Certificato di agibilità, SCA e destinazione d'uso: serve un inquadramento catastale in linea col titolo edilizio

Tar Napoli: ai fini del conseguimento della certificazione di agibilità, non possono valere una successiva destinazione d’uso attribuita di fatto o un inquadramento catastale non conformi alla destinazione assentita e stabilita nei titoli edilizi

Il concetto di conformità della costruzione effettivamente realizzata al progetto assentito ricomprende non solo i profili strutturali estrinseci (sagoma, volumetria), ma anche la destinazione d'uso dell'immobile e ciò anche in relazione alla necessità che quanto realizzato sia coerente e conforme con la destinazione assegnata all'area dallo strumento di pianificazione urbanistica comunale. Lo afferma il Tar Napoli nell'interessante sentenza 5564/2020 dello scorso 26 novembre, che tratta del diniego di un certificato di agibilità attestante la destinazione residenziale dell’immobile adottato perché il titolo edilizio originario è stato a suo tempo rilasciato per casa-albergo.

Secondo la parte ricorrente, l’intervento di fusione delle unità abitative non avrebbe inciso sulla destinazione catastale attribuita all’immobile oltre trent’anni addietro e che era rimasta quella A-residenziale. Inoltre il comune non avrebbe tenuto conto del fatto che l’intervento da ultimo richiesto (che si è tradotto nell’accorpamento di singole unità immobiliari senza modifica della destinazione d’uso e di quella catastale) sarebbe ricompreso tra gli interventi di manutenzione straordinaria e soggetto a CILA, e, quindi, non sarebbe stato idoneo a determinare la modifica catastale, né la destinazione d’uso delle unità immobiliari.

Inoltre, premesso che a seguito di intervento di manutenzione straordinaria era già stato richiesto il certificato di agibilità nell’anno 2011, si sarebbe formato il silenzio assenso ai sensi dell’art. 25, comma 4, del dpr 380/2001 e pertanto l’agibilità delle singole unità abitative con ctg residenziale - A sarebbe stata già assentita e non avrebbe potuto essere negata con il provvedimento impugnato.

Casa-albergo utilizzato come casa: il caso di specie

Per la ricorrente, la nozione di casa albergo sarebbe da ricomprendere nel novero delle attività turistiche ricettive. Inoltre il fabbricato assentito con la concessione edilizia non presenterebbe alcun elemento che ne consenta l’utilizzo quale albergo o casa albergo. Infatti presenta al piano ammezzato uffici separati gli uni dagli altri ed agli altri piani esclusivamente appartamenti; non vi è una portineria, un salone, spazi e servizi comuni, una lavanderia, una sala ristorante che consenta di differenziare il fabbricato da quelli destinati a comuni alloggi per civili abitazioni e, pertanto, il fabbricato non potrebbe ritenersi assentito quale struttura alberghiera. All’epoca sarebbe stato, pertanto, autorizzata la costruzione di un fabbricato per civili abitazioni e il relativo titolo edilizio non sarebbe stato mai annullato.

Inoltre, anche a voler ipotizzare che la concessione edilizia abbia assentito un albergo, circostanza che parte ricorrente contesta, e vi sia stato al momento dell’ultimazione dei lavori un mutamento della destinazione d’uso illegittimo, si tratterebbe di un abuso risalente ad oltre trent’anni fa rispetto al quale parte ricorrente evidenzia i comportamenti dell’ente che avrebbe consentito l’utilizzo dell’immobile a civili abitazioni non ad albergo. Né sussisterebbe un interesse pubblico ed attuale al ripristino di una destinazione urbanistica catastale alberghiera atteso il lasso di tempo trascorso.

Tra certificato d'agibilità e SCA

Il Tar parte dal presupposto, fondante, che la conformità di manufatti alle norme urbanistiche ed edilizie sia presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità.

