Le facciate dei condomini sono parti comuni: per i lavori di modifica serve sempre il consenso di tutti

Se uno dei condomini intende realizzare (o sanare) opere che modifichino la facciata dell’edificio, ad esempio tramite la trasformazione di una finestra in balcone, serve il consenso di tutto il condominio.

Il principio di diritto è 'generale' e si applica anche quando l’interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica. Lo ricorda il Tar Napoli nella sentenza 5253/2020 dello scorso 16 novembre, che ha accolto il ricorso di un condomino contro il permesso di costruire rilasciato ad un'altra condomina per i lavori di “riqualificazione del prospetto fronte strada con trasformazione di finestra in balcone”. La pronuncia è interessante anche perché si pone 'a metà strada' tra la normativa urbanistica e la normativa dei condomini.

Balcone in condominio senza consenso di tutti i condomini

Secondo la prospettiva del ricorrente, l’amministrazione non aveva acquisito il consenso dei condomini, elemento che rileverebbe non per questioni di potenziale conflitto tra le pretese soggettive degli stessi quanto piuttosto per l’interesse di cui tutti sono portatori alla conservazione della struttura originaria del fabbricato.

Nel caso in esame, tra l’altro, il dissenso manifestato dal ricorrente rileverebbe anche per il pregiudizio che dalla realizzazione del balcone sarebbe derivato alla sua proprietà in quanto la copertura del vano di ingresso all’immobile di sua proprietà ridurrebbe la luce naturale dell’immobile, oltre a determinare un innaturale e più gravoso scolo delle acque piovane.

Sarebbe, inoltre, mancata una idonea istruttoria volta ad accertare che la realizzazione del balcone non avrebbe inciso sulla statica dell’edificio.

Lavori sulla facciata del condominio: niente consenso generale, niente permesso

Il Tar da ragione al ricorrente in quanto:

• per la giurisprudenza amministrativa, occorre il consenso del condominio quando uno dei condomini intenda realizzare (o sanare) opere che modifichino la facciata dell’edificio;
• tale principio ha una portata generale e si applica anche quando l’interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica: salva la diversa espressa valutazione del condominio, non può l’Autorità amministrativa (ovvero il giudice amministrativo, in sede di impugnazione delle sue determinazioni) considerare irrilevanti le innovazioni sotto il profilo estetico (Cons. Stato, Sez. IV, 26 giugno 2012, n. 3772; Sez. IV, 10 marzo 2011, n. 1566).

In particolare, il Consiglio di Stato ha precisato che: “La giurisprudenza ha chiarito che il “decoro architettonico” delle facciate costituisce bene comune dell'edificio e che pertanto ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide, necessita dell’assenso dell’assemblea dei condomini, a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori progettati. Altro aspetto problematico della fattispecie è se il citato assenso possa condizionare il rilascio del titolo abilitativo. La Sezione ha già avuto modo di affrontare la questione ed ha chiarito che i lavori edilizi, da eseguirsi su parti indicate come comuni del fabbricato e comportanti opere non connesse all'uso normale della cosa comune, devono essere preceduti dal previo assenso dei comproprietari, situazione questa che impone al Comune di accertare l'esistenza del consenso alla realizzazione da parte di tutti i condomini e, quindi, un preciso obbligo di istruttoria (sez. IV, 10/03/2011, n. 1566)”

Siccome la facciata di un edificio è senza dubbio una parte comune, essa non può essere oggetto di trasformazione se non secondo le regole del codice civile che disciplinano l’uso della cosa comune. L’amministrazione non ha accertato che la controinteressata istante fosse pienamente legittimata alla realizzazione dell’opera edilizia: il difetto di legittimazione risulta dal mancato accordo tra tutti i condomini, per cui il ricorso va accolto e il permesso di costruire revocato.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF

LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA

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