Dubbi sul Superbonus? Ecco 36 risposte ai dubbi dei professionisti tecnici

Sismabonus 110%: ancora troppi dubbi su apetti che possono inficiare l'ottenimento del beneficio Fiscale. Una esperta, l'ing. Claudia Colosimo risponde a 36 domande

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Mentre si susseguono Circolari ed aggiornamenti delle FAQ da parte che dell'Agenzia delle Entrate e si attendono in Gazzetta gli ultimi decreti mancanti - Asseverazioni e Requisiti Tecnici, necessari per fruire della super detrazione fiscale, assistiamo quotidianamente a professionisti ancora molto perplessi su numerose questioni tecniche e fiscali.

Lo vediamo noi come redazione di INGENIO che riceviamo costantemente richieste di chiarimenti, ma basta leggere le mail che arrivano quotidianamente con proposte di webinar a tutti i livelli.

Proprio parlando di chiarimenti segnaliamo che nella sezione INGENIO Messina è stato pubblicato un elenco di domande e risposte molto interessante e chiarificatrici che ha riscosso un notevole successo, di cui qui riportiamo solo le domande mentre rimandiamo alla lettura dell'articolo per avere le risposte.

Ecco i dubbi sul sismabonus 110%

1.      Condominio interamente di proprietà di un'unica persona, posso sfruttare il superbonus se i lavori vengono richiesti sia dal proprietario che da uno degli affittuari?

 

2.      Un condominio minimo costituito da quattro unità immobiliari con opere condominiali, facciate esterne completamente rifinite e munite degli infissi, è costituito da alcuni alloggi rifiniti e altri ancora allo stato rustico internamente. Nel caso si volessero rifare le facciate esterne il condominio può richiedere il bonus 110 o il bonus facciate? 

 

3.   Trattasi di unità immobiliare su 2 elevazioni facente parte di una villetta bifamiliare, con ingresso indipendente e funzionalmente indipendente. Si vuole realizzare un ampliamento con Piano Casa (escluso dal bonus), un frazionamento in 2 unità dell'unità esistente con lavori di ristrutturazione edilizia con bonus ristrutturazioni al 50%, e l'isolamento termico dell'involucro esterno (cappotto) con sostituzione infissi e serramenti esterni con Ecobonus 110%.

 

4.   Per lavori iniziati ante "Decreto Rilancio" (senza APE iniziale) i pagamenti successivi al 1° Luglio possono fruire del super bonus?"

 

5.   Se sono proprietario di un edificio composto da due unità immobiliari di cui una abitata da me e l'altra libera (il caso del condominio minimo avente unico intestatario), posso considerare queste due u.i. come prima e seconda casa su cui effettuare gli interventi di cui al super ecobonus essendo possibile usufruire degli stessi per un massimo di due unità immobiliari? E se le mie due unità immobiliari fossero funzionalmente indipendenti, ovvero con accesso diretto dall’esterno o da strada pubblica?

 

6.   Competenze tecniche: I tecnici che sono in regime forfettario possono fare lo sconto in fattura? Possono cedere il credito ad altri e/o alle banche? Questo lo chiedo in quanto qualcuno ritiene che non possono farlo.

 

7.   Si potrebbe fare chiarezza sulla documentazione da presentare prima dell'inizio dei lavori, indispensabile per accedere alle varie agevolazioni e al superbonus

 

8.   In caso di demolizione e ricostruzione di un condominio (rientrante nel concetto di ristrutturazione), la ricostituzione del condominio con assegnazione ai condomini delle singole unità immobiliari e parti comuni, vanno fatte con atto notarile prima o dopo l'inizio dei lavori basandosi sul progetto assentito?

 

9.    Un condominio in cui è presente o sono presenti una o più unità immobiliari classificate A1, ma non sono in maggioranza rispetto alle altre unità, risulta essere ammissibile al Superbonus? In tal caso tutti beneficeranno del superbonus?

 

10.  L’immobile è un fabbricato a 2 piani f.t. con interrato e sottotetto, tipico terratetto della Toscana; tutto il piano terra risulta attualmente come laboratorio artigianale C/3 di proprietà di una società immobiliare, mentre il piano primo risulta unico appartamento censito come A/7 di proprietà di una sola persona fisica, naturalmente gli ingressi ai locali sono autonomi dall’esterno e indipendenti. La ditta immobiliare del piano terra ha chiesto, con SCIA presentata nel 2019, il cambio di destinazione d’uso da laboratorio a civile abitazione, quindi il piano terra tra non molto, visto che i lavori sono quasi conclusi, sarà costituito da due appartamenti di civile abitazione con ingressi autonomi esterni.
L’impianto termico, realizzato alla fine degli anni sessanta con elementi riscaldanti in ghisa e tubazioni in ferro non isolate riscaldava l’appartamento al P1, mentre il piano terra non era riscaldato. La centrale termica è collocata al piano seminterrato e purtroppo il generatore non è più presente, ma sarebbe sufficiente installare una nuova caldaia per rimettere in funzione il vecchio e obsoleto impianto con tutte le problematiche di dispersione termiche connesse dell’impianto.
Il committente, che ha acquistato l’appartamento al P1 mediante asta giudiziaria a febbraio 2020, vorrebbe anche lui frazionare l’attuale appartamento (molto grande), in due appartamenti con ingressi autonomi esterni.
Il nuovo impianto da realizzare che gli attuali elementi riscaldanti in ghisa sarà costituito da un sistema completamente diversi è più performante del tipo a pavimento o a soffitto con generatore a pompa di calore. Domanda:il committente può usufruire dell’ecobonus 110% per la sostituzione dell’impianto esistente, e quindi anche per la realizzazione del cappotto, anche se non è più presente il generatore?

 

11.  Visto che comunque non avrebbe senso installare un nuovo generatore per rimettere in funzione il vecchio impianto e richiedere successivamente la sostituzione con le agevolazioni al 110%, probabilmente non sarebbe nemmeno possibile. Nell’eventuale possibilità di agevolazioni al 110%, può installare due pompe di calore (per ogni appartamento) usufruendo del 110% per entrambe gli impianti? Oppure ne può usufruirne solo un appartamento? o ancora, deve necessariamente eseguire un impianto centralizzato per i due appartamenti? Anche se saranno, alla fine dei lavori, due appartamenti con ingressi indipendenti dall’esterno?

 

12.  Possono verificarsi problemi di conflitti d’interesse tra il committente e le varie figure professionali che intervengono nel processo progetto-esecuzione ai fini del superecobonus 110%? è ammissibile, solo in fase di valutazione ante APE, che il progettista sia parente del committente?

 

13.  Si può considerare un appartamento dotato di impianto di riscaldamento, e quindi rientrare nel superbonus, se è dotato solo di un camino in una sola camera? Oppure è necessario calcolare la potenza termica erogata dal camino per riscaldare l’appartamento?

 

14.  Nel caso di sostituzione degli elementi riscaldanti a termosifoni con elementi riscaldanti radianti a pavimento, è compreso nel superbonus anche il costo e l’installazione del pavimento?

 

15.  Se in fase di progettazione si prevedono lavori per richiedere il superbonus; in fase di esecuzione si è già chiesto e ottenuto il credito per il primo o secondo SAL sempre per il superbonus, ma, nella fase finale dei lavori si riscontra, per vari motivi imprevisti, che non è più possibile ottemperare ai requisiti richiesti per il superbonus, esiste la possibilità di rimediare con altro incentivo, ad esempio bonus facciate? Oppure si perde tutto con restituzione del credito acquisito in precedenza?

 

16.  È possibile combinare fra di loro i vari incentivi (es. superecobonus, bonus casa, sismabonus) contemporaneamente con unica pratica edilizia? In tal caso i limiti degli importi sono la somma dei limiti del singolo bonus? Oppure è consigliabile separare le pratiche edilizie?

