Sopraelevazioni in condominio: ok senza il permesso altrui. I confini del diritto a sopraelevare

Tar Campania: il condomino dell'ultimo piano può procedere all'opera edilizia senza il permesso degli altri, a patto che non metta a rischio il fabbricato sotto il profilo statico

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In linea generale, un intervento edilizio sul tetto di un condominio deve ritenersi consentito anche senza permesso degli altri condomini se non altera la funzione di copertura dell’edificio.

Lo ha affermato il Tar Salerno con la sentenza 984/2020 dello scorso 1° agosto, dove si chiarisce che:

  • i lavori non si fermano perché il condomino dell'ultimo piano può procedere alla sopraelevazione senza il permesso degli altri, a patto che l'opera non metta a rischio il fabbricato sotto il profilo statico;

  • in generale l'intervento sul tetto deve ritenersi consentito se non altera la funzione di copertura dell'edificio;

  • il comune non può bloccare il cantiere perché manca l'approvazione dell'assemblea al progetto previsto dalla SCIA.

Nel caso specifico, è stato quindi accolto il ricorso del singolo proprietario esclusivo ed è stato annullato il divieto di proseguire i lavori.

Sopraelevazione in condominio senza permesso altrui

La portata della sentenza non è di poco conto, anche se la Cassazione in merito si era già espressa, come sottolinea il Tar, evidenziando che "il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale può legittimamente modificare una porzione del sovrastante tetto di copertura, trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, a condizione che l’intervento non comporti modifiche significative della consistenza del bene comune e, mediante opere adeguate, venga salvaguardata la funzione di copertura e protezione svolta in precedenza dal tetto preesistente" (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 14107/2012; sez. VI, n. 2500/2013; n. 1850/2018).

In altri termini, un intervento sul tetto di copertura non è da considerarsi in radice precluso al singolo proprietario dell’ultimo piano dall’inclusione della struttura nel novero delle parti comuni dell’edificio ex art. 1117, n. 1, cod. civ., ovvero indefettibilmente subordinato all’assenso dell’assemblea condominiale.

Attenzione però: l'intervento non deve comportare un’alterazione significativa, sotto il profilo costruttivo, plano-volumetrico, morfologico o funzionale, al punto da privare la struttura della sua stessa natura di ‘parte comune’ (quale, ad es., la modifica ottenuta mediante l’inserimento ex novo di un abbaino: cfr. TAR Liguria, Genova, sez. I, n. 737/2015).

In linea generale, però, il singolo condomino, per realizzare un'opera strettamente pertinenziale alla propria unità immobiliare, anche sulle parti comuni dell'edificio, non ha bisogno di richiedere il previo assenso degli altri condomini; poiché in virtù del combinato disposto degli artt. 1102 (facoltà del comunista di servirsi delle cose comuni), 1105 (concorso di tutti i condomini alla cosa comune) e 1122 (divieto al condomino di realizzare opere che danneggino le cose comuni) cod. civ., può, in ipotesi, ottenere a proprio nome anche un permesso di costruire, sempreché si tratti di opere:

  • a) come detto, strettamente pertinenziali all'unità immobiliare, nel senso civilistico della sussistenza di un vincolo di destinazione a servizio o ad ornamento di essa;
  • b) insuscettibili di comportare, per la relativa portata, limitazioni all'uso comune o di stravolgere l’assetto funzionale dei beni condominiali (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. V, n. 11/2006; TAR Abruzzo, L'Aquila, sez. I, n. 221/2009; TAR Campania, Salerno, sez. II, n. 367/2011; n. 2132/2015; Napoli, sez. VIII, n. 1077/2016; Salerno, sez. II, n. 2225/2019; TAR Piemonte, Torino, sez. II, n. 1193/2013; TAR Puglia, Bari, sez. III, n. 730/2014).

Diritto di sopraelevare e caso specifico

Il progetto presentato dal privato con la SCIA non deborda - secondo il Tar - nella sfera intangibile delle prerogative condominiali, tanto da necessitare il consenso assembleare predicato dall’amministrazione comunale resistente.

Esso si sostanzia nel rifacimento della copertura preesistente, senza alcuna alterazione significativa dell’originaria traccia costruttiva, plano-volumetrica, morfologica o funzionale; ossia, come dedotto da parte ricorrente e non efficacemente smentito ex adverso, senza arrecare alcun pregiudizio alla statica complessiva dell'immobile, senza modificare la sagoma dell'edificio e senza sottrarre il tetto alla sua funzione condivisa di copertura.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF