Abusi edilizi: vanno considerati nel loro complesso, non singolarmente. Cosa significa?

Consiglio di Stato: per apprezzare se un abuso edilizio necessiti o meno di permesso di costruire, occorre condurre un esame di insieme e non atomistico dell’alterazione urbanistica ed edilizia del territorio con esso prodottasi, al fine di stabilire se i singoli interventi siano o meno assoggettati a permesso di costruire e, cioè, a monte, se gli stessi hanno determinato trasformazioni urbanistico-edilizie del territorio, incremento di carico urbanistico e se hanno natura o meno di pertinenza

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Gli abusi edilizi non si possono considerare in maniera 'atomistica', ma vanno giudicati nel loro complesso. Ancora una volta la giustizia amministrativa interviene sulla 'natura' di un abuso edilizio, ricordando che:

  • l’opera edilizia abusiva va in sostanza identificata con riferimento all’immobile o al complesso immobiliare, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente considerato;
  • su queste basi, per apprezzare se un abuso edilizio necessiti o meno di permesso di costruire, occorre condurre un esame di insieme e non atomistico dell’alterazione urbanistica ed edilizia del territorio con esso prodottasi, al fine di stabilire se i singoli interventi siano o meno assoggettati a permesso di costruire e, cioè, a monte, se gli stessi hanno determinato trasformazioni urbanistico-edilizie del territorio, incremento di carico urbanistico e se hanno natura o meno di pertinenza.

Il disegno costruttivo unitario

Nel caso di specie, gli interventi edilizi fanno parte di un disegno costruttivo unitario comportanti la trasformazione, con ampliamenti ed incrementi volumetrici di un manufatto rurale, la costruzione ex novo di un altro alloggio indipendente, la trasformazione di un sottotetto in abitazione con scala di collegamento ai sottostanti piano abitativi, la realizzazione di piscina sull’area esterna e di un locale garage di circa 120 mq.

Si tratta, precisa Palazzo Spada, di nuove costruzioni o delle ristrutturazioni c.d. “pesanti” per le quali era necessario il previo ottenimento del permesso di costruire.

Ma c'è di più. In ogni caso, ricadendo l’immobile in area assoggettata a vincolo paesaggistico – di cui al decreto ministeriale del 12 giugno 1967 – i predetti interventi vanno comunque qualificati come «variazioni essenziali» ai sensi dell’art. 32, comma 3, del d.P.R. 380/2001 (secondo cui tutti gli interventi realizzati in zona sottoposta a vincolo paesaggistico eseguiti in difformità del titolo abilitativo, inclusi quelli eseguiti in parziale difformità, si considerano come variazioni essenziali e, quindi, quali difformità totali).

L’abuso, peraltro, è anche sostanziale (e non solo formale) in quanto le opere sono state realizzate in zona agricola (E1), dove lo strumento urbanistico non consente «alcuna nuova edificazione né pubblica né privata».

Niente condono per opere primarie in aree sottoposte a vincolo paesaggistico

Nella sentenza si affronta anche la possibilità di condondare tali abusi. La risposta è negativa, in quanto un abuso commesso su un bene sottoposto a vincolo di inedificabilità, sia esso di natura relativa o assoluta, non può essere condonato quando ricorrono, contemporaneamente le seguenti condizioni:

  • a) l’imposizione del vincolo di inedificabilità prima della esecuzione delle opere;
  • b) la realizzazione delle stesse in assenza o difformità dal titolo edilizio;
  • c) la non conformità alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (nelle zone sottoposte a vincolo paesistico, sia esso assoluto o relativo, è cioè consentita la sanatoria dei soli abusi formali).

E inoltre, sempre con riguardo agli abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, va precisato che il condono previsto dall’art. 32 del DL 269/2003 (cd. terzo condono) è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 del citato decreto (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti (in tal senso anche la giurisprudenza penale: cfr., ex plurimis, Cassazione penale sez. III, 20 maggio 2016, n.40676; peraltro, la Corte Costituzionale, con ordinanza n. 150 del 2009, ha dichiarato la manifesta inammissibilità della questione di legittimità costituzionale dell’art. 32, comma 26, lettera a), del decreto-legge 269/2003 nella parte in cui prevede la condonabilità limitata ai soli abusi minori nelle zone sottoposte a vincolo di cui all'art. 32 della legge n. 47 del 1985).

In definitiva, sono evidenti le ragioni ostative alla concessione della sanatoria, dal momento che, come risulta dagli atti di causa:

  • i) il fondo su cui gli abusi insistono è sottoposto a vincolo paesaggistico;
  • ii) gli abusi realizzati contrastano con l’art. 74 delle N.T.A. del piano urbanistico, che, nelle zone E1 (zona 1b del P.U.T.) a destinazione agricola, vieta qualunque nuova edificazione, pubblica o privata (permettendo soltanto sugli edifici realizzati prima del 1955, interventi di “manutenzione ordinaria e straordinaria”, “risanamento conservativo”, “demolizione delle superfetazioni”, “adeguamento funzionale una tantum per la creazione di servizi igienici”; sugli edifici realizzati dopo il 1955, esclusivamente la “manutenzione ordinaria”);

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF

LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA

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