 

17.  Se le spese relative a finiture ed impianti non sono agevolabili al 110% trattandosi comunque di intervento di ristrutturazione, qualificato tale come definizione urbanistica, su queste si può usufruire delle altre agevolazioni ordinarie (Ristrutturazione al 50%, Bonus Facciate al 90%) ricorrendone i requisiti, atteso che la termocoibentazione va fatta in quanto la demolizione e ricostruzione rientra nella casistica di obbligo di isolamento, rispetto dei requisiti termici e predisposizione di Fonti Energetiche Rinnovabili ed atteso pure che la mancanza di impianti determina l’impossibilità di fruizione dei benefici Eco?

 

18.  Un edificio che si trova in fase di ristrutturazione poi bloccata per mancanza di fondi prima dell'uscita degli attuali Bonus Governativi, può accedere a qualche tipo di Bonus?

 

19.  E’ possibile applicare un sistema a cappotto su edificio prospiciente strada pubblica, quindi aggiungendo lo spessore derivante dal sistema cappotto?

 

20.  Come ci si comporta per gli onorari professionali per lavori effettuati con il Superbonus 110%?

 

21.  Immobile che ricade in zona con vincolo paesaggistico, la sola sostituzione degli infissi permette di accedere al superbonus 110%?

 

22.  A.P.E. Convenzionale

a. Chiedo, se possibile, chiarimenti anche pratici su come redigere tale documento, dal momento che da ricerche effettuate le indicazioni sono alquanto generiche e che la corretta redazione di tale elaborato sta alla base di una corretta esecuzione dell’intero procedimento.

b. In particolare sarebbe utile capire: come procedere nel caso di condomini sprovvisti di impianto termico centralizzato, e più in particolare nel caso di singole caldaie sprovviste di libretto di impianto e di specifiche tecniche e nel caso di climatizzatori split con le stesse situazioni (casi molto ricorrenti)?

c. Inoltre, sempre nel caso di condomini, occorre tener conto di eventuali A.P.E. già depositati per alcune delle unità, ed in caso affermativo, in che modo?

d. Nel caso in cui, in alcune unità, siano stati sostituititi gli infissi rispetto a quelli originari con quale grado di precisione bisogna inserire nell’A.P.E. convenzionale i dati di trasmittanza, ovviamente in mancanza (come il più delle volte avviene) della relativa documentazione tecnica?

e. Nell’A.P.E. convenzionale post intervento, per la valutazione del doppio passaggio di classe, vanno anche considerati gli interventi trainati sulle singole unità come ad es. il cambio di infissi in alcuni appartamenti?

 

23.  Impianto termico

a. Preliminarmente mi sembra utile far rilevare come l’obbligo di preesistenza di un impianto termico per accedere agli incentivi sia molto penalizzante per le nostre realtà in cui la quasi totalità dei condomini sono privi di impianto termico centralizzato e molte case singole si trovano pure prive di impianto. Ciò spesso riduce la possibilità di trainante al solo cappotto termico.

b. Sul tema impianto chiedo qualche chiarimento in merito ad un criterio certo per l’asseverazione dell’esistenza dell’impianto, dato che si tratta di un requisito essenziale su cui un errore può costare molto caro.

c. E’ necessario che l’impianto termico esistente sia censito in catasto energetico regionale?

d. E’ possibile accedere con preesistente vecchio impianto in cui sia stato eliminato il generatore?

e.  Nel caso di split a parete quale può essere il criterio di asseverazione? E’ sufficiente un unico split per un intero appartamento, o si deve far riferimento a precisi parametri, ad es. una potenza termica minima installata anche in relazione all’ampiezza dell’unità immobiliare?

f.   Infine, un aspetto meno tecnico ma a mio parere molto critico: la mancata possibilità di godere degli incentivi per le unità in condominio sprovviste di impianto, che non pregiudica però per il Condominio la possibilità di accedere agli incentivi deliberando, peraltro con maggioranze agevolate, costosi lavori sulle parti comuni, mi pare esponga in maniera grave all’instaurarsi di contenziosi da parte di quei condomini che si troveranno a dover sopportare per intero i costi dei lavori sui quali, per mancanza di impianto singolo, non possono usufruire del bonus.

 

24.  In un supercondominio, tipo 4 edifici in linea (32 condomini) , per accedere al superbonus, i box al piano terra di proprietà delle singole scale essendo di recente realizzazione sono regolarmente autorizzati , ma non hanno la SCA, essendo i locali non riscaldanti, si devono definire con la pratica di abitabilità, ed eventualmente si potrebbero non considerare?

