Sostituzione edilizia: cos'è, presupposti, inquadramento urbanistico, differenze con demolizione e ricostruzione

Tar Lazio: il concetto stesso di “sostituzione edilizia” presuppone la previa demolizione dell’esistente e la ricostruzione, sullo stesso posto, dello stesso immobile, che viene in tal modo ad essere "rinnovato"

La sentenza 12760/2020 del 30 novembre del Tar Lazio è molto interessante perché tratta svariati argomenti di forte importanza sotto gli aspetti sia edilizio che urbanistico, in particolare per quel che riguarda le 'nuove costruzioni' mascherate da 'finte' demolizioni e ricostruzioni.

Ampliamento o nuova costruzione?

Il caso 'nasce' da un'ordinanza comunale con la quale è stata ingiunta la demolizione di opere edilizie pretesamente ritenute abusive.

I ricorrenti hanno acquistato in data 27.05.2016 un fabbricato ad uso magazzino di 40 mq in zona agricola E - soggetta a vincolo idrogeologico – per il quale la dante causa aveva presentato un’istanza di condono in data 20.11.1985, accolta con il rilascio del permesso di costruire in sanatoria n. 4 del 18.04.2006. I ricorrenti, intendendo effettuare lavori di ampliamento, con demolizione e ricostruzione ai sensi dell’art. 4, comma 1, lettera b, della L.R. Lazio n. 21/2009 (c.d. Piano Casa), avevano presentato una DIA e avevano poi dato avvio ai lavori dopo aver trasmesso al Comune la documentazione integrativa e dopo aver pagato gli oneri concessori secondo l’importo indicato dal Comune, acquisito il nulla osta idrogeologico e ed il nulla osta antisismico.

Con SCIA seguente hanno presentato una variante di ubicazione ed apportato modifiche prospettiche al progetto allegato alla DIA al fine di superare le problematiche relative al rispetto delle distanze prescritte dal PRG rappresentate dal Comune e poi, con un'altra SCIA, apportato ulteriori modifiche a quanto progettato.

Da un sopralluogo dell'Ufficio tecnico comunale emergevano svariate difformità, nel dettaglio: “le sottofondazioni sono dei locali interrati e a tutti gli effetti sono degli annessi agricoli dell'altezza netta di circa ml. 2,85 aventi una superficie complessiva lorda pari a: (6,40812,80) + (4,85x6,65) = 114,17. Al piano terra si sono riscontrati annessi agricoli (portici) per una superficie pari a (4,2082,77) (3,8581,75) = mq. 18,36 e sempre al piano terra, per gli annessi agricoli ad uso magazzino, si è riscontrata una superficie pari a: (2,10x4,20) + (6,45x6,55) + (4,85x6,45) = mq. 82,34. Le superfici ad annesso agricolo potenzialmente legittimate dal Piano Casa sono pari a (2,1084,00) + (6,35x4,159 + (5,75x6,10) = mq. 69,82. Complessivamente le superfici realizzate in più, oltre quelle consentite dall'applicazione della legge sul Piano Casa sono pari a 12,52 + 18,36 + 114,17 = mq. 145,05.”.

Da qui, di conseguenza, arrivava l'ordinanza di demolizione e poi il ricorso al Tar.

Niente da fare: la nuova costruzione è abusiva

Per il Tar non ci sono spazi per il ricorso, in quanto il provvedimento impugnato è plurimotivato, fondandosi, da un lato, sul rilievo dell’aver i ricorrenti realizzato un incremento della superficie di mq. 145,05, di gran lunga superiore a quello consentito dalla “premialità” del Piano casa (massimo mq. 69,82); dall’altro, dal rilievo dell’omessa demolizione dell’edificio pre-esistente che comporterebbe la riqualificazione dell’intervento in termini di “nuova costruzione”, anziché di demolizione e ricostruzione; infine, dall’eccepita inapplicabilità del Piano Casa sull’immobile in questione in quanto trattasi di fabbricato a destinazione non residenziale sito in area agricola.

Gli altri 'punti focali' della sentenza sono questi:

• la DIA (oggi SCIA) è inadeguata a legittimare l’opera in contestazione, che NON è un intervento di “demolizione e ricostruzione”, in quanto i ricorrenti hanno mantenuto sul sito l’originario fabbricato rurale, costruendo, nella particella adiacente, un ulteriore edificio per cui l’intervento edilizio effettuato ha originato non il rifacimento del vecchio, bensì, una “nuova costruzione”, per realizzare la quale era necessario un vero e proprio permesso di costruire;
• l'argomento cronologico opposto dai ricorrenti, che sostengono che si tratti di un difformità solo temporanea e rassicurano che avrebbero comunque provveduto a demolire il fabbricato pre-esistente in un secondo momento, non convince. Oltre a prestarsi al rischio di elusione della normativa, tale argomento finisce per comportare un’inversione dell’onere della verifica della legittimità dell’attività costruttiva, che ricadrebbe sul Comune (in fase di controllo degli abusi), anzichè sull’interessato (che è tenuto a dotarsi di titoli edilizi idonei ad introdurre modifiche dello stato dei luoghi ed effettuare queste nel rispetto dell’ordine dei lavori). Il tentativo dei ricorrenti di declassare la difformità riscontrata ad una mera inversione delle fasi dell’intervento, comporta lo snaturamento del concetto stesso di “sostituzione edilizia”, che presuppone la previa demolizione dell’esistente e la ricostruzione, sullo stesso posto, dello stesso immobile, che viene in tal modo ad essere “rinnovato” (con modifiche che consistono nel semplice incremento della dimensione entro i limiti sopraindicati). L'intervento realizzato dai ricorrenti, quindi, non è qualificabile come demolizione e ricostruzione, dato che questo presuppone “l’identità” dell’edificio oggetto dell’operazione di rifacimento, che, nel caso in esame non sussiste, in quanto la costruzione costituisce “nuova costruzione” e risulta aggiuntiva in quanto, peraltro, realizzata su altra particella, con carattere di “secondo fabbricato” che si aggiunge – anziché sostituirlo - al precedente.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF

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