevano che la verifica della necessità del conseguimento o meno degli idonei titoli edilizi, eventualmente necessari per l'esecuzione delle opere agevolabili fiscalmente, non può che essere rimessa al
contribuente (nell'eventualità assistito da consulenti e/o tecnici). Peraltro, le conseguenze di carattere non fiscale (ad es., di rilevanza penale) relative alla esecuzione di opere su immobili difformi o abusive, non riguardano l'Agenzia delle Entrate, mentre eventuali interventi abusivi che comportano la decadenza dalle agevolazioni fiscali (art. 49, comma 1, del D.P.R. 6.6.2001, n. 380), di carattere particolarmente grave, devono essere segnalate, entro precisi termini (art. 49, comma 2 dpr 380/2001).

La qualificazione degli interventi dal punto di vista edilizio e urbanistico presuppone, tuttavia, valutazioni di natura tecnica che esulano dalle competenze della scrivente in quanto spetta, in ultima analisi, al Comune o ad Bisognerà, in ogni caso, redigere una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà in cui dovrà essere indicata la data di inizio dei lavori e attestata la circostanza che gli interventi edilizi posti in essere
rientrano tra quelli agevolabili, anche nel caso in cui i medesimi non necessitino di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente.

Quindi: qualora non risultino necessarie le preventive autorizzazioni edilizie ed effettivamente gli interventi da attuare siano riconducibili nell'ambito della c.d. "edilizia libera" e nel novero degli interventi agevolabili di cui all'articolo 16-bis del TUIR, il contribuente potrà fruire della detrazione in argomento, visto che non può ritenersi ostativa ai fini del riconoscimento dell'agevolazione la circostanza che per
l'immobile non sia ancora concluso il procedimento relativo al condono edilizio, anche considerando che nella fattispecie proposta l'agevolazione non riguarda le spese relative agli interventi che sono stati oggetto del medesimo condono.

Semplificando:

  • se l'abuso deriva solo dall'esser stato utilizzato un tipo di provvedimento diverso (es: una Dia al posto di una concessione edilizia), si può chiedere una sanatoria (da trasmettere poi all'Agenzia) e il bonus fiscale può essere richiesto perché la sanatoria ha l'effetto di impedire la decadenza dai benefici fiscali;
  • se invece le opere abusive sono in contrasto con gli strumenti urbanistici e i regolamenti edilizi, cd. opere non sanabili, scatta la decadenza dai benefici fiscali.

L'irregolarità a sua volta ha un margine di tolleranza del 2% in altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta, rispettando le destinazioni e gli allineamenti (art.49 Dpr 380/2001).

Ricapitolando: edilizia libera ok, altrimenti serve la conformità

  • per gli interventi di edilizia libera (tabella A del d.lgs. 222/2016-SCIA 2 e DM Infrastrutture 2 marzo 2018 - elenco lavori di edilizia libera), Superbonus ok senza problemi;
  • per gli interventi che necessitano di un titolo abilitativo 'leggero', es CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico): con tale provvedimento si possono effettuare interventi liberi, di modesta manutenzione straordinaria. Se si chiede il Superbonus su immobili che presentino in partenza opere edilizie prive di titolo (cioè se qui, ad es., manca la CILA), occorre verificare se gli interventi siano di edilizia libera e se vi sia comunque conformità;
  • per gli abusi edilizi consistenti: si possono effettuare interventi purché sia stata chiesta una sanatoria edilizia. I lavori, in questo caso, possono iniziare (anche sfruttando il Superbonus), in attesa di ottenere la sanatoria urbanistica.

LA CONSULENZA GIURIDICA N.910-1-2020 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE - MARCHE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF


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