 

25.  Nei supercondomini l’importo di 30000 x singola unità è comprensivo dell’eventuale spesa degli infissi?

 

26.  Bonus facciate, si può fare se c’è un vincolo paesaggistico ambientale?

 

27.  Il sismabonus si può applicare a prescindere della destinazione d’uso?

 

28.  Un fabbricato in muratura a destinazione residenziale ma non abitato da diversi anni, in condizioni di forte degrado. Il committente ha intenzione di demolirlo e ricostruirlo con volumetria ridotta. Può applicare il superbonus?

 

29.  Nel bonus facciate, relativamente alla questione del 10 % relativo all’intonaco, si potrebbe chiarire cosa accade nel caso che una consistente parte della superficie delle facciate sia rivesta con mattonelle?

 

30.  Sempre relativamente al bonus facciate, in merito alla scadenza che dovrebbe essere al 31 dicembre 2020, come si collega tale scadenza con la previsione dell’art.121 della legge di conversione 77 del 17 luglio 2020, che estende la cessione del credito e lo sconto in fattura, per spese sostenute negli anni 2020 e 2021, anche al bonus facciate? Si intende prorogata al 2021?

 

31.  In un condominio con più unità immobiliari, nel caso di opere minori abusive non sanate o oggetto di domande di condono non concluse su un’unità immobiliare, in un edificio realizzato legittimamente con Concessione Edilizia, viene preclusa la possibilità di accesso al bonus per facciate e/o cappotto termico? (differenziando nel caso di domanda di condono presentata). Nel caso non fosse precluso il bonus per l’intero condominio, quale e’ il rischio per la singola unità immobiliare?

 

32.  Un piano cantinato non dotato di impianto di riscaldamento partecipa alle spese di un cappotto termico, posto che non ne ha vantaggio?

 

33.  Si tratta del saldo delle competenze professionali e la possibilità di applicare direttamente noi lo sconto in fattura. Il problema è il principio di terzietà perchè oggi i vari pacchetti delle banche non lo assicurano. Personalmente mi sono recato in banca ed ho chiesto appositamente se avessero un piano di cessione del credito per i professionisti. Mi hanno detto di no e che le nostre competenze sarebbero state inserite nel piano finanziario che l'impresa avrebbe presentato in banca. In questo caso, però dovremmo essere pagati dall'impresa ed il famoso principio di terzietà non sarebbe rispettato. Nella filiera dei consorzi il professionista è pagato direttamente dal consorzio quindi il problema non si pone, o meglio il problema sussiste comunque in quanto il consorzio ti impone una sua parcella che non è quella prevista dal decreto prezzi. In definitiva la mia domanda è capire se esiste un canale o una procedura che ci consenta di svincolarci da questo sistema per applicare direttamente noi lo sconto in fattura sulla "nostra parcella" e garantire il principio di terzietà. 

 

34.  E’ possibile fare un cappotto parziale cioè parte di una parete e non tutta, in un edificio uni-familiare, o una volta "toccata" una parete, bisogna isolarla tutta?

 

35.  Nelle linee guida dell’AE é stata posto un caso che mi ha confuso.

a.  Avevo capito che la semplice sostituzione di infissi senza interventi trainanti in unitá immobiliare singola scontasse solo il 50% di detrazione in 10 anni?

b.  Nelle linee guida viene posta un quesito con relativa risposta, di cui allego lo screen shot (esempio 7 pag. 26). Dalla risposta sembrerebbe che l’unità immobiliare in cui vivo possa godere della detrazione del 110% per la sola sostituzione degli infissi., purché rediga l’Ape ante e post intervento. Ho capito male?

 

36.  Se si sostituisce completamente il pacchetto termico e di impermeabilizzazione delle falde di un tetto di copertura condominiale si deve rispettare il D.M 26-06-2015? E, in caso affermativo, qual è la percentuale di detrazione? Il solo tetto è minore del 25% della superficie opaca ma maggiore del 10%?

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