Superbonus 110%: ok anche per demolizione e ricostruzione di una seconda abitazione non principale

Non è necessario che l'oggetto dell'intervento edilizio, per beneficiare del Superbonus 110% (Sismabonus ed Ecobonus maggiorati), costituisca "abitazione principale" del soggetto che intende fruire dell'agevolazione.

Superbonus per massimo due unità immobiliari

L'ha precisato l'Agenzia delle Entrate nella risposta 455/2020 del 7 ottobre, evidenziando che, nella sua formulazione attuale, il comma 9, lettera b) dell'art.119 DL Rilancio prevede che «le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati: (...) dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10». Il comma 10 dell'art.119 chiarisce che i soggetti di cui al comma 9, lettera b), «possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio».

Quindi, per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, realizzati su edifici unifamiliari, la circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito che

• "il Superbonus spetta per le spese sostenute dalle persone fisiche (...) per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari";
• "per espressa previsione normativa, gli interventi antisismici possono essere effettuati su tutte le unità abitative, anche in numero superiore alle due unità in quanto, l'unico requisito richiesto è che tali unità si trovino nelle zone sismiche 1, 2 e 3".

Demolizione e ricostruzione

Con riferimento invece alle ipotesi di opere effettuate tramite "demolizione e ricostruzione", la citata circolare n. 24/E del 2020, nel chiarire l'ambito di applicazione oggettivo del Superbonus, ha precisato che l'agevolazione «spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia" ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia"». E, appunto, nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico.

In definitiva, per interventi di demolizione e ricostruzione dell'edificio unifamiliare non adibito ad abitazione principale, al termine del quale lo stesso avrà una diversa sagoma rispetto al precedente con una volumetria leggermente diminuita, un indice di prestazione energetica di classe A o superiore (miglioramento di più di due classi) ed una classe di rischio sismico di classe A o superiore (miglioramento di più di due classi), è possibile fruire del Superbonus a prescindere dalla condizione che lo stesso venga adibito ad abitazione principale, atteso che tale condizione come sopra precisato non è più richiesta ai fini del Superbonus stesso.

Recupero patrimonio edilizio + Superbonus: come funziona?

Con riferimento, inoltre, alla possibilità per il contribuente di fruire per gli interventi che intende effettuare, sia delle detrazioni previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all'articolo 16-bis del TUIR (attualmente disciplinate dall'art.16 del decreto legge n. 63 del 2013), sia delle detrazioni per gli interventi ammessi al Superbonus di cui al citato articolo 119 del decreto Rilancio, le Entrate specificano che:

• nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili ammessi al Superbonus, come nel caso dell'Istante che intende effettuare sia interventi di efficienza energetica che di riduzione del rischio sismico, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati, a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite a ciascuno degli interventi stessi;
• nel caso in cui vengano eseguiti sul medesimo immobile sia interventi di recupero del patrimonio edilizio sia interventi antisismici, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è pari a 96.000 euro;
• anche per gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche vale il principio secondo cui l'intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati o correlati. Pertanto, il Superbonus si applica, ad esempio, nel limite complessivo di spesa previsto (nel caso di specie 96.000 euro), anche alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie al completamento dell'intervento di demolizione e ricostruzione oggetto dell'istanza.

LA RISPOSTA 355/2020 E' SCARICABILE IN FORMATO PDF