In forza di quanto stabilito dagli art. 24 e 25 del dpr 380/2001, applicabili ratione temporis - prima dell’abrogazione dell’art. 25 da parte del D.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222 - il certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente; secondo l’art. 25, comma 1, lett. b), la certificazione viene rilasciata previa “dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato….”.

Tale ultima previsione è stata poi inserita nell’art. 24 che all’attualità non prevede più il rilascio del certificato di agibilità ma dispone che la sussistenza delle suddette condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, unitamente alla conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità, sono attestati mediante segnalazione certificata (SCA - segnalazione certificata d'agibilità).

Il certificato di agibilità costituisce quindi un atto di accertamento che si limita ad attestare una situazione oggettiva e, in particolare, la corrispondenza dell'opera realizzata al progetto assentito, dal punto di vista dimensionale, della destinazione d'uso e delle eventuali prescrizioni contenute nel titolo, nonché attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici, di risparmio energetico e di sicurezza degli impianti negli stessi installati, alla stregua della normativa vigente.

Il rapporto tra agibilità e destinazione d'uso

L'indagine che l'amministrazione è chiamata a svolgere per il rilascio dell'autorizzazione in parola è, pertanto, finalizzata da un lato all'accertamento della conformità della costruzione al progetto approvato e dall'altro alla mancanza di cause di insalubrità limitate alla costruzione edilizia in sé considerata (TAR Lazio, sez. II, 4 febbraio 2011, n. 1074).

Ne segue, con riferimento al primo dei profili sopra evidenziati, che il concetto di conformità della costruzione effettivamente realizzata al progetto assentito ricomprende, con ogni evidenza, non solo i profili strutturali estrinseci (sagoma, volumetria), ma anche la destinazione d'uso dell'immobile e ciò anche in relazione alla necessità che quanto realizzato sia coerente e conforme con la destinazione assegnata all'area dallo strumento di pianificazione urbanistica comunale (T.A.R. Toscana, Firenze, Sez. II, 4 dicembre 2017, n. 1498).

La destinazione d’uso è sempre quella impressa dal titolo abilitativo, assumendo una connotazione oggettiva che vale ad individuare in modo inconfutabile ed evidente un determinato bene (T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VIII, 21 luglio 2017, n. 3896, Consiglio di Stato, Sez. V, 9 febbraio 2001, n. 583); le categorie catastali rilevano ai fini dell’individuazione delle destinazioni delle unità immobiliari ivi censite solo in difetto di indicazione nei titoli abilitativi (Cons. Stato, Sez. IV, 26 marzo 2013, n. 1712).

Quindi, come già statuito dalla Sez. Campania (Napoli) nell'ordinanza cautelare n. 700 del 5 maggio 2016, ai fini del conseguimento della certificazione di agibilità, non possono valere una successiva destinazione d’uso attribuita di fatto o un inquadramento catastale non conformi alla destinazione assentita e stabilita nei titoli edilizi (visto che le risultanze catastali hanno effetti a fini meramente fiscali, e, al più, possono assumere valore meramente indiziario a fini diversi).

Tornando alla casa-albergo...

Ma in nessuno dei titoli edilizi si prevedeva il mutamento della destinazione d’uso originaria e quindi legittimamente il Comune resistente ha negato il rilascio della certificazione di agibilità essendo presupposto indefettibile per detto rilascio la conformità dei manufatti alle norme urbanistico - edilizie vigenti e, quindi, anche a quelle che disciplinano la destinazione d'uso dell’immobile (Cons. Stato, sez. V, 30 aprile 2009, n. 2760; T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, 4 novembre 2011, n. 2648).

Né in mancanza di tale autorizzazione può ritenersi, come pure prospettato da parte ricorrente, che si sia formato il silenzio assenso in virtù dell’istanza di agibilità precedentemente richiesta nell’anno 2011 a seguito di intervento di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 25, comma 4, del d.P.R. n. 380/2001 e pertanto l’agibilità delle singole unità abitative con ctg residenziale - A sarebbe stata già assentita e non avrebbe potuto essere negata con il provvedimento impugnato.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF

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