Sismabonus Acquisti per demolizione e ricostruzione: ok anche con tre nuovi edifici nati da un unico fabbricato

Agenzia delle Entrate: la disposizione normativa di cui all'art.16, comma 1-septies del DL 63/2013 prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall'impresa di costruzione «mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente».

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Altro giro di giostra, per il cd. "Sismabonus Acquisti" (articolo 16, comma 1-septies DL 63/2013), destinata agli acquirenti delle nuove unità immobiliari (e non a chi effettua l’intervento) edificate, anche con una diversa volumetria rispetto alla struttura preesistente, sulle macerie di fabbricati demoliti e ricostruiti con lo scopo di ridurne il rischio sismico, situati, in base all'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006, nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3.

Stavolta le Entrate, nella risposta 557/2020 del 23 novembre, devono chiarire le 'idee' ad una ditta ha in programma di demolire, su un terreno di sua proprietà, una struttura industriale dismessa sostituendola con tre palazzine residenziali plurifamiliari. Prima di realizzare il progetto chiederà al Comune competente il permesso a costruire convenzionato al Regolamento urbanistico ed edilizio. Le tre nuove costruzioni risulteranno con un rischio sismico ridotto di due classi rispetto al fabbricato originario.

Si chiede quindi:

  • se l’intervento rientra nell'ambito agevolativo del Sismabonus Acquisti, non trattandosi di semplice demolizione e ricostruzione di un edificio, ma di una più complessa operazione di riqualificazione dell’area interessata con la realizzazione di tre palazzine residenziali e un aumento delle volumetrie rispetto alla struttura preesistente;
  • se gli immobili debbano ottenere necessariamente entro il 31 dicembre 2021 il riconoscimento dell’agibilità da parte del Comune o se sia sufficiente, per la stessa data, aver realizzato il collaudo statico con verifica del miglioramento sismico;
  • se sono agevolabili gli acquisti definitivi effettuati anche successivamente al 31 dicembre 2021, ma entro i 18 mesi dalla fine dei lavori.

Sismabonus Acquisti: breve recap

Le Entrate ricordano che il beneficio consiste in una detrazione d’imposta pari al 75% del prezzo di acquisto se dall’intervento deriva il passaggio a una classe di rischio inferiore, pari all’85% se per effetto dei lavori si scende di due classi di rischio.

L’agevolazione vale se rispettate le disposizioni normative urbanistiche e a condizione che l’opera venga realizzata da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che devono aver ceduto l’immobile entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori.

Sismabonus Acquisti ok per le tre nuove costruzioni

Questo il riassunto delle risposte del Fisco:

  • la disposizione normativa di cui all'art.16, comma 1-septies del DL 63/2013 prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall'impresa di costruzione «mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente». La circolare 19/E/2020, in merito, aveva chiarito anche che «la ricostruzione dell'edificio, inoltre, può determinare anche un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempre che le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione, non rilevando, ad esempio, la circostanza che il fabbricato ricostruito contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente».
  • le detrazioni previste dall'art.16, comma 1-bis (cui il comma 1-septies attraverso il comma 1- quater rimanda) si riferiscono alle spese sostenute dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021. Di conseguenza, si ritiene che, affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione, sia necessario che l'atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021;
  • ai fini della possibilità di beneficiare della detrazione (c.d. Sismabonus Acquisti), conta la stipula dell'atto di acquisto (entro il 31 dicembre 2021) degli immobili oggetto dei lavori che, ovviamente, devono avere tutte le caratteristiche idonee per essere commercializzati.

LA RISPOSTA N.557/2020 E' SCARICABILE IN FORMATO PDF