Per tre piccoli soppalchi basta una semplice DIA/SCIA: no alla demolizione se manca il permesso di costruire

Consiglio di Stato: non serve il permesso di costruire per un soppalco che, per le dimensioni e l’altezza modesta o le modalità di realizzazione (ad esempio vano chiuso, senza finestre o luci), sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile e in particolare quello che non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno a sé stante

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Non serve il permesso di costruire per tre piccoli soppalchi di dimensioni di mq. 6 e di mq. 9 a m. 1,90 dal solaio di copertura; di mq. 5,85 a m. 1,30 dal solaio di copertura, qualificate come “aree di sbarazzo”, quindi aree destinate esclusivamente ad una funzione di deposito a cui estranea una funzione abitativa.

Lo si evince dal contenuto della sentenza 6681/2020 dello scorso 30 ottobre del Consiglio di Stato, che ha confermato la sentenza del Tar e rigettato il ricorso del comune il quale chiedeva la letimmità dell'ingiunzione di demolizione intimata per le tre opere, ritenute dall'amministrazione ristrutturazioni edilizie in assenza di permesso di costruire e in violazione delle altezze minime previste dalla legge per i locali di abitazione.

Piccoli soppalchi: se manca la DIA, scatta la semplice multa

Palazzo Spada ritiene che sia corretta l'interpretazione del Tar: le opere realizzate non rientrano tra gli interventi sottoposti al regime del permesso di costruire, ma a quelli subordinati a semplice denuncia di inizio attività (DIA, oggi SCIA), con conseguente illegittimità dell’applicata sanzione demolitoria in luogo di quella pecuniaria. Il giudice di primo grado aveva quindi accolto il ricorso, ritenendo anche, sulla base del verbale di sopralluogo che indicava i soppalchi come “aree di sbarazzo”, che le dimensioni ridotte e la destinazione degli stessi non configurasse l’aumento di superficie abitabile, non richiedendo quindi il permesso di costruire, ma essendo opere soggette a DIA e quindi a sanzione pecuniaria, in caso di mancanza della prescritta DIA.

Con l’atto di appello il Comune ha genericamente dedotto che i soppalchi avevano altezza comunque inferiore alle altezze minime previste per i vani abitabili, ai sensi della legge 457/1978, e ha contestato le argomentazioni del giudice di primo grado relative alle modeste dimensioni e alla destinazione dei soppalchi, sostenendo che, comunque, in mancanza di titolo edilizio le opere sarebbero state soggette alla demolizione.

Ma il Consiglio di Stato evidenzia che il regime edilizio dei soppalchi deve essere considerato in relazione alle concrete caratteristiche del manufatto. Ciò significa che:

  • è necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e ulteriore carico urbanistico;

  • rientra invece nell’ambito degli interventi edilizi minori il soppalco che, per le dimensioni e l’altezza modesta o le modalità di realizzazione (ad esempio vano chiuso, senza finestre o luci), sia tale da non incrementare la superficie dell'immobile e in particolare quello che non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno a sé stante (Consiglio di Stato, sez. II, 26 giugno 2019, n. 4384; sez. VI, 7 maggio 2018, n. 2701; id., 27 novembre 2017, n, 5517; id., 2 marzo 2017, n. 985).

In virtù di quanto 'detto' sopra, quindi, è evidente che i soppalchi concretamente realizzati non potessero ritenersi soggetti al permesso di costruire. Come rilevato dal giudice di primo grado, nello stesso verbale di sopralluogo, le opere realizzate sono descritte come “aree di sbarazzo”, quindi aree destinate esclusivamente ad una funzione di deposito a cui estranea una funzione abitativa; non ci sono luci o finestre oppure opere di collegamento tra l’area soppalcata e l’area sottostante, per permettere l’accesso di persone, anche considerato che la stessa comunicazione di inizio lavori, depositata nel giudizio di primo grado, si riferisce ad aree di sbarazzo prive di stabile collegamento con l’area sottostante.

La natura delle opere e le altezze minime

Palazzo Spada chiude sottolineando che la natura delle opere realizzate, prive di qualsiasi funzione abitativa, comporta la irrilevanza delle disposizioni dell’art.43 della legge 457/1978 e del D.M. 5 luglio 1975 in materia altezze minime, trattandosi di norme tese a salvaguardare la salubrità degli ambienti abitativi, come del resto risulta dalle stesse disposizioni dell’art. 15 del Regolamento edilizio del Comune, che consente i soppalchi destinati a deposito, prevedendo l’altezza massima di metri 1,80.

Tale disposizione non può essere, comunque, presa in considerazione in questa sede, ai fini di valutare la legittimità dell’intervento edilizio, trattandosi di argomento del tutto nuovo, introdotto dal Comune per la prima volta nel presente giudizio di appello nella memoria depositata in giudizio per l’udienza pubblica. Non può infatti ritenersi idoneo riferimento la indicazione contenuta nell’atto di appello alla violazione delle altezze minime “sia per i locali sottostanti che per quelli soppalcati”, in quanto l’atto di appello indicava espressamente quale parametro di riferimento per le altezze minime l’art. 43 comma 2 della legge 457/1978.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF

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